內地房地產稅重磅落地，影響可能超乎想象

吹風多年的房地產稅，終於響起了落地倒計時的鐘聲。

就在10月23日下午，新華社發布了全國人大常務委員會，關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定。

決定自公布之日起實行，試行實施啟動時間由國務院決定。

距離上次吹風僅僅過了幾天時間，實施試點的速度來得比大部分人想像得都快。

不難發現，國家對於房地產調控的決心之強，手腕之硬。

那麼，這次開展房地產稅試點，又有什麼新看點？

房地產稅試點，最難把握的是一個「度」。

徵收力度過大，可能導致恐慌性拋售，三四線城市樓市徹底崩盤；

力度過小，則對於房價上漲難以起到調控作用，更遑論補充土地收入了。

新華社是這樣表述的，「積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展。」

很明顯，這次房地產稅的整體推進思路是，先授權部分城市進行試點，總結經驗後，制定全國性法律，最後全面鋪開，這是最穩妥的方法——

因此，這次試點需要覆蓋多個典型城市，做到精細化徵稅，才能最大限度地減輕改革阻力。

至於後半句話，則需要細細領會。

有很多人把推行房地產稅簡單理解為「房價要降了」。

但如果你讀懂這句話「引導住房合理消費」，就會明白，打擊的從來都只是炒房客，而非合理的住房需求。

如果預期真的完全下行，顯然與房地產的健康運行形成悖論，更無法支撐房地產稅的徵收。

因此，房地產稅的出台，主要目的還在於改革政府收入結構，同時抑制房屋的大幅上漲。

第二個需要琢磨的是，試點徵收對象是誰？

新聞明確指出：

試點地區的房地產稅徵稅對象，為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

這裏尤其需要注意的是，比起試點十年的上海、重慶的輕飄飄不同，此次試點徵收對象的覆蓋範圍顯著擴大。

甚至首套房居民也可能被涵蓋其中。

在此前的實踐中，上海只對增量房徵稅，重慶只對高端住宅徵稅，兩地徵稅範圍都不大，因而對於市場並沒有產生太大影響。

而這次試點，是全面覆蓋各類房地產（不包括農村宅基地及其上住宅），這意味着，不管是增量房還是存量房，甚至是福利房、安置房、自建房，乃至城中村違建住宅，統統都會納入徵稅範圍。

具體的實施細則，還將由地方政府進行確定。

這對於地方政府而言，是一個極大的挑戰。

以深圳為例，這座城市的農民房佔據了全市住房面積的49%，對於這些住房，難度在於，如何確權，如何徵稅，這都是地方政府不得不面對的問題。

當然，如何防止被徵稅的深圳房東們，把成本轉嫁到租房人身上，也非常需要管理智慧。

此外，對於「非居住用地」，也就是寫字樓、商鋪以及公寓等房地產，將繼續按照此前的條例，即依照租金的12%進行繳稅，這一點並沒有發生變化。

明確了徵收對象後，下一個問題就是，試點地區會在哪裏？

根據中國各大城市情況來看，呼聲比較高的三個地方，最有可能進行試點。

其中，一個事「共同富裕示範區」、一個是「中國特色社會主義先行示範區」，以及明確不再依賴房地產的自由貿易島。

具體到城市，杭州、三亞、深圳，以及此前實行過房地產稅的上海和重慶，估計都跑不掉。

考慮到試點的意義在於為中國大小城市提供範本，總結經驗，我認為浙江的部分二三線城市，如紹興、温州、寧波等也是有可能試點房地產稅的。

別忘了，這兩座城市，也是較早一批出台二手房指導價的城市，甚至比一線城市廣州更早。

不僅如此，按照當前的政策執行力度看來，一線城市以及出台過二手房指導價的熱點城市，大多逃不過接下來的房地產稅試點，區別只是早晚的問題。

當然，這還只是民間的猜測，最終要等待官方宣佈試點方案。

新聞中還提到，試點期限為五年。

這意味着房地產稅的全面落地，大致還有5年左右的時間。

當然，正式立法的進程不會等，應該也和試點同步推進。

具體的徵收力度有多大？

房地產調控有一個一以貫之的思路，即「保護剛需」。

且不說有沒有做到，但實行思路必須要有這麼一條。

因此，很有可能對於剛需首套房進行優惠。具體操作辦法，大概率是按首套房＋人均住房面積結合進行優惠徵收。

至於多套房，大概率會進行分段累進稅率，持有越多房產的人，稅率將越高。

畢竟，早在10月15日，《求是》雜誌領導人的文章中，就指出「在依法保護合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。」

目前看來，在靴子落地前後，都會造成短期的恐慌性拋售，市場會進入一段調整期。

因此，對於擁有多套住房的人來說，應當精簡併優化房產配置。

而目前無房的朋友，則不需要對此有着過於恐慌，安安心心在優質城市中攢錢攢資格，就是最好的應變之道。

這也是我們一以貫之的理念：

選準了好的城市和地段，才能抵抗各個層次的風險，穿越波動的周期。

目前，有價值、能上車的城市不多。這段時間樓市觸底，房企讓利，我們拿到了少量優質城市的內部優惠項目。