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    內地民營房企發債重啟的信號

    內地民營房企發債重啟的信號

    彷彿冰封的湖面漸漸解凍,9、10月後關閉的境內發債,又對房企敞開了,其他一些融資方式也在推進中。

    中國央企、國企和優質民營房企率先受益。龍湖在12月7日,搶先發出了房地產債務困局後,民營房企的第一單中期票據,標誌着緊隨保利發展、招商蛇口,民營房企的發債也重啟了。

    暖意背後,是房地產政策和融資環境的邊際寬鬆,有利於以上房企的生存和發展,也有利於整個行業的信心恢復。

    但房地產縮表、出清的趨勢,仍然沒有根本改變。未來的房地產,將再無高槓杆、高周轉模式了;而「投資級」信用評級,將是每個重安全、有野心的房企的新追求。

    重啟

    12月10日,龍湖集團發布公告,公司間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司已於2021年12月7日及8日公開發行2021年度第一期中期票據,規模為人民幣10億元。

    該筆票據票面利率為3.7%,募集資金部分用於償還銀行貸款,部分用於支付項目工程款。

    事實上,本月初,中國銀行間市場交易商協會就受理了碧桂園、龍湖兩家民營房企的中期票據發行申請,兩家公司還為此暗暗爭奪誰是「第一單」。

    龍湖的動作顯然更快,率先完成了第一期10億元的發行。這成了本輪房地產債務風暴以來的首單民營房企發債。

    而在龍湖成功發債之前,11月境內發債已經對招商、保利等央企開發商放開了。因為境內債的發行對企業主體要求偏高,提交的資料需符合一定規範才可獲得許可,但好處是融資的利率相比美元債低很多。

    隨着12月份房地產政策積極信號不斷,融資環境持續寬鬆,受益的開發商進一步擴大;不僅是發債,還有其他融資也都重啟了。

    12月13日,廈門建發公告擬發行10億元中期票據、金融街擬發行不超過15億元的公司債券;12月6日,龍光集團宣佈將於近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作;12月5日,金地集團「長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃」獲准發行,擬於2022年初上市。

    房企融資回暖的背後, 更多是防範風險和穩定經濟的考慮,房地產政策出現糾偏和邊際改善。

    在2021-2022中國經濟年會上,中央財經委員會辦公室副主任韓文秀指出,「房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經濟中,在全社會固定資產投資、地方財政收入和金融機構貸款總額中,都佔有相當高的份額,對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。」

    12月6日,中央政治局會議指出,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。

    12月3日,證監會表示將推出 REITs,支持房企發展和轉型;同時,金融市場也將繼續為房地產提供融資渠道,滿足房地產合理融資需求,促進房地產和金融形成良性循環。

    事實上,自11月10日以來,多家國有房企密集宣佈銀行間債務工具發行計劃,房企債券融資出現邊際改善的積極信號。申萬宏源債券首席分析師孟祥娟表示,此次房企融資適度「鬆綁」、維穩為主,避免房企債務危機擴張引發更多風險。

    分化

    當保利、龍湖為發債重啟而歡呼時,一些房企卻仍陷債務困局。這是房地產歷史上極其少見的情況,政策的暖意,不再是人人受益,而是有選擇的了。

    華泰證券認為,政策邊際改善空間持續打開,金融端政策持續釋放意味着政策底明確,優質房企將得到更多的政策傾斜。

    所謂優質的企業首先看信用評級。以龍湖為例,率先發行中票,標誌着其在民營房企中的穩健龍頭地位。龍湖集團是目前唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企,分別獲得惠譽、穆迪、標普給予的BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定評級。與萬科、中海、華潤等看齊。

    截至上半年末,龍湖集團融資成本進一步降低,平均融資成本降至4.21%,處於行業的最低區間,淨負債率為46.0%;現金短債比為5.48倍。這樣的優秀條件,是大家口中的「三好學生」,因此拿到了民企內地發債的第一棒。

    已註冊了50億中票的碧桂園,2020年,碧桂園便獲得穆迪、惠譽兩家國際評級機構投資級評級,標普確認碧桂園BB+;長期發行人信用評級,展望正面。目前也是僅次於龍湖的評級較高的民營房企。

    不過,房地產融資註定不會回到從前那種「普惠」的狀態。中指研究院報告顯示,11月信用債發行出現了兩極分化的特徵,即發行主力為中國國企、央企;龍湖、碧桂園、龍光等民企,也是12月才開啟再融資的。

    廣發證券分析師劉鬱認為,針對地產行業信用風險的上升,近期監管在「房住不炒」的基礎上持續圍繞「滿足房地產市場合理融資需求」這一目標「打補丁」,但政策受益範圍僅限「優質房地產企業」。政策呵護下,對優質民營房企的短久期存續債,可以樂觀一些。

    一些債務累積、評級較差的房企,恐怕很難再重啟發債、再融資了。「對於目前處於財務困境的開發商而言,再融資仍然具有挑戰性。」瑞信認為。

    這也難怪此前激進的融創,也要改變發展模式了。在8月份的業績會上,融創董事長孫宏斌宣佈,未來3年融創要變得安全,爭取成為投資級評級房企。

    國泰君安分析師謝皓宇認為,和以往「以房地產作為短期刺激經濟的工具」不同,目前政策並沒有對所有房企寬鬆,而是在不新增融資渠道的情況下,採用了結構性的融資政策,鼓勵優質房企進行併購,這也就意味着,行業的淘汰賽會成為常態,且被淘汰企業依然無法通過再次融資重返市場,行業門檻將得到極大提升。

    這也會加劇房地產行業的馬太效應,倒逼一些評級較低、抗壓能力弱的房企適應在「高原缺氧」的環境下提升周轉和運營,難以適應的企業就將被併購、淘汰出局。

    「現在的政策只是在糾偏,房地產調控沒有放鬆,房住不炒的基調不變,行業還是要出清。生存與發展,就靠自己本事了,」北京一家開發商說。

    本文由《香港01》提供

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