電梯間如密封艙、主力户型朝北　這個單價13萬元豪宅誰來接盤？

今日（1月10日）富通九曜公館獲批預售。作為2022年深圳首批新盤之一，其推售成績如何，備受購房者關注。

但這個13萬元豪宅項目，卻集齊了容積率極高、主力户型朝北，電梯間全密封等眾多問題，對於買房以居住加投資理念的深圳人而言，投資價值將大打折扣，甚至將砸盤在手未來無人接盤 。

「起初是覺得景觀好，才來看房的，但看了後，感覺對不起這個價格」，意向購房者李源對記者說到，「朝北的房子，冬冷夏熱，居住將十分難受」。

主力户型朝北，冬冷夏暖，投資砸盤？

富通九曜公館位於福田區福田新沙路，此次公開推售的房源共計258套，單套户型建面有96.16平方米、121.15平方米、121.67平方米和359.94平方米等六種，均價10.9萬元/平方米，均為毛坯交付。按銷售提供的價目表計算，項目單套總價最低約為771萬元，單套總價最高約為4555萬元。

對於意向購房者反映的項目户型朝向問題，銷售人員表示，「樓盤的各個户型其實都各有優劣勢，比如說主推的121平方米的户型中，01,06户型看高爾夫球場，景觀好，但是它陽台和客廳均朝西北或東北方向，採光、日照等可能相對而言沒那麼好。」

要麼取景小區花園，陽台、客廳則主要朝南，如1棟二單元的03,04户型；要麼取景高爾夫球場景觀，户型則朝北，如1棟二單元的01,06户型，1棟三單元的360平方米的豪宅户型。

關於房屋朝向問題，長期以來，中國推崇的均為坐北朝南，這主要在於陽台朝南所帶來的居住舒適度，擁有較好的採光，日照，能使室內冬暖夏涼。

尤其在深圳，朝北的房子居住體驗更差。因為深圳在北迴歸線以南，夏天，太陽到了北迴歸線附近，北邊日曬增強，朝北的房子温度將升高很多；冬天，太陽到了赤道，朝南日照充足，而朝北則日照非常微弱。

而同時，項目北側為低矮的高爾夫球場，項目又為高層建築，預計還將面臨冷風侵擾問題。綜合而言，户型朝北的房子冬冷夏熱。

「之前住的房子就是朝北的高層住宅，冬天室內比室外冷，夏天室內比室外熱，不開空調根本無法居住」一名購房者對記者說到，「而且朝北房子一般單價要比均價低，當時抱着撿漏的心理買下，結果花更多的錢用於置換房子。」

「如果說一個房子朝向有問題，那這個房子設計便有缺陷」，深圳一名不願具名的房企營銷總監對記者說到。他進一步解釋稱，如果是剛需樓盤，朝向可以遷就錢包，但如果是豪宅，朝向則難以妥協，畢竟高價買的享受型樓盤，但居住體驗卻不好，不太合理。

「户型朝北，居住體驗存在缺陷，總價又愈千萬，接盤俠難找」，該房企營銷總監對記者說到。他進一步解釋到，由於在居住體驗上存在缺陷，朝北的房子升值潛力將大打折扣，變現壓力巨大。

電梯間悶熱如密封艙？

實際上除了朝向問題以外，不少意向購房者表示，對項目電梯間封閉悶熱的情況比較介意。「電梯間比較封閉，比較悶，沒看到通風口，很掉價。」李源說到。而在實地探訪時，記者在項目電梯間內並未發現窗户。

「因為是一梯三户，電梯一出來就沒有景，沒采光，相對來說確實會感覺比較密閉，比較悶」，項目銷售人員對記者說到。

而除了電梯間略顯悶熱以外，不少購房者還認為在高峰時間段內，高層住户還可能面臨電梯難等的情況。「雖然高層的景觀很好，但電梯間很悶熱，等入住户數多了以後，上下班高峰時間可能還會更熱，而且等待時間也會更久」，黃麗對記者說到。

由於項目為超高層建築，一梯三户，户型分別為四室户，三室户和四室户，一梯對應8個起居室，在上下班出行高峰期內，高層住户或需要長時間的等待電梯。

10.9萬元/平方米的均價，網友：買在天花板

富通九曜公館在獲批預售時，其10.9萬元/平方米的均價，讓不少購房者頗為驚訝，甚至有網友直呼該價格為「買在天花板」。

2021年年底，深圳新推的各大樓盤，開盤即轉介，同時，各式花式促銷手段齊出，但整體情況來看，推售成績仍舊不理想，日光盤鮮有。

而從拿地訊息來看，2022年深圳樓市整體價格處於回調趨勢，預估均價超10萬元/平方米的新盤較少，福田區的有海德園A區，天健天驕北廬等。

去年，海德園B區均價12.6萬元/平方米，開盤即售罄。這主要在於海德園距離地鐵站近、周邊有深高、紅嶺小學等優質教學資源的加持。

而對富通九曜公館而言，距離最近的地鐵站為購物公園站，可搭乘一號線和三號線，但地鐵站離項目仍有一定距離。

高德地圖顯示，行程約有1.3公里，步行約需要15分鐘。而由於沿途需經過兩個橋下通道及有四條斑馬線路段，在車流多的情況下頗為耗時。橋下人行道狹窄，期間還有不少電動車來往穿行，頗為混亂。記者從地鐵站前往項目實際耗時約20分鐘。

去年11月，富通上舍推售均價11.2萬元/平方米，僅認購1套。在户型朝北冬冷夏熱，電梯間封閉悶熱，距離地鐵站遠等多個不足之下，如今富通九曜公館以均價10.9萬元/平方米推售，看上它的人幾何？