房地產稅試點，最有可能選在哪裏？都在拭目以待

山雨欲來風滿樓。

在共同富裕的大旗下，房地產稅重磅落地，全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。力度前所未有。

緊接着，財政部和國家稅務總局就表示，已經開始制定方案。

10月25日，滬深和港股多隻地產股暴跌，滿屏都是焦綠。

在朋友圈，有個「上海房叔」刷了屏，據說看到房產稅要來，一下子出了93套老破小。因為位置好，價格美麗，引起瘋狂搶購。

後來媒體記者去調查才了解到，才發現這是一場烏龍，屬於開發商出貨。

可見房地產稅試點的消息釋放，已經攪動了整個社會的預期。

回到大家最關心的問題：房地產稅試點，最有可能選擇哪些城市？

這個一定要等官方的權威消息，但並不妨礙各大媒體、專家、分析機構開展一輪競猜。目前，除了老牌試點城市上海、重慶，呼聲最高的是深圳、浙江、海南，濟南、蘇州、杭州緊隨其後。

1

房地產稅試點怎麼選？有兩種不同的觀點。

目前，認同度比較高的是下面這個觀點：當地經濟發展水平要高，經得起考驗。原因有二：

1.房地產稅的目的是穩樓市穩經濟，而不是雞飛狗跳。如果一個城市財政收入單一且總量少，基本依靠土地財政，房地產稅對房地產市場產生劇烈影響，勢必也會嚴重影響經濟。

2.房地產稅提了20多年，現在才算有實質性進展，可見落地之難。經濟水平高的城市，少一點土拍收入，不會傷筋動骨，執行起來就會順利一些。

這一觀點的代表有知名經濟學家、青島大學經濟學院教授易憲容，經濟觀察報等。

另一種觀點則認為，試點應該包括不同類型，才有足夠的代表性。大中小城市，甚至人口流失的城市都要納入。

不管怎麼選，房地產稅增加房產持有環節的成本，將導致有房一族拋售部分資產，則是比較一致的看法。

這次全國人大授權的文件裏提到這麼一句話：

授權的試點期限為五年。

也就是說，房地產稅立法以及全國落地，起碼要在五年以後。

這個緩衝期，只有試點城市一己之力獨扛。壓力肯定也是有的。

2

在這兩種不同觀點的基礎上，具體名單如何擬定？

分析認為，近些年房價上漲較快的城市，有較大可能成為試點城市。

這也很好理解。房地產稅的一大作用便是「引導住房合理消費」、「促進房地產市場平穩健康發展」。房價上漲過快，就是和「房住不炒」對着幹。

按照這個觀點，東莞、深圳、淮安、嘉興、杭州、鹽城、廣州、惠州、泉州、成都這些去年漲幅大、房價較高的城市，都有可能被試點。

同時，有分析認為，深圳、海南、浙江由於改革定位，極有可能成為試點。

深圳作為社會主義先行示範區，房地產稅的改革就是先行示範的重要表現；

海南作為全國第一個提「去房地產化」的省份，加之自由港的建設以及全省限購的優勢，也完全可以納入試點；

浙江是共同富裕示範區，共同富裕就要杜絕共同炒房，所以改革試點可能性很大。

財政部財政科學研究所原所長賈康、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進都發表了類似看法。

而且嚴躍進還認為，浙江試點的概率最大。因為：

共同富裕是十四五的改革主軸線，浙江先行試點具有很好的基礎和示範效應。

3

之前試點過房產稅的城市上海、重慶，由於納稅基礎好，這次呼聲也很高。

此外，經濟觀察報還提出了兩個比較鮮明的觀點：

1. 土地出讓金高的城市，成為試點的可能性大。主要觀察稅收和土地金之間的平衡效果。

2. 上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南成為試點可能性高。

因為在今年5月，財政部、國家稅務總局、住建部等主管部門在北京召開房地產稅座談會，上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南共6個城市相關負責人參加。

