恒大海花島39棟樓被拆除的台前幕後

這座歷時十二年，耗資千億的人工島上如今難覓一絲恒大痕跡，數年前遍佈全島、迎風招展的恒大紅旗已經被五顏六色的旗幟悉數替換。即使是海花島最新的Slogan（宣傳口號）「旅遊度假哪裏好，中國海南海花島」也絕口不提恒大。

海花島沒有了恒大Logo，卻終究無法擺脱恒大基因。

1./ 拆除驚雷 /

恒大海花島跨年煙火秀華麗綻放後，一朵更大號的「煙火」即將升騰於這座已經累計耗資810億元人民幣的人工島上。

新年第一天，傳來一聲驚雷，海花島2號島上的39棟樓被海南儋州當地政府部門責令10天內拆除。

「10天要拆完39棟樓只能採用集體爆破的形式了，」一位海花島上的業主蔣弘雅表示，「這39棟樓佔地面積並不小，大概佔2號島的1/10左右，佔整個海花島的1/30左右。」

進入2022年，恒大內外交困早已不是秘密，「拆除令」下達後，中國恒大（03333）於新年後第一個交易日停牌，稱以待「載有內幕消息的公告」。

「可能要有央企來接盤海花島了」，一位前海花島高管李湛認為央企接手的前提是，「把違規的部分先徹底解決掉，所以才會在這個時候這麼苛刻。」

也有海花島員工王斌向旅界分析，「這只是公司壯士斷腕、丟卒保車的被動舉措，畢竟海花島1號島、3號島的很多房子都已經交付了，現在要拆除的2號島的39棟樓相對沒有那麼重要，也算是一種利益交換吧。」

旅界獲悉，恒大在2020年10月已經跟39棟樓全部業主解除了購房協議。

此前，在恒大童世界集團致海花島業主的一封信中稱，該行政處罰決定書，僅針對位於2號島的2-14-1地塊39棟樓，不涉及海花島其它地塊，即不涉及60,567户已收樓業主及628户未收樓業主的地塊和樓宇，「我司將按決定書的指引，積極溝通、妥善處理。」

風波還在持續發酵，而號稱「世界最大人工島」的恒大海花島從2016年開始建設就「不太平」

海花島項目總投資額高達人民幣1600億元，這座人工島由三個獨立的離岸式島嶼組成，規劃填海面積約8平方公里，規劃平面形態為盛開在海中的三朵花，故取名為「海花島」。

然而，早在2019年，海南省政府就開始對海花島建設的違法違規行為進行調查，先後立案共14宗，處罰款約人民幣2.15億元。

在2020年，海南省政府再責令儋州市要針對2號島的39棟大樓落實整改，隨後更責令該項目要全面停工、收回預售許可證、撤銷備案，並要求提出妥善處置方案。

值得一提的是，作為國內第二大地產商，恒大去年下半年開始便因無法償還其2萬億的鉅額債務中的多筆當期款項，引起海內外市場的關注。

恒大最終在去年12月正式陷入違約，並遭國際評級機構降級。許家印目前正試圖透過出售資產和股票來籌集現金，以償還供應商和債權人。

2號島39棟樓將被拆除的消息對恒大集團而言，可以說是雪上加霜。

2.　/ 一曲輓歌 /

海花島位於海南西線的儋州市，這座城市缺乏支柱產業，常年風大，日落悽美，因為蘇東坡在此流放過，海花島上甚至拔地而起一座蘇東坡博物館。

如果沒有這場全國關注的拆除風波，海花島本可以再安靜一陣子。

作為恒大唯一落地成型的大型文旅項目，海花島被許家印寄予厚望，全國恒大文旅城憑空消失的五國温泉城、童世界等文旅配套在海花島上有了基本的雛形，海花島希爾頓酒店兩棟樓裏的其中一棟也在上個月開業迎客。

但諷刺的是，生不逢時的海花島卻在極力淡化與生俱來的恒大基因。

這座歷時十二年，耗資千億的人工島上如今難覓一絲恒大痕跡，數年前遍佈全島、迎風招展的恒大紅旗已經被五顏六色的旗幟悉數替換。即使是海花島最新的Slogan（宣傳口號）「旅遊度假哪裏好，中國海南海花島」也絕口不提恒大。

事實上，李湛對於這個Slogan一直不敢苟同，他向旅界直言，本來Slogan應該是「世界美好，盡在一島」的，「現在的Slogan是董事長洪昌龍堅持的，連字體都土，團隊的小心靈都崩塌了...」

與恒大Logo一起在海花島上消失的還有那些年投奔過來的文旅高管。

去年12月，旅界實地考察時發現，旅遊資源比較集中的海花島一號島上童世界海洋樂園、童世界水上王國、歐堡酒店、博物館群等業態已經正式運營。

但據王斌透露，「目前島上的運營團隊，文旅相關從業背景的人士逐漸淡出，商業、演藝和訊息化的高管都撤了，只有恒大童世界集團常務副總裁林曉彬有酒店背景。」

「現在的董事長洪昌龍也是派來扛着的，都到退休年齡了...」王斌慨嘆洪昌龍並不懂文旅，還是按照地產那套打法，「這樣子下去肯定是不行的，沒有內容和靈魂了。」

缺乏專業人士統籌的海花島在運營上暴露出了相對稚嫩的一面。

一位海花島前副總裁梁文寧對島上計劃明年開業的童世界主題樂園打了個比方，她稱，「從《哪吒鬧海》等單個項目而言，絕對值得期待，但客觀地從遊客角度，尤其是省外遊客來說，在不熟悉其IP內容的情況下，孩子要玩主題樂園，不會特地飛一趟海南。」

