融創、恒大、富力的股東們，終於坐不住了

最近，一哭二鬧三上吊的房企少了，自掏腰包高調自救的多了。

01

老闆們終於坐不住了。

富力地產的兩位股東，不僅積極購入公司股份，還為富力地產提供了約80億港元的股東資金；

當代置業的兩位股東宣佈拿出8億元貸款給公司，用來解決到期債務償還等問題；

融創的孫老闆不僅賣掉了國內最大商品房交易平台貝殼的股份，也掏出自己的4.5億美元，無息借給融創使用；

呼聲最高的許老闆也把自己的資產賣的賣，押的押，為集團籌集了70億現金。已經變賣的資產包中，包括香港的三棟別墅，還有幾架私人飛機，據說還將位於深圳灣一號和廣州珠江新城自住的房子擺上了貨架。

恕我直言，接下來可能還會有更多的房企老闆自掏腰包救助企業。

因為，他們的美元債已經屎到屁股門，要爆了。

恒大、融創、富力都是中國房企中的美元債存量大户，截止到10月底，恒大有140億美元待還、融創有77.62億美元待還，富力有50.85億美元待還。

注意！

這些美元債的償債高峰期就在明年！

房企明年到期的美元債務累計3560.2億元，僅1月就有463.85億元要還。

目前迫不得自掏腰包的老闆們，基本都是有即將到期或已經到期的美元債務。

其中，當代置業10月25日到期一筆12.85%高利率的美元票據本金及應付利息未能如期支付，

就在違約當日，當代置業宣佈股東將向公司提供約8億元股東貸款。

而恒大同樣是再次踩在寬限期的最後一天，也就是11月11日，支付了三筆美元債利息，合計1.48億美元。

為什麼房企這麼看重美元債的違約？

因為國內的債務，處理的辦法很多，可以實物兑付、申請債務延期、銀行還可以計提損失。

但是美元債不一樣，一旦房企有還不上錢的的可能，海外評級機構就會下調評級，負面情緒蔓延。

如果債務到期真的還不上，緊接着海外的債權方就會對違約房企提出破產申請，並呼籲其他債券投資者加入其中。

這樣一來，房企就真的形成實質性違約了，

所以美元債才是房企暴雷的關鍵。

這就是為什麼恒大推遲了對國內信託和銀行支付到期貸款的利息，卻趕在最後一天把美元債利息還上了。

02

美元債，曾為房地產的「野蠻生長」提供了温牀。

如今卻成了房企違約暴雷的炸藥桶。

舉債擴張的時候有多瘋狂，現在就有多酸爽。

從2018年開始，伴隨着房住不炒的大旗，為了遏制房地產泡沫，各地收緊了開發貸，提高了開發貸門檻，防止資金過多流入房地產。

但是，政策和資金的雙向收緊，並沒有讓房企停下舉債擴張的腳步。相反，他們玩的更野了。

瘋狂海外發債成了房企最主要的融資手段，甚至不惜以百分之十幾的高利率鋌而走險。

這其中就有野心勃勃的當代置業，

當代置業曾多次表示要向500億銷售額進發，並在2017年激進拿地總花費102億元獲取了13塊土地，而當代置業2017年淨利潤只有8.27億元。

為了實現幾十倍的跨越式發展，當代置業曾於2018年12月發行了一筆1.5億美元的優先票據，利率高達15.5%。

目前，當代置業存續美元債共5隻，存續規模超13億美元，平均票息高達11.58%。

當代置業的利潤，一定程度上也被高息債務所蠶食。近五年來，公司的淨利潤規模始終未超過10億元。從經營性現金流看，僅2018年末經營現金流為正，其餘的2016年、2017年、2019年、2020年均為負。

