低調摘牌的恒大與許家印的深圳往事

2017年8月1日，一個再平常不過的建軍節，卻是許家印雙喜臨門的好日子。

這一天，恒大隊擊敗富力隊在足協盃上大翻盤，晉級四強。

相比激情四溢的晉級賽，同一天，恒大（03333.HK）從廣州搬遷至深圳，全程相當低調、節儉，沒有舉行任何儀式。當天晚上，許家印只在深圳總部宴請公司高管，並一起觀看恒大對陣富力的足協盃比賽。

低調搬遷深圳，高調做事這很「許家印」。

遷入深圳後，許家印便開始拜會各路「大佬」。2018年大年初三，恒大總部遷到深圳的第一個春節，外地過年的許家印和許太特意早早趕回深圳，給一位特殊的客人拜年。此人正是許家印1992~1996年在深圳打工時的前老闆。

許家印特意穿了西裝打了領帶，一向簡樸的許太同樣穿了正裝。客人還沒到，夫妻倆早早到恒大中心外的馬路邊等候，客人一到，許家印親自上前為前老闆拉開車門並攙扶下車，一路陪着參觀講解匯報。

和安徽首富王文銀的會面更具有戲劇性，王文銀拿出兩幅珍藏墨寶送給許家印，許家印和王文銀各持墨寶一側，面向鏡頭喜笑顏開。

「做非常之人、行非常之事，建非常之功。」「許帝血脈，家國情懷，印象中國，卓爾不凡，越界成就，且行且遠，偉岸人生，大器天成。」

後一幅字取每句首字，藏頭詩「許家印卓越且偉大」。或是暗喻，2017年搬遷深圳後，許家印確有過步步高昇之趨。

5年間，恒大在深圳開疆拓土，入股萬科，重組深深房A，拉來1300億元戰投，兩大核心業務地產、金融相繼紮根深圳。許家印在深圳主戰場贏得一個又一個的戰術勝利。

「戰術層面的一時勝利，恰恰導致戰略層面的全盤皆輸。」這句話常用在軍事上，如今許家印在商場上將這句話演繹得淋漓盡致。

許家印一度認定深圳是他的福地，他受益了深圳發展紅利，在這片土地起勢，贏得一個又一個戰役，步入花甲之年，卻低估了宏觀層面去槓桿的決心，落了個戰略敗局，而且驚天動地。

伴隨着「恒大集團」地標消失在深圳城市天際線，一個時代也悄然落幕，許家印的深圳往事即將塵封，3萬億元資產藍圖隨之幻化成泡影。

「沒有深圳，就沒有恒大」

2020年10月14日，深圳經濟特區建立40周年，受邀參加慶祝大會的許家印說了一句話，「沒有黨的堅強領導和改革開放政策，就沒有舉世矚目的深圳經濟特區，更沒有恒大的今天」

這句話，飽含了許家印對深圳的感激。這份感激或許正是源於恒大起勢於深圳。

早在搬遷至深圳之前，2011年恒大便拉開了深圳「排兵佈陣」的序幕。

恒大以16.64億元收購深圳市建設（集團）有限公司71%股權，正式成立恒大地產集團（深圳）有限公司；2013年，恒大實現控股國香地產，推出深圳市場首個入市項目——恒大國香山；2016年，恒大斥資20億收購龍華大浪建滔化工地塊。

一路「悶聲」前行，剛遷入深圳的後不久，恒大就受到深圳市政府的「禮遇」。

2017年12月19日，恒大迅速底價競得深圳灣超級總部基地的一幅商用地塊，樓面價僅1.92萬/平。

這是一塊寶地，深圳灣超級總部定位為「世界500強企業總部基地，未來將成為全球高端產業集聚地的典型和世界級城市功能中心。」當天恒大、萬科挨着各拿一塊，恒大地塊最高蓋500米大樓，萬科地塊最高300米。

地塊競買要求規定，競買企業需是深圳註冊的企業法人、《深圳市鼓勵總部企業發展暫行辦法》認定的總部企業、經市政府按相關規定遴選的企業。顯然，剛剛遷入深圳的恒大吃到了這波紅利。

