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    低調摘牌的恒大與許家印的深圳往事

    低調摘牌的恒大與許家印的深圳往事

    2017年8月1日,一個再平常不過的建軍節,卻是許家印雙喜臨門的好日子。

    這一天,恒大隊擊敗富力隊在足協盃上大翻盤,晉級四強。

    相比激情四溢的晉級賽,同一天,恒大(03333.HK)從廣州搬遷至深圳,全程相當低調、節儉,沒有舉行任何儀式。當天晚上,許家印只在深圳總部宴請公司高管,並一起觀看恒大對陣富力的足協盃比賽。

    低調搬遷深圳,高調做事這很「許家印」。

    遷入深圳後,許家印便開始拜會各路「大佬」。2018年大年初三,恒大總部遷到深圳的第一個春節,外地過年的許家印和許太特意早早趕回深圳,給一位特殊的客人拜年。此人正是許家印1992~1996年在深圳打工時的前老闆。

    許家印特意穿了西裝打了領帶,一向簡樸的許太同樣穿了正裝。客人還沒到,夫妻倆早早到恒大中心外的馬路邊等候,客人一到,許家印親自上前為前老闆拉開車門並攙扶下車,一路陪着參觀講解匯報。

    和安徽首富王文銀的會面更具有戲劇性,王文銀拿出兩幅珍藏墨寶送給許家印,許家印和王文銀各持墨寶一側,面向鏡頭喜笑顏開。

    「做非常之人、行非常之事,建非常之功。」「許帝血脈,家國情懷,印象中國,卓爾不凡,越界成就,且行且遠,偉岸人生,大器天成。」

    後一幅字取每句首字,藏頭詩「許家印卓越且偉大」。或是暗喻,2017年搬遷深圳後,許家印確有過步步高昇之趨。

    5年間,恒大在深圳開疆拓土,入股萬科,重組深深房A,拉來1300億元戰投,兩大核心業務地產、金融相繼紮根深圳。許家印在深圳主戰場贏得一個又一個的戰術勝利。

    「戰術層面的一時勝利,恰恰導致戰略層面的全盤皆輸。」這句話常用在軍事上,如今許家印在商場上將這句話演繹得淋漓盡致。

    許家印一度認定深圳是他的福地,他受益了深圳發展紅利,在這片土地起勢,贏得一個又一個戰役,步入花甲之年,卻低估了宏觀層面去槓桿的決心,落了個戰略敗局,而且驚天動地。

    伴隨着「恒大集團」地標消失在深圳城市天際線,一個時代也悄然落幕,許家印的深圳往事即將塵封,3萬億元資產藍圖隨之幻化成泡影。

    「沒有深圳,就沒有恒大」

    2020年10月14日,深圳經濟特區建立40周年,受邀參加慶祝大會的許家印說了一句話,「沒有黨的堅強領導和改革開放政策,就沒有舉世矚目的深圳經濟特區,更沒有恒大的今天」

    這句話,飽含了許家印對深圳的感激。這份感激或許正是源於恒大起勢於深圳。

    早在搬遷至深圳之前,2011年恒大便拉開了深圳「排兵佈陣」的序幕。

    恒大以16.64億元收購深圳市建設(集團)有限公司71%股權,正式成立恒大地產集團(深圳)有限公司;2013年,恒大實現控股國香地產,推出深圳市場首個入市項目——恒大國香山;2016年,恒大斥資20億收購龍華大浪建滔化工地塊。

    一路「悶聲」前行,剛遷入深圳的後不久,恒大就受到深圳市政府的「禮遇」。

    2017年12月19日,恒大迅速底價競得深圳灣超級總部基地的一幅商用地塊,樓面價僅1.92萬/平。

    這是一塊寶地,深圳灣超級總部定位為「世界500強企業總部基地,未來將成為全球高端產業集聚地的典型和世界級城市功能中心。」當天恒大、萬科挨着各拿一塊,恒大地塊最高蓋500米大樓,萬科地塊最高300米。

    地塊競買要求規定,競買企業需是深圳註冊的企業法人、《深圳市鼓勵總部企業發展暫行辦法》認定的總部企業、經市政府按相關規定遴選的企業。顯然,剛剛遷入深圳的恒大吃到了這波紅利。

