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深圳第三輪土拍賣了368億 國企幾乎「包場」!

深圳第三輪土拍賣了368億 國企幾乎「包場」!

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今天,深圳今年最後一輪土拍正式落下帷幕,成功出讓11宗地,總攬金368.37億元!7宗底價成交,4宗進入搖號環節!其中,深圳市地鐵集團以底價共178.51億元斬獲5宗地塊,成大贏家。

7宗成交,4宗搖號

對比第二批出讓22宗地,此次深圳第三批集中供地共計11宗,分別位於前海1宗、蛇口1宗、寶中1宗、松崗1宗、福田1宗、光明3宗、龍崗2宗、坪山1宗,總土地面積約38.07萬㎡,總建築面積約191.32萬㎡,起始總價約352億元。從區域來看,光明這次出讓的宅地數量最多,3宗地塊;其次是寶安、南山、龍崗,各2宗地。顯然,本次供應的地塊地段更為吸引人,而且價格上有所降低。

本次有23家房企參與,8家企業分獲11宗宅地,除了星河、鴻榮源是民企,其他全部是國企。記者觀察到,本次土拍,參與企業大部分總部位於深圳,央企國企佔比近八成,其中有天健、華潤、招商、中海、保利、安居集團、特發、建發、深業、金茂、深鐵、星河、深物業、深振業等多家房企。

深鐵集團以底價共178.51億元斬獲5宗地塊分別為:

南山蛇口K103-0016地塊,成交價87.02億元,摺合樓面價24818元/㎡;

龍崗園山街道G01063-0264地塊,成交價54.12億元,摺合樓面價14326元/㎡;

寶安松崗A407-1020地塊,成交價17.79億元,摺合樓面價10324元/㎡;

光明區新湖A641-0029地塊,成交價9.46億元,摺合樓面價13168元/㎡;

坪山坑梓街道G14031-0115地塊,成交價10.12億元,摺合樓面價9855元/㎡。

其次,深圳深港科技創新合作區發展有限公司(深業+深投控+福田投控)以底價33.22億元競得福田皇崗B106-0065地塊,摺合樓面價16367元/㎡。深圳市鴻榮源集團以底價30.94億元競得寶安新安街道A004-0175地塊,摺合樓面價25014元/㎡。

另外有4宗地進入搖號環節,競價和競配建面積「封頂」無結果,最終結果由公證處進行公證搖號,結果如下:

南山桂灣 T201-0168宅地,由深業+鹽田安居集團約86.6億+競配建5.7萬平獲得,位於桂灣片區三開發單元03街坊。商品房限售均價9.2萬/㎡,人才房最高限售5.8萬/㎡;

龍崗寶龍G02315-0026宅地,由星河5.57億獲得,出售型人才住房銷售均價不得高於21700元/㎡,最高售價不得高於22800元/㎡。可售人才房用地,最高限售2.28萬/㎡。

光明玉塘A606-0258宅地,由深物業16.21億+競配建可售公共住房 20700平獲得。商品房限售4.34萬/㎡,人才房最高限售2.73萬/㎡。

光明新湖 A641-0030宅地,由深業17.27億萬元+競可售公共住房面積約2.4萬獲得,商品房限售4.53萬/㎡,人才房最高限售2.85萬/㎡。

對比深圳上一次土拍,本次土拍規則有一定的調整:

第一,繼續沿用「三限雙競+搖號」。除了2宗人才房用地之外,其餘9宗地採用的都是「三限雙競+搖號」的規則出讓。這一種出讓方式在「雙限雙競」的基礎上,多了一重限出售型人才住房面積,在達到最高限制面積後,將通過搖號方式確定競得人。

第二,商品房限價沒有繼續調低。對比上一次土拍細則,這次的商品房限價沒有繼續下降。如:前海桂灣片區毛坯限價9.2萬/m²;寶安松崗上一次的流拍地塊,這一次毛坯限價還是4.45萬/m²。