摟草打兔子，從此享受深圳企業「紅利」的恒大，開始加速拓展舊改版圖。

夏海鈞公開談到，「恒大在總部遷到深圳之後，把深圳當作進入一線城市的佈局。

在2016年到2019年，大規模的進行舊城改造，恒大歪打正着，有了超前的土地儲備。恒大是在深圳土地儲備最大的地產商，未來收益不可限量。」

不管是歪打正着，還是另有力量，恒大在深圳的地產盤子越滾越大。

2020年度中期，恒大已佈局104個城市更新項目，絕大部分位於大灣區，其中深圳有55個，大灣區除深圳外有12個。

地產之餘，恒大另一核心業務——金融板塊同步前行。

一位業內人士指出，「單單是地產，根本不需要遷移總部。恒大入深，其實更主要是為了金融業務。」

2015年開始，恒大便在深圳開始攬收各種金融牌照。

當年11月，恒大金融集團在深圳前海成立，隨後，恒大宣佈進軍保險業，收購中新大東方人壽保險有限公司，更名為恒大人壽，取得保險牌照。

2016年2月，恒大金融成為盛京銀行的最大股東，劍指消費金融牌照；2016年，3月，恒大金服上線運營，恒大金融再添一張網路金融牌照。

許家印的金融版圖野心不止於此，恒大遷入深圳後，「金融」版圖的征途剛剛開始。

許家印在工作會議上直接提出，2017年恒大金融集團的目標是實現參股、控股銀行、保險、證券、信託、公募基金、網路金融等金融全牌照。

從此，恒大地產、金融兩大核心業務紮根深圳。「暴雷前」，呈現在銷售額的數據上亦是一片向好。

2017年-2020年銷售額分別為5009億元、5513億元、6011億、7232億元，年複合增長率9.62%。

重組深深房，埋下資金危局的導火線

摘得深圳灣總部基地「寶地」、舊改土儲豐厚、金融板塊如火如荼，銷售額增長，遷入深圳後的許家印喜色上臉，一切都變得如魚得水。

這是許家印取得的階段性勝利，曲線摘獲「深深房」的上市殼，更令許家印滿意。

港交所上市後，恒大股價疲軟，融資難度增加，借殼回A成了許家印的棋局。萬萬沒有想到，許家印最後用了一招「化險為夷」，達成了目的。

2016年8月，「寶萬之爭」戰事焦灼，恒大半路殺入，耗資91.1億元，收購萬科股票5.16億股，建倉萬科。

到2016年11月底，恒大共投入362.7億元，搶收萬科股票15.5億股，佔万科總股比約14.1%。在爭奪萬科股票的各方勢力中，恒大的持倉成本最高。

恒大不像寶能，並無與萬科較勁之意。2017年6月，恒大折價將萬科股票悉數轉讓給深鐵集團，作價292億元。

恒大血虧70億元，許家印卻大獲全勝。一邊是幫深鐵坐穩了萬科第一大股東的位置，另一邊作為回報，恒大也收到了深圳回贈的乾淨殼公司-深深房。恒大回A上市，終於有「殼」可依。

深深房A正式發布公告前夜，恒大低調搬遷深圳。隨後，有了「深深房」的上市殼，為降負債順利回A，許家印的豪華朋友圈助攻開啟。

2017年，許家印分三輪為恒大地產引進27家戰投，金額合計1300億，共將獲得恒大地產經擴大股權約36.54%權益。戰投企業包括蘇寧、正威、中信、中融、山東高速、深業集團等，深圳企業就佔5席。

許家印跟他們簽署了為期三年的對賭協議，2017-2019年間，恒大地產向全體股東派發的分紅分別約284.1億元、446.1億元及275.2億元。

1300億戰投將在2021年1月31日到期。如果恒大未能完成重組上市，恒大需要以原有投資成本回購投資者所持股份。

恒大在上海舉行2018年度戰略合作伙伴高層峰會，包括大部分戰投方在內，有1000餘位知名企業家到場。

許家印動情地說道：「每當恒大遇到困難的時候，總有我們的合作伙伴在鼎力支持我們。在恒大22年的發展過程中，所有的合作伙伴和我們一起克服各種艱難險阻，戰勝一個又一個困難，所以才有了今天的恒大。」許主席還向在場的夥伴高層深鞠了一躬。

1300億元，27個好友相助，蘇寧張近東、正威王文銀豪華朋友圈力挺許家印，許家印對回A信心滿滿。但伴隨着期限臨近，許家印沒有猜中結尾，這一輪系統性危機已經在此埋下了伏筆。

2021年8月，一份題為《恒大集團有限公司關於懇請支持重大資產重組項目的情況報告》在網上流傳開來。

長達五頁的文件都在訴諸一個主題——恒大之前為了借殼上市，引入了1300億元的戰略投資，明年初就要還本付息，這會導致負債率攀升，希望廣東省政府在恒大資金鍊斷裂之前，支持公司重組深深房，順利在A股上市。

恒大否認了這份文件，卻作出了誠實的動作。

9月29日，恒大與戰投舉行了《恒大地產集團增資協議》補充協議簽字儀式，恒大集團董事局主席許家印與蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、安信信託董事長邵明安、嘉寓集團董事長田家玉等全體1300億元戰略投資者一字排開，並作出了點贊手勢。

