地王虧本賣！內地第一省會，打折促銷開始了

地王虧本賣

在回款壓力之下，很多城市的房企，都開啟了打折促銷模式。近日，第一省會廣州就湧現出了一批打骨折的樓盤。

根據界面新聞披露，位於荔灣區的鵝潭核心區的江景房「雅居樂天際715」直接讓利至少150萬/套的消息在不少中介的朋友圈刷屏，統一的宣傳口徑是：

「原價550-600萬元，由於工程公司急需回籠資金，特批30套跳樓一口價僅需350萬元/套起，複式住宅64方-67平方米。」

該消息確鑿無疑。

有趣的是，雅居樂這個項目，還是昔日的地王。

2016年，雅居樂以21.7億元配建拆遷安置房27450平奪下，摺合樓面價高達36773元/平，超越秀地產創下的34590元/平的樓面價，刷新廣州最高樓面價記錄。

當時，市場根據建築成本、建安成本以及稅收、利息等成本估算，項目價格必須賣到7萬元/平米，才不會虧。

在捂盤5年後，雅居樂天際715在今年1月份首推，定價是7.5萬元/平方米至8.5萬元/平方米，平均價格在8萬元左右，這個價格符合預期。

然而，顯然去化效果並不好。在樓市成交量大跌的背景下，急於回款的雅居樂，推出了30套打骨折房，以工抵房的名義。原本價格是500萬左右，降到了350萬左右一套，均價從8萬降到了5.5萬，每平米下降了2.5萬左右。

3.68萬元的樓面價，5.5萬/平方米的加推售價，顯然是在虧本賣。

雅居樂天際715打骨折並非個案，三天前開盤的番禺客運站地鐵口附近的龍湖·金地天峰，售價在3.98萬元/平方米至4萬元/平方米，相較於此前5萬元的吹風價，降了20%。

此外，增城、花都、番禺、南沙等區，很多新盤都開啟了打折降價模式促銷。

冷場的廣州

廣州不僅新房在降價，二手房降得更狠。

今天，國家統計局公布了9月份70個大中城市新房與二手房數據，廣州新房按月下跌0.1%，二手房價格按月下跌0.4%。

這意味着，廣州已經開啟了新房和二手房齊跌模式，而且都是量價齊跌。

二手房方面，9月份廣州的二手房成交量全線下跌，其中天河成交量跌幅最大，下跌了40%。

廣州二手房成交量大跌，主要是兩個因素：

第一，二手房官方指導價。

8月31日，廣州跟進深圳、寧波、成都等城市，發布了二手房官方指導價。二手房官方指導價最大的作用，就是降槓桿。

廣州公布的首批96個小區的二手房官方指導價，很多小區的價格與之前的掛牌價相比，跌了50%，大多數小區的價格，一夜之間回到了兩年前。

當然，業主不一定會以指導價賣出，但銀行給予貸款只認官方指導價。

以公布的96個小區中，此前掛牌價最高的天河區中海花城灣來說，該小區之前貝殼的掛牌價是174873元/平方米，二手房官方指導價公布後為92641元/平方米。

某人之前在該小區買一套100平米的房子，總價得1748萬元。首期30%，524萬元，需要向銀行貸款1224萬元。二手房官方指導價發布之後，業主不降價，銀行卻只認92641元/平方米的指導價，在銀行眼中，這套房總價是926萬元。

某人再想買，銀行給予70%的最高貸款，是按照926萬計算，也即銀行最高只能給648萬元，剩下的1100萬元得自討腰包。

二手房公布後，業主不降價，總價沒有變，首期反倒從524萬變成了1100萬，直接把一批人擋在了門外。

第二，信貸收緊。

相比於二手房官方指導價，信貸收緊的影響更大，後者是中心城市二手房成交量大跌的共同原因。

二手房官方指導價雖然很嚴，但也只是降槓桿，而信貸收緊是直接把槓桿抽走。

在央行與銀保監會於去年年末發布文件，要求銀行限制資金流入房地產市場和個人住房市場背景下，2021年以來，中心城市的購房利率不斷走高，放款周期不斷延長。

北上廣深目前的購房放貸周期，基本是半年起步。

全國方面，根據貝殼研究院追蹤的數據顯示，10月份90城放貸平均放款周期74天，放款周期進一步延長。

放款周期不斷延長，相當於直接撤了槓桿。除非全款購買，否則就得乖乖排隊，等它半年再說。

廣州新房方面，成交量同樣慘淡。

據樂居監控陽光家緣數據顯示，2021年9月廣州住宅網簽僅6921套，按年2020年9月的16575套整整減少了9654套！按年大跌58%，環跌4%。

廣州新房量價齊跌，是三個因素疊加所致。

第一，受二手房影響。

第二，同樣是信貸收緊。

第三，開發商回款壓力大，市場又冷清，只能降價促銷。

自去年年中以來，在三道紅線和央行與銀保監會限制各類銀行資金流入房地產市場比例之下，房企債務違約頻頻。

融資難、融資貴、回款難，是房企當年面臨的最大難題。為了能夠活下去，儲備現金流，房企們只能打折促銷，於是便有了蔓延全國的降價打折促銷活動，也才有了十多個城市限跌舉措。

廣州雖然沒有明着救市，但最近的兩個舉動，也有瓜田李下之嫌。

第一個舉動就是給樓市降息。國慶期間，據券商中國披露，根據無憂找房平台調研統計，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。

廣州的中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

與此同時，廣州的放款周期也在縮短。有中介透露，部分銀行的放款周期從半年縮短至三四個月。

第二個舉動，便是南沙降低落户門檻。

這兩個舉動，都對樓市構成利好，算不算救市，那就見仁見智了。

購房建議

關鍵問題來了，現在廣州的房子能買嗎？

我個人認為，包括廣州在內的人口增量顯著、經濟活躍的很多中心城市，買房節點正在到來，因為政策底已經出現，市場底會有所滯後，但不會等太久。

9月底以來，房地產市場利好不斷。

先是央行與銀保監會提出兩個維護，也即維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

緊接着央行在召開的2021年第三季度金融統計數據發布會上，又明確作出回應：

保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。此前少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。

最近中房協與廣東省房協，先後約談了一批房企，聽取他們的意見，給他們打氣，提振信心。

接二連三的舉動告訴我們，政策底已出現，房企與市場的至暗時刻已經過去。接下來，雖然不可能一下子從冬雪皚皚轉換到炎炎夏日，但適當回暖，已是大勢所趨。

在這種背景下，廣州這種級別的城市，人口競爭力、經濟活躍度都是非常強，房價主要依靠需求推動，本就易漲難跌，預計廣州的成交量和房價大概率會在年末觸底，然後進入橫盤或者緩慢爬坡期。

你選擇的城市這10年房價漲了多少？未來又有多大升值空間？有哪些更有潛力的城市更適合自己？