    摟草打兔子,從此享受深圳企業「紅利」的恒大,開始加速拓展舊改版圖。

    夏海鈞公開談到,「恒大在總部遷到深圳之後,把深圳當作進入一線城市的佈局。

    在2016年到2019年,大規模的進行舊城改造,恒大歪打正着,有了超前的土地儲備。恒大是在深圳土地儲備最大的地產商,未來收益不可限量。」

    不管是歪打正着,還是另有力量,恒大在深圳的地產盤子越滾越大。

    2020年度中期,恒大已佈局104個城市更新項目,絕大部分位於大灣區,其中深圳有55個,大灣區除深圳外有12個。

    地產之餘,恒大另一核心業務——金融板塊同步前行。

    一位業內人士指出,「單單是地產,根本不需要遷移總部。恒大入深,其實更主要是為了金融業務。」

    2015年開始,恒大便在深圳開始攬收各種金融牌照。

    當年11月,恒大金融集團在深圳前海成立,隨後,恒大宣佈進軍保險業,收購中新大東方人壽保險有限公司,更名為恒大人壽,取得保險牌照。

    2016年2月,恒大金融成為盛京銀行的最大股東,劍指消費金融牌照;2016年,3月,恒大金服上線運營,恒大金融再添一張網路金融牌照。

    許家印的金融版圖野心不止於此,恒大遷入深圳後,「金融」版圖的征途剛剛開始。

    許家印在工作會議上直接提出,2017年恒大金融集團的目標是實現參股、控股銀行、保險、證券、信託、公募基金、網路金融等金融全牌照。

    從此,恒大地產、金融兩大核心業務紮根深圳。「暴雷前」,呈現在銷售額的數據上亦是一片向好。

    2017年-2020年銷售額分別為5009億元、5513億元、6011億、7232億元,年複合增長率9.62%。

    重組深深房,埋下資金危局的導火線

    摘得深圳灣總部基地「寶地」、舊改土儲豐厚、金融板塊如火如荼,銷售額增長,遷入深圳後的許家印喜色上臉,一切都變得如魚得水。

    這是許家印取得的階段性勝利,曲線摘獲「深深房」的上市殼,更令許家印滿意。

    港交所上市後,恒大股價疲軟,融資難度增加,借殼回A成了許家印的棋局。萬萬沒有想到,許家印最後用了一招「化險為夷」,達成了目的。

    2016年8月,「寶萬之爭」戰事焦灼,恒大半路殺入,耗資91.1億元,收購萬科股票5.16億股,建倉萬科。

    到2016年11月底,恒大共投入362.7億元,搶收萬科股票15.5億股,佔万科總股比約14.1%。在爭奪萬科股票的各方勢力中,恒大的持倉成本最高。

    恒大不像寶能,並無與萬科較勁之意。2017年6月,恒大折價將萬科股票悉數轉讓給深鐵集團,作價292億元。

    恒大血虧70億元,許家印卻大獲全勝。一邊是幫深鐵坐穩了萬科第一大股東的位置,另一邊作為回報,恒大也收到了深圳回贈的乾淨殼公司-深深房。恒大回A上市,終於有「殼」可依。

    深深房A正式發布公告前夜,恒大低調搬遷深圳。隨後,有了「深深房」的上市殼,為降負債順利回A,許家印的豪華朋友圈助攻開啟。

    2017年,許家印分三輪為恒大地產引進27家戰投,金額合計1300億,共將獲得恒大地產經擴大股權約36.54%權益。戰投企業包括蘇寧、正威、中信、中融、山東高速、深業集團等,深圳企業就佔5席。

    許家印跟他們簽署了為期三年的對賭協議,2017-2019年間,恒大地產向全體股東派發的分紅分別約284.1億元、446.1億元及275.2億元。

    1300億戰投將在2021年1月31日到期。如果恒大未能完成重組上市,恒大需要以原有投資成本回購投資者所持股份。

    恒大在上海舉行2018年度戰略合作伙伴高層峰會,包括大部分戰投方在內,有1000餘位知名企業家到場。

    許家印動情地說道:「每當恒大遇到困難的時候,總有我們的合作伙伴在鼎力支持我們。在恒大22年的發展過程中,所有的合作伙伴和我們一起克服各種艱難險阻,戰勝一個又一個困難,所以才有了今天的恒大。」許主席還向在場的夥伴高層深鞠了一躬。

    1300億元,27個好友相助,蘇寧張近東、正威王文銀豪華朋友圈力挺許家印,許家印對回A信心滿滿。但伴隨着期限臨近,許家印沒有猜中結尾,這一輪系統性危機已經在此埋下了伏筆。

    2021年8月,一份題為《恒大集團有限公司關於懇請支持重大資產重組項目的情況報告》在網上流傳開來。

    長達五頁的文件都在訴諸一個主題——恒大之前為了借殼上市,引入了1300億元的戰略投資,明年初就要還本付息,這會導致負債率攀升,希望廣東省政府在恒大資金鍊斷裂之前,支持公司重組深深房,順利在A股上市。

    恒大否認了這份文件,卻作出了誠實的動作。

    9月29日,恒大與戰投舉行了《恒大地產集團增資協議》補充協議簽字儀式,恒大集團董事局主席許家印與蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、安信信託董事長邵明安、嘉寓集團董事長田家玉等全體1300億元戰略投資者一字排開,並作出了點贊手勢。