11月22日，恒大發布公告，宣佈1300億元戰投全部協商完畢，1257億元戰投轉為普通股，剩餘43億元由恒大回購。許家印以43億元的代價，化解1300億元的資金鍊危機，至今仍是一個迷局。

入股萬科曲線摘得深深房，債轉股火線化解資金危機，看似許家印又幸運了一波。但伴隨着2020年恒大借殼深深房最終失敗，許家印顯然在戰略上敗下陣來，賭錯了國家的決心-暫停房企在A股上市。

隨之，市場預期恒大的一扇融資窗口關緊，恒大債務危機的第一張多米諾骨牌應聲倒下。

許家印的戰略敗局

許家印的運勢大概已用光，進入2021年，恒大資金鍊危局全面爆發。

恒大跌入了「銷售下行-房企資金趨緊-/評級下調-違約-金融機構惜貸-購房者預期悲觀-銷售進一步下行」的負面困局中。

唏噓的是，許家印倒在鉅額債務黑洞裏，昔日的豪華朋友圈卻不見有人伸手拉一把。

就連曾經多年的好友，華人置業老闆劉鑾雄也拋棄了許家印，割肉清倉恒大，預計合計將虧損超過110億港元。

每年一聚的中國房地產「四大巨頭」的老闆們，許家印、楊國強、鬱亮和孫宏斌，在如今恒大遭遇生死劫時，其他三家都保持了沉默。

曾經兩肋插刀的知己好友蘇寧張近東，或因戰投恒大，已經債務纏身，自身難保。欣賞許家印的鄭裕彤已駕鶴西去，懂他的前老闆兼貴人屢次幫他，這一次也不見出手。

許家印孤立無援，伴隨着政府工作組入駐後，許家印有了新頭銜-風險化解委員會主席，保交樓是他當前最緊迫的任務。

許家印說，絕不允許恒大任何一個人躺平，只要我們不惜一切代價做好復工復產、抓好工程建設，就一定能將房屋交付給業主，就一定能恢復銷售、恢復經營、還清債務。

保交樓，恐怕是許家印唯一的一次戰略成功。搬入深圳後，大刀闊斧購地，金融板塊如火如荼，高負債、高槓杆、高周轉，許家印成了最會走鋼絲的人。三道紅線面前，許家印也難逃此劫，同樣這一次他還是低估了國家去槓桿的決心。

賭性是宿命

或是天意，許家印的冒險家性格，成就了他，也讓他有了今天的敗局。

「如果許家印不是敢賭敢冒險的性格，恒大崛起可能沒這麼快。」一個同為香港上市的地產商負責人曾這樣評價許家印。

的確如此，許家印一直在賭。2007年，為謀求上市，膽子極大的許家印，用總資產僅78億元的規模，承接了投行65億注資。之後恒大突擊拿地壯大資產，一年間的土地儲備膨脹了近8倍。

許家印與投行簽署了頗有兇險的對賭協議。他賭的是，一旦恒大上市成功，其大量土地儲備將會被資本市場熱捧，成就一個地產神話。

但是，倘若賭輸，許家印要向投行轉讓一定數量的恒大股份，因為融資額度高，結果極可能是恒大的資產被瓜分殆盡。

恒大全球路演期間，港股暴跌，沒有任何機構的投資者認購恒大的股票。2008年3月20日，恒大被迫宣佈暫停上市。

許家印賭輸了。此時的恒大借款高達111.33億元，土地拖欠款項就達到了25億元。對於很多地產商而言，這是滅頂之災。

許家印決定再賭一次。他拉來了有「鯊膽彤」之稱的香港新世界集團主席鄭裕彤、老投行夥伴美林、德意志銀行和新夥伴科威特投資局。經幾個夥伴的注資，許家印的股東權益從66.7%稀釋到57.68%。

80多歲的鄭裕彤不但掏錢接恒大的盤，還多次為恒大站台。2009年，恒大重啟IPO，獲得超45倍認購，許家印一躍成為中國首富。

這一次，冒險家許家印沒有再翻盤。恒大遷入深圳後，贏得一個接一個漂亮的戰局勝利，他自己或許沒預想到，最後倒在了戰略敗局之下，接連兩次都賭錯了國家的決心。

華人首富李嘉誠創業於1950年，半個多世紀以來，他的同輩大半凋零，唯有和黃事業綿延壯大。

在被問及常青之道時，這位華人首富說：「我經常反思自問，我有什麼心願，我有宏偉的夢想，但我懂不懂什麼是有節制的熱情？」

商業是一場總是可以被量化的智力遊戲，商業是一場與自己的慾望進行搏鬥的精神遊戲，但歸根到底，商業是一場有節制的遊戲，所有的天意或宿命，其實都是企業家性格的投射。

中國恒大集團(03333.HK)