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美國樓市突然告急 次貸危機再次逼近?美聯儲催生"搶房潮"

美國樓市突然告急 次貸危機再次逼近?美聯儲催生"搶房潮"

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美聯儲的貨幣狂潮,愈演愈烈。

繼美股、比特幣、原油大漲之後,美國樓市也瘋了。據全美地產經紀商協會的最新數據顯示,2021年10月,美國成屋銷售價格中值較2020年同期上漲13.1%,至35.39萬美元,再度創出歷史新高。

價格持續飆漲的同時,美國正在上演一場「搶房潮」,房屋銷售的速度也刷新紀錄,導致美國樓市庫存即將告急,按照目前的銷售速度,全美國的房屋供應量僅夠銷售2.4個月。

背後的導火索或許與美聯儲的史詩級放水有關,自新冠疫情爆發以來,美聯儲的貨幣寬鬆政策最為激進,基準利率持續下調至接近零的水平,並開啟了「無限量」資產購買,截止2021年10月底,美聯儲已累計擴表超過4萬億美元。

如此火爆的美國樓市,會否將再一次重演2008年的次貸危機?

瘋狂的美國樓市

美聯儲「水漫金山」,美國樓市牛市不止。

2021年的美國樓市,有望成為近十五年來最火爆的一年。當地時間周一,全美地產經紀商協會(NAR)公布的最新數據顯示,2021年10月,美國成屋銷售按月增長0.8%,為1月以來的最高增幅;當月的房價中值較2020年同期上漲13.1%,至35.39萬美元,再度創出歷史新高。

華爾街日報報道稱,自疫情開始以來,超低的貸款利率刺激了美國居民的購房需求,與此同時,市場上的房屋數量一直非常緊缺,剛剛掛牌出售的新房很快就會被搶購一空。

如此火爆的銷售,已經連續數月超過了市場預期。美國知名線上房地產公司 Zillow 最新發布的報告預測,從2021年10月至明年1月的三個月內,美國房價將繼續增長3.8%,到2021年底,美國整體房價將比2020年底上漲19.5%;預計2021年美國房屋銷售量將達到612萬套,較2020年增長8.5%。

另外,高盛對美國樓市的預期也非常樂觀,其預測,到2022年底,美國房價將繼續上漲16%。綜合美國各大機構發布的未來12個月樓市預測,美國樓市在2022年上漲動力依然強勁, 2022年美國的房地產市場或將成為有史以來最熱的一年。

美國房價火爆的另一個維度是,樓市庫存即將告急。在房價快速上漲的背景下,美國買家的熱情空前,迫使許多買家加入搶房大戰,導致美國市場的房屋庫存持續下降。據全美地產經紀商協會的數據顯示,截止10月底,全美有125萬套住房待售,相比9月下降了0.8%,比2020年同期大幅下降12%,按照目前的銷售速度,美國市場上的房屋供應量僅夠銷售2.4個月。

由於樓市需求強勁,美國的建築活動有所增加,但房屋建築商正面臨材料延誤、勞動力短缺、成本上漲等壓力,新建房屋積極性並不高。美國商務部上周表示,10月份房屋開工率較9月份下降0.7%,而可作為未來房屋建設風向標的住宅開發許可增加了4%。

美國正在上演一場「搶房潮」,房屋銷售的速度已經創出新高,平均一套房從掛牌到出售的時間為17天。在價格較低的地方,市場競爭尤其激烈,大量買家直接現金全額搶購。全美地產經紀商協會表示,今年10月份房屋銷售中約24%是以現金購買的,高於上年同期的19%,而首次購房者的比例從一年前的32%降至29%。

值得注意的是,除了個人購房者外,美國機構也參與到了這場「搶房大戰」之中,進一步推高了美國房價。今年6月,黑石集團宣佈以60億美元的價格購買一家擁有17000套房產的住房運營商,進一步進軍房地產市場。

美國房價為何瘋漲?