    11月22日,恒大發布公告,宣佈1300億元戰投全部協商完畢,1257億元戰投轉為普通股,剩餘43億元由恒大回購。許家印以43億元的代價,化解1300億元的資金鍊危機,至今仍是一個迷局。

    入股萬科曲線摘得深深房,債轉股火線化解資金危機,看似許家印又幸運了一波。但伴隨着2020年恒大借殼深深房最終失敗,許家印顯然在戰略上敗下陣來,賭錯了國家的決心-暫停房企在A股上市。

    隨之,市場預期恒大的一扇融資窗口關緊,恒大債務危機的第一張多米諾骨牌應聲倒下。

    許家印的戰略敗局

    許家印的運勢大概已用光,進入2021年,恒大資金鍊危局全面爆發。

    恒大跌入了「銷售下行-房企資金趨緊-/評級下調-違約-金融機構惜貸-購房者預期悲觀-銷售進一步下行」的負面困局中。

    唏噓的是,許家印倒在鉅額債務黑洞裏,昔日的豪華朋友圈卻不見有人伸手拉一把。

    就連曾經多年的好友,華人置業老闆劉鑾雄也拋棄了許家印,割肉清倉恒大,預計合計將虧損超過110億港元。

    每年一聚的中國房地產「四大巨頭」的老闆們,許家印、楊國強、鬱亮和孫宏斌,在如今恒大遭遇生死劫時,其他三家都保持了沉默。

    曾經兩肋插刀的知己好友蘇寧張近東,或因戰投恒大,已經債務纏身,自身難保。欣賞許家印的鄭裕彤已駕鶴西去,懂他的前老闆兼貴人屢次幫他,這一次也不見出手。

    許家印孤立無援,伴隨着政府工作組入駐後,許家印有了新頭銜-風險化解委員會主席,保交樓是他當前最緊迫的任務。

    許家印說,絕不允許恒大任何一個人躺平,只要我們不惜一切代價做好復工復產、抓好工程建設,就一定能將房屋交付給業主,就一定能恢復銷售、恢復經營、還清債務。

    保交樓,恐怕是許家印唯一的一次戰略成功。搬入深圳後,大刀闊斧購地,金融板塊如火如荼,高負債、高槓杆、高周轉,許家印成了最會走鋼絲的人。三道紅線面前,許家印也難逃此劫,同樣這一次他還是低估了國家去槓桿的決心。

    賭性是宿命

    或是天意,許家印的冒險家性格,成就了他,也讓他有了今天的敗局。

    「如果許家印不是敢賭敢冒險的性格,恒大崛起可能沒這麼快。」一個同為香港上市的地產商負責人曾這樣評價許家印。

    的確如此,許家印一直在賭。2007年,為謀求上市,膽子極大的許家印,用總資產僅78億元的規模,承接了投行65億注資。之後恒大突擊拿地壯大資產,一年間的土地儲備膨脹了近8倍。

    許家印與投行簽署了頗有兇險的對賭協議。他賭的是,一旦恒大上市成功,其大量土地儲備將會被資本市場熱捧,成就一個地產神話。

    但是,倘若賭輸,許家印要向投行轉讓一定數量的恒大股份,因為融資額度高,結果極可能是恒大的資產被瓜分殆盡。

    恒大全球路演期間,港股暴跌,沒有任何機構的投資者認購恒大的股票。2008年3月20日,恒大被迫宣佈暫停上市。

    許家印賭輸了。此時的恒大借款高達111.33億元,土地拖欠款項就達到了25億元。對於很多地產商而言,這是滅頂之災。

    許家印決定再賭一次。他拉來了有「鯊膽彤」之稱的香港新世界集團主席鄭裕彤、老投行夥伴美林、德意志銀行和新夥伴科威特投資局。經幾個夥伴的注資,許家印的股東權益從66.7%稀釋到57.68%。

    80多歲的鄭裕彤不但掏錢接恒大的盤,還多次為恒大站台。2009年,恒大重啟IPO,獲得超45倍認購,許家印一躍成為中國首富。

    這一次,冒險家許家印沒有再翻盤。恒大遷入深圳後,贏得一個接一個漂亮的戰局勝利,他自己或許沒預想到,最後倒在了戰略敗局之下,接連兩次都賭錯了國家的決心。

    華人首富李嘉誠創業於1950年,半個多世紀以來,他的同輩大半凋零,唯有和黃事業綿延壯大。

    在被問及常青之道時,這位華人首富說:「我經常反思自問,我有什麼心願,我有宏偉的夢想,但我懂不懂什麼是有節制的熱情?」

    商業是一場總是可以被量化的智力遊戲,商業是一場與自己的慾望進行搏鬥的精神遊戲,但歸根到底,商業是一場有節制的遊戲,所有的天意或宿命,其實都是企業家性格的投射。

    中國恒大集團(03333.HK)

    本文由《香港01》提供

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