這個發達國家用房產稅抑制房價，為什麼徹底失敗了？

中國人終於想明白：高房價下，有錢人躺贏，年輕人躺平。

成千上萬人湧入城市落地生根，掏出真金白銀買下城市蓬勃發展的價值。有資產的人搭着趨勢的電梯扶搖直上，閉眼加槓桿完成一個又一個的財富神話。

然而神話就是神話，總有暴富者們會在深夜驚醒，發現手裏的財富彷彿並不真實，曾經的榮光轉身就有可能被扔進歷史的垃圾堆。

網路巨頭會被反壟斷，校外教育輔導機構會被扣上煽動「雞娃」焦慮的帽子，連最依賴的樓市，也會在「房住不炒」的信仰下走向下半場。

魔幻嗎？有點兒。

但從本質上講，這是一種平權。青年們的努力比貨幣還要貶值，是難以接受的現實。

為了社會公平和穩定，資源再分配在所難免。

我們知道，個人所得稅、房地產稅和遺產稅構成了防止財富過度集中的三條防線。

10月23日，第十三屆全國人大常務委員會通過了授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定。這其實給出了預期——中國一定會出台房地產稅，時間大概率就是五年後試點結束之時。

房地產稅是世界最常見的稅種之一。無論之前它在中國是否隱姓埋名，現在它就要堂而皇之地登上舞台了。我們認為，中國徵收房地產稅很可能表象上更接近「日韓模式」。

01

如果我們把視野拉長到歷史長河上來看，中國早就有過房產稅徵收記錄了，而且次數還不少。

現在中國想徵收房產稅，肯定不會考慮幾千年前的那套制度了，更多是借鑑現代意義上的房產稅。

根據國情不同，現今全球對住宅徵收房地產稅的國家和地區約40個，主要分成兩大模式：

第一類是以英美為代表的房地產稅制度，我們把它稱為英美模式。施行的國家（地區）有新加坡、中國香港、馬來西亞、南非、印度以及美國。

英美模式歷史悠久、相對穩定，最大的特點是房地產稅的重點是成為地方政府收入的來源，而非市場調控的手段。

第二類是以日韓以及一些東亞國家為代表的房地產稅制度，中國可能在形式上借鑑日韓模式來設計方案。

日韓模式最大特點是把房地產稅作為調節房價的政策性工具。

但現實證明，實踐效果並不盡人意。

還有一些並非主流的徵收方式，比如澳洲對土地徵稅，還有一類是以俄羅斯、保加利亞、羅馬尼亞、波蘭這類國家為主，整體的徵收風格受市場化影響很大，很不穩定。中國大概率不會將其作為樣本。

02

我們來看看韓國是如何把事情搞砸的。

打開韓國房價的歷史，有三個非常明顯的上漲時期。1980年代、2000年代以及最近兩年。

有意思的是，這三個階段也是韓國房地產稅改革最猛烈的時候。

1990年，韓國開始了第一次改革，重點是打擊房價和囤地行為，但短期沒啥影響，房價一直漲到1991年中才慢慢穩定。

2005年，韓國通過改革確立瞭如今的房地產稅體系，即財產稅由地方政府徵收，作為地方財政收入，中央政府徵收綜合房地產稅，然後根據各地財政能力，全額返還給地方。

財產稅實行累進稅率，稅率較低，一般在0.4%以內，而綜合房地產稅針對性較強，主要對擁有豪宅的富人徵收，6億韓元以下的住宅免徵，實際上起到了調節收入分配的作用。

不過，當時稅改的重點主要是抑制投機。在這個意義上說，05年稅改又一次失敗了，房價反而加速上漲。

到了文在寅政府時期，4年間頒佈了多達25項調控政策，但韓國尤其是首爾的房價依然失控，三年間上漲了58%，均價是家庭收入中位數的16倍，導致普通人壓力更大。

於是，2020年6月，韓國把綜合房產稅稅率從0.6%～3.2%上調到1.2%～6%。這意味着，買房所獲得的房價上漲的紅利將會全部被用來繳稅。

這一招看起來似乎打中了七寸，想要逼迫囤房、炒房的人把房子賣掉止損，達到增加房屋供給的目的。然而，暴漲的稅率反而使得這些業主選擇繼續漲租，而不是賣掉房子，政策預期完全被打破。