對於發債利率相對較高的房企，美元債就好比高利貸。但是對規模有着偏執追求的他們，手裏沒錢，也要借高利貸擴張、擴張、再擴張。

美元債也只是這幫瘋子不顧一切瘋狂擴張規模的融資手段之一。

03

2020年，藍光發展的銷售額邁入千億大關，成為年度黑馬，背後閃現着大量金融機構身影的少數股東對此作出了不少貢獻。

這些機構以債權或股權的投資形式助推了藍光發展的規模壯大。

上交所在今年6月份的問詢函裏便着重關注了藍光發展的少數股東權利中是否存在「明股實債」等問題。當時藍光發展表示，不存在與少數股東方約定有關固定收益退出等兜底條款。

諷刺的是，

藍光前腳否認，後腳就被幾家私募基金告上了法庭，要求其子公司支付股權回購價款，總涉案金額約為4.58億元。

上交所提到的「明股實債」，是很多房企的另一種更冒險的融資手段。

房企以合作的方式獲取土地，拿地時的資金多來自資本機構，而資本機構佔據項目的一部分股權，但是當項目結算時，房企將會從資本機構裏把股權回購。

所以一些房企的負債率看起來並不高，但實際上是明股實債，股權重估收益其實是利潤，融資利率偏高。

藍光、當代置業、奧園、建業等百強企業，近幾年的加速擴張，玩的都是明股實債。

但是這種「明股實債」的模式即是高息過橋資本，是追求加速擴張的房企在融資困難的市場上的一種找錢方式。

這種融資模式最大的好處，就是賬面的負債率會極低，也隱現了房企與機構之間的利益博弈。

但是這種模式風險極大，一但銷售市場下行，這些高利率的表外「隱匿債務」便會吞掉一大半的利潤，也間接影響房企真實的償債能力。

所以今年很多踩了一條、兩條紅線的房企意外暴雷，也多是隱匿債務在作怪。

當初，是美元債和隱匿債務助推了房企的快速擴張，如今，他們卻也成了房企暴雷的炸藥桶。

04

很多房企，

面對「房住不炒」政策監管壓力，依然在大量舉債放肆擴張，盲目追求規模化；

面對「三道紅線」融資監管壓力，並未真正重視「去槓桿」，而是將一部分精力用在瞭如何粉飾財報數據上；

面對「美元債務」的還債壓力，哭爹喊娘無計可施之後，不得不自掏腰包救助企業。

有人說恒大走到今天，委屈。

如果不是負面新聞纏身，從而導致住房銷售出現問題，資金鍊還不至於立馬斷裂。正是連續的負面新聞，給恒大的傷口撒了很多鹽，讓恒大連痛的感覺都無法找到。

也有人說這麼多房企違約暴雷，高層怎麼不救助呢，不注資呢？

如今房企老闆們的自掏腰高調自救，有人還真感動了，覺得他們有擔當。

哼，

房價猛漲賺錢的時候高歌猛進年年大把分紅，年會員工麻袋裝錢，一監管就裝委屈哭窮，房價還沒怎麼跌就開始裝死，鋌而走險高負債擴張經營的時候想過寒冬嗎？

預售款任意花隨便花的時候想過這是買房人的血汗錢嗎？

為了賣房虛假宣傳，樓盤爛尾的時候想過買房人的六個錢包嗎？

沒想過。

只想着做大、做大、再做大。

但是，接下來大概率不會有這麼密集的暴雷了。

因為這幫矇眼狂奔在懸崖邊的瘋子，跑的最快的恒大、泰禾、華夏幸福、花樣年、藍光等已經蒙着眼掉進懸崖了，跑在他們後面的看到他們的情況，會停下腳步，重新規劃路線。

所以現在已經暴雷以及後面排着隊的問題房企，讓這個行業步入了健康。如果讓千萬家開發商繼續集體矇眼狂奔，誰也不敢預測最終會發生什麼。

是這些出問題的房企用身體力行的教訓，警告了行業要調整，方向要變。

現在，只是黎明前的黑暗。

好吧，寫到最後還是要提醒大家，誰的錢也不是大風狂刮來的，都是辛辛苦苦掙得，買房的時候千萬了解開發企業的資金情況，以免被坑。