巨子 ICON - 財經股票資訊及專家分析
搜尋 股票
​留在牌桌上的內資房企,做對了什麼?

​留在牌桌上的內資房企,做對了什麼?

最少15分鐘延遲,股票資訊由第三方資訊供應商提供

去泡沫的進程逐漸加速,房地產的調整走向深水區。

全方位的行業監管和調控,終結了房企高負債、高槓杆的開發模式,勒住了地產行業駛向危險邊緣的繮繩,中國版的「雷曼時刻」被化解於無形。

行業調整必然帶來陣痛,國家統計局數據顯示,10月份,商品房銷售面積1.27萬平方米,按年降21.6%;銷售金額1.24萬億,按年降22.6%;投資開發增速下滑至7.2%;以及,一批房企倒下。

與此同時,經歷刮骨療毒、去腐生肌,更健康的行業生態開始萌芽:保持穩健增速,回歸民生屬性,服務居住需求,購房人可以更從容地選擇理想居所。

站在變革的路口,行業第一次大規模審視和反思房地產的問題,為什麼在這場調整中,有些房企被淘汰出局,有些房企仍能留在牌桌上?分化是怎樣產生的?

沒有不好的行業,只有不好的企業

被擠下牌桌的不乏百強甚至TOP級房企,這些曾金光閃閃的房企有着被高速增長所掩蓋的「致命弱點」。

第一, 高槓杆模式擴張,融資成本高,現金流緊繃。在過去數年間,一批房企以極低比例的自有資金,通過借錢拿地借錢開發的方式,實現了規模躍升。到2020年,173家房企躋身百億軍團,其中千億軍團的數量更擴容至43家。為了融資,有些房企不但付出高昂的成本,還玩轉「財技」將各類金融槓桿用到巔峰,有的甚至動用了民間借貸。

高槓杆帶來了規模擴張,但也埋下了現金流緊繃的危機。

據統計,中國房企負債水平普遍偏高,《2021中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,上市房企的淨負債率均值達95.07%。在這種情況下,儘管房企也意識到風險,但是十個鍋九個蓋,騎虎難下之勢已成,再遭遇疫情、調控打擊,債務壓力一觸即發。

第二,盲目多元化,資金過度沉澱,消耗主業利潤。2010年以來,房企試圖尋找第二增長曲線,對多元化佈局進行了諸多探索,闖進了全新的細分賽道,比如文旅地產、產業地產、商業地產、養老產業、長租公寓、聯合辦公、物流地產等等,有的企業甚至完全跨界進入了新能源汽車、快消品、文化影視、農業等新行業。

其結果卻難言樂觀,大多數房企並沒有找到足以媲美主業的新大陸。

數據顯示,目前房企的開發業務平均佔比依舊高於80%。對容錯能力強的房企來說,小規模的試水不會傷及元氣,但一些風格激進的房企卻過於押注新賽道,使得無法產生正向現金流的業務沉澱了大量資金,降低了企業的抗風險能力。

第三,管理粗放,三費佔比高,產品品控不足。一位地產業內人士曾經感慨,地產行業最大的問題就是太過關心政策和經濟形勢,對企業內部的產品和管理等卻關注太少。

在高速增長20年,房企佔據着土地紅利和金融紅利,能拿到地、能借到錢就能賣出房,但在現階段,粗放式的管理卻會直接影響成本和銷售,擠壓要命的利潤空間。

統計發現,2021年上半年,在TOP50上市房企中,三費費用率最低與最高房企之間相差了4倍多,有16家房企三費費用率超過10%,2家房企三費費用率超過15%,內部管控亮起「紅燈」。

與此同時,對地段、產品、户型、景觀、物管缺乏足夠研究的「速成樓盤」則被購房人用腳投票——沒有銷售回款,必然帶來現金流的枯竭。

留在牌桌上的房企,都是全能選手

根基不穩的房企終被雨打風吹去,而對於經營穩健、資金充裕的房企,這個行業仍然機會很多。

中指數據顯示,2021年1-10月,萬科、碧桂園、中海地產、保利發展分列拿地金額前四名,分別為1304億、1129億、1083億和1082億元。

數據來源:中指數據CREIS(虎嗅APP提供)

另據統計,在20城的第二輪集中供地中,中海地產拿地金額超600億元,拿地城市達12個;民企碧桂園也保持着正常的投資節奏,7-8月的權益拿地金額近400億,前8月投銷比為31.8%,接近歷年平均投資力度。

市場的分化表明,2022年的房地產格局正在加速重塑,能夠穿越黑暗走入黎明的企業無一不是具備戰略、財務、產品、管理等多維實力的綜合型選手。

第一,敏捷的戰略能力,面對商機能出手,面對危機有預警。

當很多房企還沉浸在過去的成功中,做着調控放鬆的美夢,賭地產行業大而不能倒的時候,頭部房企已經有了危機意識且積極作為。

碧桂園早在2018年就提出了「提質控速,行穩致遠」的發展戰略,主動降低發展速度,將更多資源放到內部管控上;在今年的中期業績會上,莫斌給碧桂園定出了三條發展策略,一是堅持拿地越來越精準,二是財務管理越來越穩健,三是提升全周期綜合競爭力。

另一家龍頭企業萬科則早於2014年就提出「白銀時代論」,2018年又喊出「活下去」,更在今年提出「節衣縮食」打造「戰時氛圍」,這些當時被視為作秀、視為帶節奏的表述如今看來卻正確無比。