供需比長期失衡，使得漲租得到市場的強力支持。

韓國失敗的背後，是政策重於監管而非解決根本上的供給問題。「政府誤解了房地產市場的運作方式，」明知大學的金俊亨教授說，「他們沉迷於解決投機問題，但實際上沒有足夠的住宅來滿足需求。」

僅靠監管是無法控制房價的，稅收政策應該回到基礎上來。

比如，在市場經濟下，納稅人應該被視為經濟的貢獻者，而不是被視為懲罰的對象。

所以，可以把房地產稅和轉讓所得稅回落到合理水平，提高購置稅。在新加坡業主購置多套房屋時，政府會收取高達25%的重稅，允許他們自由選擇退出市場，就有希望增加房屋的供給，降低房價。

03

除了新加坡的重稅以外，英美模式的背後，就是回歸稅收的基礎。

什麼意思呢？

你地方政府收稅，就是要拿這筆錢反過來讓社區變得更宜居，配套跟上了，住得舒服了，房價自然會上去；如果做不到，住客們也會用腳投票，徵稅本身跟調控房價沒什麼直接關係。

美國從230多年前開始徵收房地產稅，至今已經非常成熟，因此其對GDP的貢獻較高。根據美國政府的數據，2020年全美繳納的以房產稅為主的財產稅佔GDP的比重高達3.4%。與之對比，OECD國家的平均比重才1.9%。

美國不僅各州的房產稅不同，即使同一個州，不同地區房產稅也有區別。

上表是美國幾大州的房產稅稅率均值，新澤西、伊利諾伊和新罕布殊爾都是稅率較高的州，意味着下注投資時這三個州值得我們額外考慮。

美國房地產稅稅率確定的原則叫做「以需定收」，也就是按照財政預算來規劃。一般來說，下一年的地方財政預算扣除其他各項政府收入後，就是當年需要徵收的房產稅。說白了，就是當年預算缺口由房產稅來承擔。

這意味着，美國的房地產稅變動完全依賴於地方政府的預算缺口，而並不反映房地產市場的波動。這就使得房地產稅並不用於調控房價。這是兩大模式的根本分野。

但這樣的方式也產生了新的問題，即經濟不行的城市，財政預算缺口較大，自然房地產稅率也高，這樣一來，就會把人趕跑，城市往往會因此陷入惡性循環，不斷加劇衰敗。

04

我們認為，在兩大模式之間，中國既想獲得一定的財政支持，還想推動共同富裕更進一步，在形式上更可能接近日韓模式。

中國開徵房地產稅，政策目標根據重要性可以這樣排序：

縮小貧富差距，促進共同富裕；

落實「房住不炒」，防止囤房；

降低地方政府土地財政依賴度。

因此，擺在第一位的共同富裕就暗示了政策的調控意願，並且更可能選擇累進稅率。

另外，會有一系列配合房地產稅的配套政策出台。

一個普遍規律是，要建立房地產市場長效機制，僅憑單一政策是無法奏效的。

海外的成功經驗顯示，除了按評估價值而非成交價值計算房地產稅之外，要有更多的保障性住房，要租售同權，要加強對金融機構的監管，還要完善不動產登記制度，建立更加透明和規範的房地產市場。

比如，當中國人都在好奇房地產稅擴大試點會怎麼影響中國樓市的同時，韓國傳來了一個有趣的消息。

韓國房地產委員會數據顯示，首爾房價漲幅自 8 月以來每周都在 0.2% 至 0.22% 之間徘徊，但在 9 月底跌至 0.1% 的水平，過熱的樓市終於出現了降温的跡象。

然而在財政部長的總結中，房地產稅毫無存在感。他表示，最近的降温，是因為額外的住房供應計劃、央行最近的加息和更嚴格的貸款規則。說到底，長期影響房價的，還是供需的平衡。

所以，如果中國房地產市場傳說中的「空置」、庫存真存在的話，韓國的失敗一幕就不會在中國重現。相信，中國政府心中有數。

房地產稅到來，優化手頭資產成為當務之急！當下應該買哪裏？價格是否合適？