經濟觀察報的描述是：

相關部門還向深圳、杭州、蘇州、濟南等四個城市徵詢了「是否支持中央在其所在城市試點徵收房地產稅」等問題。

既然中央都發話了，地方還能說NO嗎？

深圳、杭州好理解，濟南、蘇州到底為何進入了名單？貝殼研究院的一份研究可能揭示了原因：

房價由供求決定。即使出台了房地產稅，對熱點一二線城市的樓市影響也不大。但濟南，還有青島、長沙等地，樓市長期處於供過於求或者供求平衡的狀態，受到的影響會很明顯。

今年1月，濟南新房的去化周期超過10個月，二手房更是高達2年。

加入真的選取濟南做試點，或許為了觀察房地產稅對省會城市的影響如何？

另外，蘇州作為最強地級市，也有一定的代表性。

蘇州，特別是環滬板塊，有非常多的上海需求外溢。如果上海實行房地產稅，當地投資者為了降低成本，多半會選擇周邊無需上繳房地產稅但頗具投資價值的城市。

蘇州成為試點，正好堵住了這個漏洞。

4

其實，對房地產稅試點的考量，離不開根本的政策意圖。

《決定》的開頭，就說明了房地產稅出台的目的：

為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展……

「積極穩妥推進房地產稅立法與改革」，實際上是說，之前打算立法先行，但現在不太行得通，就轉變思路，立法和試點並舉，並且要在試點中總結經驗。

「引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展」，意思是，通過增加持有成本，促使持有者出售或出租房產，緩解大城市住房供需矛盾，同時制止炒房，減少需求，進而減少大規模、不必要的土拍。

還有一個原因：促進共同富裕。

有房產者整日打牌旅行日日消遣，財富還在不斷增長；無產者996、007，一輩子還在苦苦掙扎。這是高層不想看到的。因此，房地產稅等手段成了實現共同富裕的武器之一。

在此背景下，房價上漲過快、房價高的城市，被選為試點的概率成倍提升。

其次，我還獲得了兩條比較靠譜的消息：

某國際知名媒體前些天引述熟悉政府商議情況的消息人士的話：

由於擔心會造成更廣泛的影響，開徵房地產稅的試點城市已從最初計劃的約30個減為10個左右。

正在討論的一個想法是：在一些大城市逐步試點這一稅收計劃，包括上海和重慶。

也就是說，目前備選試點城市是十多個，上海和重慶仍有可能繼續試點。

此外，有媒體援引一名官員的陳述：

東部發達地區多一些，包括北上廣深，中西部也會多一些。

確實是分佈廣泛。

分析到這裏，我覺得試點城市的名單，可能已經比較清晰。這些城市，可能要做好迎接暴風驟雨的準備了：

深圳和東莞（避免深圳炒房客外溢至東莞）

海口、三亞（海南打擊房地產的代表）

杭州、寧波（共同富裕示範區的房價高地）

上海和蘇州、重慶（繼續試點，分享經驗）

濟南（庫存量大，房地產稅影響大）

淮安（或者鹽城、惠州，房價上漲快的三線城市，惠州也臨深）

當然，這個範圍只是推測，最終的結果還要等待官方文件的宣佈。

5

如果你所在的城市，被選為房地產稅試點，怎麼辦？

所在城市在上述名單裏的朋友，如果僅有一兩套房，無需過分擔心房地產稅。

最重要的建議是，儘快優化資產結構。

如果有多套房，建議出手不帶學位的老破小和遠郊盤，以「質」取勝。

在弱二線和三四線城市且手握大量房產，建議僅保留一兩套用於自住。多餘資金分散到全國的樓市。一來獲得可觀的漲幅，二來無需支付高昂的稅收。

那麼，房地產稅試點將會在什麼時候實施？

參考上海和重慶的推進速度。2010年12月8日，國務院第136次常務會議同意在重慶和上海對個人住房徵收房產稅試點。一個半月後的2011年1月28日，上海和重慶開徵房產稅。

目前，全國人大常委會已授權國務院在部分地區開展房地產稅試點。接下來，國務院會公布試點名單，之後的一兩個月左右，這些城市將開始徵收房地產稅。

保守估計，真正開徵，起碼要到明年年初。

行動起來，還有時間。