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融創、恒大、富力的股東們,終於坐不住了

融創、恒大、富力的股東們,終於坐不住了

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最近,一哭二鬧三上吊的房企少了,自掏腰包高調自救的多了。

01

老闆們終於坐不住了。

富力地產的兩位股東,不僅積極購入公司股份,還為富力地產提供了約80億港元的股東資金;

當代置業的兩位股東宣佈拿出8億元貸款給公司,用來解決到期債務償還等問題;

融創的孫老闆不僅賣掉了國內最大商品房交易平台貝殼的股份,也掏出自己的4.5億美元,無息借給融創使用;

呼聲最高的許老闆也把自己的資產賣的賣,押的押,為集團籌集了70億現金。已經變賣的資產包中,包括香港的三棟別墅,還有幾架私人飛機,據說還將位於深圳灣一號和廣州珠江新城自住的房子擺上了貨架。

恕我直言,接下來可能還會有更多的房企老闆自掏腰包救助企業。

因為,他們的美元債已經屎到屁股門,要爆了。

恒大、融創、富力都是中國房企中的美元債存量大户,截止到10月底,恒大有140億美元待還、融創有77.62億美元待還,富力有50.85億美元待還。

注意!

這些美元債的償債高峰期就在明年!

房企明年到期的美元債務累計3560.2億元,僅1月就有463.85億元要還。

目前迫不得自掏腰包的老闆們,基本都是有即將到期或已經到期的美元債務。

其中,當代置業10月25日到期一筆12.85%高利率的美元票據本金及應付利息未能如期支付,

就在違約當日,當代置業宣佈股東將向公司提供約8億元股東貸款。

而恒大同樣是再次踩在寬限期的最後一天,也就是11月11日,支付了三筆美元債利息,合計1.48億美元。

為什麼房企這麼看重美元債的違約?

因為國內的債務,處理的辦法很多,可以實物兑付、申請債務延期、銀行還可以計提損失。

但是美元債不一樣,一旦房企有還不上錢的的可能,海外評級機構就會下調評級,負面情緒蔓延。

如果債務到期真的還不上,緊接着海外的債權方就會對違約房企提出破產申請,並呼籲其他債券投資者加入其中。

這樣一來,房企就真的形成實質性違約了,

所以美元債才是房企暴雷的關鍵。

這就是為什麼恒大推遲了對國內信託和銀行支付到期貸款的利息,卻趕在最後一天把美元債利息還上了。

02

美元債,曾為房地產的「野蠻生長」提供了温牀。

如今卻成了房企違約暴雷的炸藥桶。

舉債擴張的時候有多瘋狂,現在就有多酸爽。

從2018年開始,伴隨着房住不炒的大旗,為了遏制房地產泡沫,各地收緊了開發貸,提高了開發貸門檻,防止資金過多流入房地產。

但是,政策和資金的雙向收緊,並沒有讓房企停下舉債擴張的腳步。相反,他們玩的更野了。

瘋狂海外發債成了房企最主要的融資手段,甚至不惜以百分之十幾的高利率鋌而走險。

這其中就有野心勃勃的當代置業,

當代置業曾多次表示要向500億銷售額進發,並在2017年激進拿地總花費102億元獲取了13塊土地,而當代置業2017年淨利潤只有8.27億元。

為了實現幾十倍的跨越式發展,當代置業曾於2018年12月發行了一筆1.5億美元的優先票據,利率高達15.5%。

目前,當代置業存續美元債共5隻,存續規模超13億美元,平均票息高達11.58%。

當代置業的利潤,一定程度上也被高息債務所蠶食。近五年來,公司的淨利潤規模始終未超過10億元。從經營性現金流看,僅2018年末經營現金流為正,其餘的2016年、2017年、2019年、2020年均為負。