第二,有底線思維,重視造血能力,向經營要利潤。

只講規模不講效益,這一商業奇觀一度在房地產行業大行其道。彼時,馬太效應凸顯,在強者恆強贏家通吃的時局中,一批房企爭相追逐銷售目標,對造血能力重視不足。來到房地產下半場,回款率、現金流、淨利潤等經營指標成為房企闖關的通行證。

以中海地產為例,憑藉標杆性的經營能力,中海地產已連續十多年坐穩「利潤王」寶座,2018年至2020年,中海地產的淨利潤率分別為27.3%、26.86%和25.27%,而同期的百強房企淨利潤率均值約為12%。

民營房企碧桂園是另一則例證,碧桂園已連續5年保持權益回款率超出90%,在今年上半年,又實現2727.9億元的權益物業銷售現金回籠,權益回款率達90%。此外,其淨利潤連年提高,2021中期實現淨利潤224.2億元。

第三, 穩健的財務,控制負債率、保證償債能力。

為防範房企債務風險,監管層給出了三道紅線限制有息負債的增長:剔除預收款後的資產負債率不超過70%;淨負債率不超過100%;現金短債比不小於1。政策實施一年多,「綠黃橙」成為評判房企的新標準。

實際上,因為具備較為健康和留有彈性的財務結構,一批房企很快就適應了這一監管要求。碧桂園自2018年起就開始有效控制槓桿率水平,已連續多年保持淨負債率指標在70%以下,到2020年碧桂園淨負債率僅為55.6%,而同期百強房企這一指標的均值為94.6%。華潤置地更是於政策出台之初便位列綠檔,到2021年中期,其剔除預收賬款的資產負債率為60.9%,淨負債率37.4%,現金短債比2.27,全部為綠。

因此,三道紅線對一些高槓杆房企來說是泰山壓頂,而對另一些房企而言卻是水波不興。

第四,可靠的產品力,以購房人為中心,堅持打磨產品。

從銷售數字看,2021年前10月,碧桂園、萬科、融創和保利分列銷售業績前四名,總額達2.17萬億元,其中碧桂園實現銷售額6761億元。在房地產市場整體降温的大背景下,這些房企仍然實現了較為穩健的增長,背後的「產品力」居功至偉。

在房地產回歸居住屬性後,新的市場規則也生效了:只有好房子,才能不愁賣。做好房,是房企新階段的競爭焦點所在,而「好房」的內涵至少有兩層,一是好的硬件空間,二是好的軟性服務,這也是的碧桂園穩健發展的秘訣。

近年來,碧桂園一直不斷迭代產品,根據450萬户業主居住需求的跟蹤調研,從健康、科技、美學、智能、人文等多個方面進行投入;與此同時,坐擁最大的物管,碧桂園還發布了「家園服務體系」,聯動旗下資源服務業主。

此外,融創、大悦城等多家房企也指出,產品力將是企業未來重點增強的核心競爭力。

劣幣出清,房地產行業或迎來破曉

寒冬之後,整個房地產行業將衝破黎明前的黑暗,迎來破曉新生。

萬科董事會主席鬱亮在交流會上用16字做了概括「尊重常識,回歸常態,陣痛之後,仍有機會」。

監管機構和金融機構,也對行業未來表達了肯定的看法。

10月21日,中國銀保監會統計訊息與風險監測部負責人劉忠瑞表示,共同維護好房地產市場平穩健康發展,維護住房消費者的合法權益。

10月25日,央行金融市場司司長鄒瀾表示,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。

11月10日,央行公布的數據顯示,截至10月末,個人住房貸款餘額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增加1013億元。

11月19日,央行發布2021年第三季度中國貨幣政策執行報告,提出「目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變」。

申萬宏源分析認為,高層發聲表明政府有意維穩房地產行業,資金端已逐步出現寬鬆跡象,行業調控政策正常化修復開啟,同時考慮到目前行業加速出清後的格局優化,維持房地產板塊「看好」評級。

如果說政策支持是房地產的定心丸,那麼市場需求則是房地產的生命源。

第一,人口流動帶來新房需求。雖然中國城鎮住房套户比已經達到1.09,總量基本平衡,但是由於人口向重點都市圈流動、向區域中心城市流動,這些人口在保有原有房屋的基礎上仍有新增購房的需求,尤其在人口淨流入城市,優質住房仍有短缺局面。

第二,時光流轉催生換房需求。一方面,由於多年前購置的房子已經成為老破小,一些家庭需要通過換房改善居住;另一方面,隨着二胎、三胎的放開,小家庭變成「三代同堂」的大家庭,進而需要對房屋的面積和品質進行升級。

中金研究部預測,在經歷過去3年的高位平台期後(年均約1400萬套),中國城鎮居民的新房合理需求中樞雖然進入下行周期,但未來10年每年仍有1000萬套上下的需求量,這意味着整個行業的蛋糕仍然可觀。

跟「住房短缺」時代說再見,向「品質居住」的時代進階,在這一新驅動力下,中國房地產企業還將大有可為。與此同時,城市更新、物業管理、房屋租賃、地產科技等賽道也有望成為新藍海。

靜水流深。先破而後立,在高質量發展的新時代,房地產企業要賺取合理的資產回報,就必須做到從拿地到交付後的全流程精細化運營,像製造業一樣。

對於購房人來說,房地產早該如此,也本應如此。

本文由《香港01》提供

於本流動應用程式(App)或服務內所刊的專欄、股評人、分析師之文章、評論、或分析,相關內容屬該作者的個人意見,並不代表《香港01》立場。

巨子 ICON - 財經股票資訊及專家分析
宏觀環球經濟實況
掌握盛世企業脈絡,
以氣度展現格局
立即下載