萬達商管返港IPO真的王者歸來？對賭將再次失敗已無懸念

「定個小目標，先掙他一個億」。王健林因為這句話火遍全網，曾坦言道「萬達玩的是空手道，一分錢不出就能掙錢。」

轉瞬之間，王健林就從中國首富變成了「中國首負」：萬達集團龐大的資本背後，大部分是債務，這使得萬達集團經歷了幾年非常痛苦的去槓桿過程。

這次，王健林是率珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱珠海萬達商管）進軍港股，捲土重來。

「一波三折」的上市之路

2014年算是一個萬達的「高光之年」。萬達廣場新開業22家，累計數量破百。商業規模的迅速擴張，為此後赴港上市做好了準備。

2014年12月23日，萬達商業地產（「萬達商管」前身）登陸了港交所，發行價為48港元，並以313億港元的募資成為當年港股最大IPO。也就在這一年，王健林憑藉手握多家上市公司，登上了福布斯大陸富豪榜榜首，可謂是羨煞旁人。

可誰也沒想到，當時因內地和香港市場的估值落差，萬達商業上市當天即破發。跌破淨資產，市盈率才4.91倍，市淨率才0.82。

無奈之下，萬達商業地產上市後不到2年，於2016年9月20日正式宣佈退市，最終股價止於52.5港元。

從上市到退市，彷彿只是一場短暫的夢。問其退市原因，王健林曾表示，萬達商業H股私有化核心原因是，公司股價長期在淨資產上下徘徊，被嚴重低估。

王健林在央視《對話》節目中稱，「不能對不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化。」

從香港退市後，萬達商業地產隨即啟動內地IPO。

然而，A股對傳統房地產企業有嚴格准入要求，自2015年起，受限於國內地產政策調控、宏觀環境趨勢變化等影響，萬達內地IPO不盡人意。

提交A股招股書後，排隊六年未果，公司在2021年3月24日宣佈撤回A股IPO申請。其在當初的公告中稱，將對從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市。

返港IPO，王健林重回首富寶座？

國內上市不成，因此萬達將房地產業務徹底剝離，名稱也由「商業地產」變更為「商業管理」，開始全面轉型輕資產。

招股書顯示，截至最後實際可行日期，大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達分別持有珠海萬達商管69.99%、8.83%、0.01%股權，而大連萬達商業又透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有已發行股份總數約8.84%的股權。騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務、鄭裕彤家族、PAG等投資者合計持有21.17％股權。

截至最後實際可行日期，王健林持有大連萬達商業股權的52.68%，並間接持有珠海萬達商管41.5%的股份，估值747.5億元。

按照2020年萬達商管11億的淨利潤計算，2000億的市值對應的PE（計算方法：戰投估值/2020年淨利潤）約為181倍，這個未免有點太高了。目前港股上市的商管龍頭華潤萬象生活的PE（TTM）為60倍，其他公司如中駿商管PE（TTM）約30倍，寶龍商業約26倍，興盛商業約21倍，粗算下來這幾家加在一起都不如一個萬達商管。

有業內人士猜測稱，如果珠海萬達商管這次一旦成功港股上市，萬達商管市值或超2000億人民幣。那麼王健林在富豪榜的排名又能向前很多，即使不能重回第一，或許也能進入前十。

對賭條款：已無懸念將再次失敗

值得注意的是，招股書中披露，大連萬達商業及珠海萬贏與投資者設立了對賭協議。根據投資者協議，萬達商管2021年預估實際淨利潤以及2022年、2023年扣除非經常性損益的淨利潤須分別不低於51.9億元、74.3億元、94.6億元。

如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。

這不是王健林關於萬達商管的第一次對賭。2016年萬達商業從香港退市時，王健林就與投資人簽下對賭條約。如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實現在境內主板市場上市的目標，萬達集團以每年12%的單利向A類（境外）投資人回購全部股權，以每年10%的單利向B類（境內）投資人回購全部股權。

那一次對賭，王健林顯然是失敗了。

公開訊息顯示，2018年，萬達商管還引入了騰訊、蘇寧、融創和京東等投資者共計304億元的出資，由它們來收購萬達商管自港股退市時引入的投資人持有的14%的股份。

從目前的業績狀況來看，公司本輪對賭面臨的壓力不小。2018年至2020年以及2021年上半年，公司分別實現淨利潤20.22億元、12.47億元、11.12億元、6.56億元。其中2019年和2020年受到疫情等大環境影響，淨利潤出現明顯下滑。

從業務核心看，萬達商管也不是一本萬利的生意。2018年-2020年以及截至2021年6月30日，萬達商管運營商業物業管理項目中有21家 、53家、65家及20家錄得虧損，合計虧損額分別為人民幣8700萬元、2.33億元、3.93億元及6690萬元。

今年上半年，萬達商管淨利潤僅6.58億，而按照對賭，今年需要完成51.9億的業績，截至上半年，完成進度不足12%。

2021年下半年萬達商管能否完成51.9億元的對賭？

答案已經毫無懸念了吧。