這個問題的答案,自然離不開美聯儲,撒錢太多,大量資金流入美國樓市。

自新冠疫情爆發以來,各國央行紛紛出台了貨幣寬鬆政策,以刺激經濟,美聯儲最為激進。2020年3月3日,宣佈降息50個基點,短短10天后再下調100個點,將基準利率下調到0.25%,超額準備金利率下調至0.1%。

隨後,美聯儲更是開啟了「無限量」資產購買,以空前的規模和速度購買了美國國債和MBS。從美聯儲宣佈「無限量」擴表至2021年10月底,已累計擴表超過4萬億美元,資產負債表規模達到疫前的兩倍多。

美聯儲如此兇猛的放水之下,美國30年期抵押貸款利率一度跌至3%以下的歷史最低水平。與此同時,特朗普政府、拜登政府先後多次向美國家庭直接派發現金,部分美國人領到的疫情補助甚至超過了正常工作的收入,美國居民手頭的現金非常充裕,從而催生了一大批買家湧入美國樓市。

如此火爆的美國樓市,和瘋狂的貸款買房熱情,不禁令人聯想到2008年美國次貸危機前夕的場景,那這一次是否會重演危機?

對於樓市危機,美國機構的主流觀點仍相對樂觀。儘管高盛多次警示美國房價泡沫風險,但大部分機構的觀點認為,目前房價沒有失控,不會重演次貸危機。

華爾街分析機構表示,與上一輪美國樓市泡沫相比,本輪「房產熱」更穩定,尚未對金融系統構成的巨大風險,與此同時,目前美國的購房門檻更高,對於還沒有房產的購房者而言,購買首套住房的難度更大。

回顧2008年次貸危機前夜,美國全民炒房,甚至一文不名的美國人也能通過低息貸款買房,而如今,美國購房者的信用評級要求更高,購房的首期款比例也較高。

美國這一輪「房產熱」,最大的贏家顯然是手握多套房產的人。房地產研究機構CoreLogic估計,2020-2021年,持有房產的人群累計增值或超過3.1萬億美元,由於抵押貸款利率處於紀錄低位,他們通過抵押貸款從銀行再融資,進行在投資,或翻新房屋,或購買度假屋。

因此,華爾街的主流結論是,這一輪房價暴漲只會加大貧富差距,並不會帶來樓市失控危機,美國樓市不太可能出現大規模拋售和價格暴跌。

美聯儲何時動手?

很顯然,未來美國房價走勢的決定性因素仍然掌握在美聯儲手中,其中利率是最關鍵的因素之一。

對於當前的房價,美聯儲的態度是,儘管美國房價如此迅速且廣泛地上漲,但目前幾乎沒有跡象表明,房地產高槓杆投資活動在惡化。

11月22日晚間,美國總統拜登宣佈,再次提名傑羅姆·鮑威爾 (Jerome Powell) 連任美聯儲主席。意味着,未來一段時間內,美聯儲的貨幣政策將延續鮑威爾的定調。

市場預期,鮑威爾的連任可能有助於保持美國房地產領域的熱度,較低利率或將維持更長時間,將進一步利好房價。

美聯儲何時加息,顯得最為關鍵。在最近一次的表態中,鮑威爾表示,通脹仍然是「暫時的」,因為目前的通脹高企,主要還是體現為一些暫時性的因素。並強調,在加息時間方面聯儲「可以有耐心」,現在還不是加息的時候。

但華爾街機構對美聯儲加息的預期卻在提前,高盛在2022年全球經濟展望中,將美聯儲加息的預測提前一年至2022年7月,預計當縮減結束時,核心PCE 通脹率將保持在3%以上,核心CPI通脹率將保持在4%以上,將促使政策從「縮減」無縫過度到「加息」。然後在2022年11月進行第二次加息,此後每年兩次加息。

但高盛更擔憂的是,通脹上行可能導致全球央行執行更加激進的縮減政策,尤其是美聯儲。

無獨有偶,另一家華爾街巨頭——摩根士丹利在2022年度投資展望中表示,投資者明年要遠離美國(USA)股票和債券,貨幣政策的支持減弱和高估值將在2022年阻礙美國資產的進一步上漲。

但,摩根士丹利對美聯儲加息的預期更謹慎一下,預計,美聯儲(Fed)將在2022年年中結束縮減資產購買(QE),預計將在2023年加息。

本文由《香港01》提供

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