大幅「回血」！內房「花式」自救，資產轉讓、債券回購、股東輸血

房企融資有所回温。

多家研究機構的統計數據綜合顯示，11月，房企融資總額較上月大幅回升，海外融資成本增加。另外，多家房企通過股權轉讓、債券回購、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進行「花式」自救。

業內人士認為，房企信用債融資明顯轉暖，政策邊際調整效果正在顯現。當前房企積極自救，將加大市場信心。未來幾個月，隨着國內融資環境改善及房地產市場的恢復，海外債融資環境或許會逐步改善。

融資總額回升

同策研究院監測的數據顯示，11月，40家典型上市房企共完成融資金額摺合人民幣共計668.62億元，按月上升98.7%，較上月大幅回升。

其中，40家房企債權融資金額577.49億元，按月上升94.09%，佔房企融資總量的86.37%；股權融資金額為91.13億元，按月上升133.89%，佔總融資金額比重為13.63%。

中指研究院的統計數據也顯示，11月房地產信用債發行規模為371.4億元，相較於10月的130.01億元，大幅度增長186%。

中指研究院企業事業部負責人劉水認為，信用債融資明顯轉暖，政策邊際調整效果正在顯現。不過，同策研究院研究員陳舒則指出，整體來看，11月40典型房企融資情況仍處於年度較低水平，整體不改規模收縮趨勢。

海外融資成本上升

雖然11月房地產信用債發行規模大幅回升，但是內地房企海外債發行規模有所下降，並且融資成本大幅上升。

中指研究員的數據顯示，11月內地房企海外債發行規模為10.1億元，相較於10月有所下降。從融資成本來看，海外債平均利率為13.50%，按月上升3.01個百分點。

對於房企海外債利率上升幅度較大的主要原因，劉水認為， 一是11月發行海外債的房企信用評級較低，導致融資成本偏高，二是近期出現個別房企違約後海外投資者對房企海外債偏好減弱，風險規避增強，房企只能通過提高利率來獲得融資。

劉水認為，未來幾個月，隨着國內融資環境改善及房地產市場的恢復，海外債融資環境或許會逐步改善。

資產轉讓大增

近期，房企資產轉讓頻發，股權融資總額大增。

中指研究院的報告顯示，11月，多家房企轉讓旗下資產，部分為有效盤活低效存量資產，部分為出售不良資產緩解資金壓力。如首開股份15億掛牌轉讓北京和信金泰房地產49.93%股權、華潤置地(成都)公司5353.91萬元擬轉讓成都錦興公司51%股權等。

同策研究院的數據也顯示，11月，40家典型上市房企完成股權融資總額為91.13億元，佔比融資總額13.63%，按月大增133.89%。

其中，11月境內再融資共2筆，華潤置地和中國金茂11月出售物業或股權的形式分別融資8.1億元和24.28億元。11月海外配股融資78.54億元，除部分為股份期權計劃和新股配售外，11月恒大出售恆騰股份，總代價為21.28億港元， 摺合人民幣約41.17億元。

對於房企近期轉讓資產的原因，劉水認為，除了盤活低效存量資產，出售不良資產緩解資金壓力外，一些上市房企還為了年底回籠資金，讓財務報表更加好看。

開啟「花式」自救

除了轉讓資產回籠資金，近期，房企還通過回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進行「花式」自救。

中指研究院的統計顯示，11月，中國金茂、銀城國際、祥生控股、世茂集團、建業地產、龍光集團、力高集團、正榮地產、新城控股等多家房企紛紛回購美元票據，降低企業負債水平、提振資本市場信心。

除了提前贖回部分境外債之外，近期多家房企大股東增持公司股票，增添市場信心。據了解，碧桂園楊惠妍在11月累計增持碧桂園股票不小於1761萬股，金額1.28億元。

此外，據克而瑞研究中心不完全統計，還有部分房企融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強企業流動性。

11月15日，首開股份獲控股股東首開集團的財務支持，金額為15億元。

11月17日，融創中國的股東為公司提供了4.5億美元的股東借款；同日，融創還進行了配股融資，募集金額達到50.85億港元。

11月9日，旭輝集團發布公告稱，以供股的方式發行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，並有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元用於助力公司的長期發展，以股東兜底的方式進行融資。

值得注意的是，克而瑞研究中心指出，股東借款及配股融資等方式，對股東以及企業自身發展前景要求較高，目前僅有少量房企進行。

克而瑞研究中心認為，9月底以來在政策密集發聲下，房企關緊已久的融資閥門終於有了鬆動跡象。雖當前政策的鬆動主要對象是國資，但伴隨着市場信心重建和宏觀維穩政策的傳導，未來將會擴散到民營企業，也將最先有利於基本面較好的企業，當前房企積極自救，也將加大市場對自身的信心，早日進入市場「白名單」。