對於發債利率相對較高的房企,美元債就好比高利貸。但是對規模有着偏執追求的他們,手裏沒錢,也要借高利貸擴張、擴張、再擴張。

美元債也只是這幫瘋子不顧一切瘋狂擴張規模的融資手段之一。

03

2020年,藍光發展的銷售額邁入千億大關,成為年度黑馬,背後閃現着大量金融機構身影的少數股東對此作出了不少貢獻。

這些機構以債權或股權的投資形式助推了藍光發展的規模壯大。

上交所在今年6月份的問詢函裏便着重關注了藍光發展的少數股東權利中是否存在「明股實債」等問題。當時藍光發展表示,不存在與少數股東方約定有關固定收益退出等兜底條款。

諷刺的是,

藍光前腳否認,後腳就被幾家私募基金告上了法庭,要求其子公司支付股權回購價款,總涉案金額約為4.58億元。

上交所提到的「明股實債」,是很多房企的另一種更冒險的融資手段。

房企以合作的方式獲取土地,拿地時的資金多來自資本機構,而資本機構佔據項目的一部分股權,但是當項目結算時,房企將會從資本機構裏把股權回購。

所以一些房企的負債率看起來並不高,但實際上是明股實債,股權重估收益其實是利潤,融資利率偏高。

藍光、當代置業、奧園、建業等百強企業,近幾年的加速擴張,玩的都是明股實債。

但是這種「明股實債」的模式即是高息過橋資本,是追求加速擴張的房企在融資困難的市場上的一種找錢方式。

這種融資模式最大的好處,就是賬面的負債率會極低,也隱現了房企與機構之間的利益博弈。

但是這種模式風險極大,一但銷售市場下行,這些高利率的表外「隱匿債務」便會吞掉一大半的利潤,也間接影響房企真實的償債能力。

所以今年很多踩了一條、兩條紅線的房企意外暴雷,也多是隱匿債務在作怪。

當初,是美元債和隱匿債務助推了房企的快速擴張,如今,他們卻也成了房企暴雷的炸藥桶。

04

很多房企,

面對「房住不炒」政策監管壓力,依然在大量舉債放肆擴張,盲目追求規模化;

面對「三道紅線」融資監管壓力,並未真正重視「去槓桿」,而是將一部分精力用在瞭如何粉飾財報數據上;

面對「美元債務」的還債壓力,哭爹喊娘無計可施之後,不得不自掏腰包救助企業。

有人說恒大走到今天,委屈。

如果不是負面新聞纏身,從而導致住房銷售出現問題,資金鍊還不至於立馬斷裂。正是連續的負面新聞,給恒大的傷口撒了很多鹽,讓恒大連痛的感覺都無法找到。

也有人說這麼多房企違約暴雷,高層怎麼不救助呢,不注資呢?

如今房企老闆們的自掏腰高調自救,有人還真感動了,覺得他們有擔當。

哼,

房價猛漲賺錢的時候高歌猛進年年大把分紅,年會員工麻袋裝錢,一監管就裝委屈哭窮,房價還沒怎麼跌就開始裝死,鋌而走險高負債擴張經營的時候想過寒冬嗎?

預售款任意花隨便花的時候想過這是買房人的血汗錢嗎?

為了賣房虛假宣傳,樓盤爛尾的時候想過買房人的六個錢包嗎?

沒想過。

只想着做大、做大、再做大。

但是,接下來大概率不會有這麼密集的暴雷了。

因為這幫矇眼狂奔在懸崖邊的瘋子,跑的最快的恒大、泰禾、華夏幸福、花樣年、藍光等已經蒙着眼掉進懸崖了,跑在他們後面的看到他們的情況,會停下腳步,重新規劃路線。

所以現在已經暴雷以及後面排着隊的問題房企,讓這個行業步入了健康。如果讓千萬家開發商繼續集體矇眼狂奔,誰也不敢預測最終會發生什麼。

是這些出問題的房企用身體力行的教訓,警告了行業要調整,方向要變。

現在,只是黎明前的黑暗。

好吧,寫到最後還是要提醒大家,誰的錢也不是大風狂刮來的,都是辛辛苦苦掙得,買房的時候千萬了解開發企業的資金情況,以免被坑。

本文由《香港01》提供

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