第三:沒有競「全年期自持租賃住房」。上一次土拍,深圳首次出現競「全年期自持租賃住房」,但這次不見蹤影。

穩定地產是最終目的

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,本次土拍可以從幾個方面看出政府實現穩定地產的目的。

一是,市場下行,但對供地長效機制的堅持和堅守仍在。

首先,房價地價聯動。除2宗人才住房用地以外,其餘用地主要採用「三限雙競+搖號」( 限地價、限房價、限出售型人才住房面積,競地價、競配建人才房面積)的方式掛牌出讓。最高溢價率仍控制在15%以內,商品房和可售型人才住房都有最高銷售限價,後者還有平均銷售限價。其次,繼續通過核驗房地產開發資質、企業關聯性審查、購地資金審查、購地宗數限制等方式,進一步營造平穩、理性、有序的市場競爭環境。再其次,溢價率嚴格控制在15%以下。

二是,託底效應明顯,下行時堅定地進行了價值投資。

一方面,參拍的房企超20家,大部分總部位於深圳,央國企佔比近八成,但也有深耕深圳的民企。市場下行,出現悲觀情緒,第二批已出現流拍,且第三批在全國大範圍的供地降門檻,甚至突破供地長效機制(房價地價聯動)的現象。對於深圳來說,需要央企國企、本地深耕民企來拿地,給市場傳達積極的信號,避免流拍擴大,造成傳染。另一方面,價值被低估,一些理性的企業認為,入市的時機到了。11宗地,7宗以底價成交,顯示市場情緒並不高,但也可能是市場看到了機會,果斷拿地。當然,估計前期政府也做了充分的宣傳和勾地等行為,鼓勵開發商拿地。

三是,調整住房供應結構,支撐區域開發、職住平衡,地產全面回歸實體。

這一次,繼續推進供給側改革,調整住房供應結構。值得注意的是,本次土拍還積極推進軌道驅動的區域開發,地產開發,實現產城一體。深鐵集團成大贏家,以底價斬獲5宗地塊。一方面,深鐵此舉起到了國企託底市場、提振市場情緒的作用,另一方面對於深鐵降低拿地成本,以更大的地產回報覆蓋地鐵和區域開發成本,推進軌道導向的地產供應,提高用地供應效率,實現產城融合、職住平衡。

四是,遵循供地長效機制的前提下,適當調整,提振市場情緒。

一方面,商品房限價沒有繼續調低,相比杭州、成都提高限價,傳達給市場讓利的信號,深圳此舉再次傳達了控制房價上漲的決心和信心,及時樓市下行也初心不改,值得稱讚。另一方面,沒有競「全年期自持租賃住房」。上一次土拍,深圳首次出現競「全年期自持租賃住房」,但這次已然不見蹤影。彰顯了給開發商降成本,不再通過竟自持推高地價。當然,這也是市場下行,預期不好的背景下,相機抉擇調整的必然結果。

五是,四宗地進入搖號階段,開發商利潤率改善。

凡是進入搖號環節的地塊,意味着政府拿走該拿走的,剩下的市場利潤空間都給到開發商增加看開發商的利潤空間。另外,即便是底價成交的,我認為政府在底價制定上也相對理性或保守。

總的來說,深圳第三輪供地,並沒有出現其他城市大幅度降低拿地門檻,甚至突破剛剛建立起來的長效機制的現象。一方面,說明深圳土地價值被各方認可;另一方面深圳要在長效機制的堅守上做出表率,不能因為一時的回落就向舊模式妥協,給市場傳達託底房價的信號、依賴地產的信號。另外,有所為有所不為,堅守的原則下,也做了適當修訂,實現穩定地產的目的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,此次深圳土拍,繼續體現了政府穩地價穩房價的導向,各類土地限制了價格,某種程度上有助於形成更好的拿地預期和穩房價預期。所以深圳的土拍,將從土地增加供應和地價穩定兩個角度,繼續促進深圳房地產市場的穩定發展。

從土地交易中也可以看出,深圳實際上有一些非常重要的產品,包括出售型人才住房、出租型人才住房、出售型安居房等,類似產品是深圳重大推的項目,也是深圳解決住房問題的重要創新。房企也需要積極關注此類住房的拿地需求,進而形成更為匹配的開發模式。類似產品也值得購房者和租房者關注,其對於豐富租售的選擇面等有積極的作用。

本文由《香港01》提供

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