「香港地王制造者」恆基兆業為什麼又搶最貴土地

市場一片悽風苦雨中，香港新地王誕生了！

在房企們一個接一個陷入債務危機時，恆基兆業以508億港元、摺合人民幣約418億元拿下「世紀地王」的消息，一時震動行業內外，該單宗地塊總價已接近深圳第二批集中供地合計出讓金總額。

11月3日，香港發展局公布中環新海濱3號用地招標結果，恆基兆業附屬的Pacific Gate Development Limited（國基發展有限公司）中標，批租期50年，標書標價508億港元，

受疫情反覆和香港經濟轉差影響，該宗地皮的估值曾多次下調，最終有機構給出的估值範圍在370億-755.6億港元，恆基兆業508億元港元中標在市場預期之內。

拿下的3號地塊自然不是首個「地王」項目。2017年，恆基以323.8億港元拿下中環另一宗位於美利道的商業地塊，樓面尺價高達50064港元，摺合人民幣約47.6萬元/平方米，創下香港單價地王紀錄，至今仍由恆基兆業所保持。

6份標書，恆基100分勝出

恆基兆業拿下的「世紀地王」地皮位於香港中環的心臟位置，也是中環核心區最後一塊超大型商業地塊，緊鄰香港著名地標IFC（國際金融中心），其中恆基兆業持約40.77%權益。

出讓訊息顯示，地塊面積約51.63平方尺（即約4.79萬平方米），扣除政府設施後的商業樓面161尺計算，宗地每尺樓面地價31463港元，換算成人民幣和平方米，即樓面價約278438元/平方米，出讓年期為50年。

按香港發展局發言人表示，政府的願景是將該宗用地打造成香港的嶄新地標，希望通過項目建設一個世界級地標，加強中環內陸和海濱的連接。

考慮到設計和地價兩個因素，這宗被香港發展局局長黃偉綸形容為兼備稀缺性和可塑性價值的中環最後一幅大型地標式商業地，在招標時，採用了罕見的「雙信封制」方式，即意向開發商投標時需將設計規劃建議和價格建議以兩個獨立信封分別提交，評分比重各佔50%。

雖宗地面積較大，總價高且對設計規劃要求複雜，招標半年時間地塊仍收穫6份標書，包括恆基、新鴻基、長實、九倉置業夥拍港鐵及華懋集團合資以及信置、招商局置地與鷹君合資，最終達標入圍的僅2份。

經過香港特區政府5個多月的評審，最終確定恆基兆業旗下子公司以總分100分勝出（在價格建議和非價格建議的個別評審中，表現最好的標書會獲取滿分）。

「對於恆基來說，在市場相對較弱情況下拿到一塊比較好的地，總價儘管過高但折算下來單價並不高，且該地塊定位不一般，總的來說是划算的。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，「收到6份標書，表示多個發展商亦看好其發展前景。」

計劃投資630億元，集團負債率僅29.12%

根據恆基地產晚間發布的中標公告，在談及收購地塊原因時，提到物業發展及投資是集團的主營業務，並表示對該世界級發展項目將成為香港中環商務中心最突出的地標建設的長遠前景感到樂觀。

恆基兆業負責香港業務的李家誠亦提到非常高興參與該項目，並表示「恆地將投資港幣630億元，打造此項目成為香港最具標誌性的世界級地標建築、朝氣蓬勃海濱長廊，及時為公眾提供大量日常享用的活動空間。」

按照業內估算，該3號地塊建成項目的長期租金回報率約3%-4%，資金回收期約25年-30年。

商業地產是恆基兆業的優勢，其較低的負債率也足以支撐集團進行較長的開發周期。

wind數據顯示，TOD 500房企2020年的資產負債率均值已達到78.77%，根據恆基地產2021年中報披露的數據，集團的資產負債率僅29.12%，遠低於市場水平。

擁有資金優勢一直都是香港地產企業的特點，對於香港四大房企之一的恆基兆業而言，最新拿下的3號地塊自然不是首個「地王」項目。2017年，恆基以323.8億港元拿下中環另一宗位於美利道的商業地塊，創下香港單價地王紀錄，至今仍由恆基兆業所保持。

僅香港範圍，恆基土地物業已遍佈香港島、九龍和新界，並不斷聚焦於香港的商業地產開發。截至2021年中期，恆基地產在香港擁有土儲約為2430萬平方尺，在手現金及銀行結餘140.43億港元。

另外，不同於香港更加常規性的投標拿地與項目推售，由李兆基長子李家傑負責的內地業務，近年來動作主要以與內地房企投資合作為主，包括入股奧園、旭輝等。

香港商業地產現狀並不樂觀

長期以來，香港中環寫字樓租金放眼全球都是數一數二的天花板水平，以三號地塊隔壁的IFC（國際金融中心）為例，現時尺租150至180元，即人民幣約1500+元/平方米，目前廣州珠江新城最貴租金也不超過每月300元/平方米。

因疫情等多方因素影響，部分企業或面臨經營困境，面對過高的租金壓力陸續選擇遷出，包括中環在內的香港寫字樓租金也隨即不斷下跌，整個商業地產現狀並不樂觀。

第一太平戴維斯發布的2021年第三季度香港寫字樓市場報告便顯示，香港甲級寫字樓租金跌幅相較於二季度的2.6%，再次下跌1.5%，空置率也繼續穩定在9.3%，約54萬平方米。

據恆基地產的中報披露，集團持股的IFC今年上半年的租金收入較去年同期下跌9%，約9.25億港元，恆基地產對此解釋為疫情背景下對租户減免租金的影響。

第一太平戴維斯發布的報告進一步表示，接下來2022年香港全區及中環的寫字樓租金或還將分別下跌10%、5%。

如此背景，對於恆基兆業的豪擲重金入市，除了集團本身對前景感到樂觀外，業內亦給出肯定看法。

「香港整個市區的土地供應，將來仍然還會秉承這個『擠牙膏』方式，不會有大量供地，這個格局下，市場基本趨勢是穩定的。日後香港與內地正常通關後還會往高走。」中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受記者採訪時表示。

在其看來，雖受過去疫情以及一些外部環境影響，包括人口、遊客量大減都一定程度波及香港房地產市場，從前年到去年市場整體下沉明顯，但隨着疫情逐步好轉，市場也會回歸穩定，甚至說再往上走一些。3號地塊也是近25年來首次招標出售的臨海板塊，未來短期內不會有新供應。

另一業內人士則認為，商業項目更加看重長期投資，用當下市場情況來判斷項目入市預期是不合理的，並表示香港中環地段價值至少未來幾十年不會被削弱。「換個思路，租金回落，同樣會吸引企業重新回到中環」。

同時，隨着前段時間新的施政報告中關於香港北部都會區的規劃，也有一些新的看法被提出。

「北部都會區將成為香港新增住宅用地供應和辦公樓熱點區域，對整個香港樓市來說是利空，再加上外部環境不太理想，未來樓市是有可能出現下滑。」李宇嘉對此表示道。

宋丁同樣提到了北部都會區對市場的整體影響，「這會是香港房地產市場一個巨大轉型，雖然可能需要花上幾十年時間去開發，但畢竟是一個重大動作，按規劃差不多未來香港1/3人口都要住在北部都會區，對於整個香港的人口吸納非常明顯，將有效減輕南部住房壓力。」

不過其認為，體現在房價方面，南部價格體系並不會發生坍塌式變化，但同樣也沒有特別明顯的上漲空間，基本就是一個穩定格局。