樂園之外，酒店方面靠低價搶奪市場也不是持久之計。

開業接近半年時間，前期多達5000間客房的歐堡酒店曾靠一晚100元的房價在市場贏得一定關注度，而這輪促銷之後歐堡酒店重回平靜。

海花島內部人士表示，「現在集團早就不提這個口號了，畢竟這樣的價格對酒店價格體系傷害很大，賣一間賠一間...」

王斌覺得海花島這樣下去很可惜，很多人，尤其是當地人對這座島還是有感情的，「大家不希望就這麼完了，希望能體面收場吧。」

3./ 未來成疑 /

坐在恒大童世界董事長這個位子，洪昌龍也頗有些英雄氣短。

在一次晚宴上，洪昌龍自開玩笑，「以前我都是批幾百萬、上千萬的單子，現在是幾千元...」

缺錢正在困擾着這座世界最大的人工島。

島上一位知情人士周思微表示，「從去年9月開始，海花島一直都是付員工一半的工資，而且這一半工資還是減了薪之後的一半，很多現在的一線員工其實都撐得很辛苦。」

周思微擔心海花島的未來，她稱，「像現在海花島搞得跨年晚會，煙火秀，這些都是欠着錢做事的，那以後就更被動了。」

出售或抵押資產是恒大現階段自救的主要辦法，通過出售資產獲得資金，用以應對到期債權。比如許家印將位於香港山頂布力徑的豪宅抵押償還債券。

這也會是海花島未來的結局嗎？

「海花島是許老闆的心頭肉，不到最後關頭是不會賣的」，在王斌看來，「倘若海花島沒有拆除風險，還能算是相對優質的資產，至少自負盈虧還是可以的，但現在環保利劍隨時可能落下，只能期待是央企入局前的清理『不良資產』了。」

一位投資人嶽明志卻對海花島的轉讓並不看好，「海花島上的樓盤銷售基本結束，繼續造樓也有政策風險，你讓接盤方去靠兩間酒店、沒有免稅牌照的商場盈利嗎？」

一個值得參考的例子是名聞世界，投資額845億美元的迪拜世界島，這座模仿世界地圖的人工島積僅有恒大海花島一半，爛尾時間已經超過3年，至今無人問津。

而2020年整個儋州市的GDP只有359億元，常住人口為95萬4259人，算下來每個人的年均產值不到4萬元。

這樣一座城市只能吸引外來遊客購房，但距離海口、三亞均有2-3個小時左右車程的儋州區位難言優秀，無論旅遊、賣房均需要說服投資人抑或遊客花費較長的時間成本。

恒大童世界集團常務副總裁林曉彬接受旅界專訪時透露，「當時恒大投資海花島時，其實儋州政府本來是有允諾配套機場的。」

不過，那一屆和恒大談妥生意的政府官員已經落馬了。

去年1月27日，《中國紀檢監察報》刊文披露，在這個「土地資源十分稀缺，海洋資源殊為珍貴」的省份，張琦濫用公權、以權謀利，巧立名目填海造地、違規開發，把土地資源變成肆意切割的蛋糕、撈錢賺錢的工具，是「靠地斂財」「坐地生財」「借島發財」的典型。

彼時，在張琦極力推動下，儋州市政府及海洋部門通過「化整為零」的方式，將填海項目拆分成36個面積小於27公頃的子項目瞞天過海，使得不過關的項目得以推進，該禁止的項目得以審批，造成大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。

在房地產早期開發進程中，類似改變土地性質的事情並不少見。

一位海南本地的房企人士告訴旅界，「比如一塊工業用地80萬元一畝，而住宅用地一畝300萬元，那他補交220萬元，就能把土地性質變成住宅用地，然後把地轉給開發商，價格可能就是每畝600萬元了。一畝地的利潤就是幾百萬元。

進入2020年，政府對於此類違規項目的管理愈發嚴格。

去年3月25日，青島市官方宣佈，涵碧樓的41棟建築將進行整治拆除，整治理由則是「項目建設施工中破壞了礁岩」。

這些被拆掉的別墅市場均價8萬元，按最小户型600多平米計算，一套別墅總價至少是5000萬元，范冰冰也擁有其中一棟。這41棟別墅的拆建，造成高達20多億元的損失。

嶽明志向旅界分析，「目前地產寒冬，尤其盈利前景不明朗的商業、文旅類地產存在接盤資金大，回報周期慢的問題，即使是國企、央企短時間也很難吃下這麼大體量的人工島。」

海花島未來成疑，業主們憂心忡忡。

「苦的是我們這些買了房的小老百姓」，一位在恒大海花島3號島上投資了一套商住房產的業主坦言，「現在每天都提心吊膽，以前總是盼着房產證早點下來，現在就是證拿到手也沒有安全感了。」