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    開工數年,熬成現房,東莞這些盤為何遲遲不入市?

    開工數年,熬成現房,東莞這些盤為何遲遲不入市?

    據媒體統計,2022年東莞有至少超百個新盤可入市。

    名單之上,是部分出現於去年、前年乃至更久之前預入市列表中的常駐面孔,在周邊同地段項目開盤、告罄,走過全流程後,它們對於入市依舊無動於衷,不少斷斷續續開工,已然熬成現房。

    激進拿地,入市價格無優勢

    激進拿地,入市價格無優勢是部分項目選擇觀望等待的原因之一,其中部分急需回款的房企們仍在努力蓄客,不着急的則悄然無息。

    如鳳崗鴻榮源熙園山院、樟木頭金穗潤華府、常平頤安雲璽、黃江泰安府等新盤,便或因拿地價過高,疊加市場下行,目前仍選擇觀望擇機入市。

    以鴻榮源熙園山院為例,項目為鴻榮源於2020年斬獲地塊,25871元/㎡的樓面地價至今仍躋身東莞十大地王之列,去年5月,項目開放城市展廳進行蓄客,高地價疊加東莞樓市下半年開始轉冷,蓄客情況或不樂觀,目前雖已達到預售條件,仍未有入市消息釋放。

    與項目相鄰是另一高地價新盤保利招商錦上,首批備案均價達4.3萬元/㎡,購房者入市情緒低迷,高價項目去化較為緩慢。相比之下樓面價較保利招商錦上還稍高些許的鴻榮源熙園山院,似乎更顯焦慮。

    熙園山院效果圖

    位於常平的頤安雲璽則是市場的老面孔。

    早於2018年,同樣是深企的頤安拿下項目所在地塊,樓面價11675元/㎡,登上當年常平地王的寶座。2020年5月,項目開放營銷中心,部分樓棟也已完工,但至今仍處於待售狀態,樓盤銷售也紛紛離職。

    常平近年來新房供應較多,競爭激烈,項目無價格優勢,加上該地塊45%物業需企業自持且不低於5年,一定程度影響入市。與此同時,與頤安雲璽一路之隔,同日拿地的華潤幸福裏則早於2019年5月底便已開盤出售,現已告罄。

    位於樟木頭的金穗潤華府則拿地更早,由深圳市金穗投資有限公司於2017年拿下,樓面價僅次於鎮街溢價率達329%的北大資源地塊。

    2018年項目通過備案,規劃建設起止期為2018年11月1日-2021年11月1日,但截至目前,仍處於待售狀態。

    高地價與鎮街房價勢頭的減弱,加劇了這一批「地王」的入市艱難。

    市場預判有誤,或意在等價高入市

    除上述拿地價過高,入市價格無優勢,以及市場熱度下降,蓄客不理想等,部分項目捂盤或為等價高入市,該類型房企一般為不着急回款,有足夠的時間去等。

    如南城孚泰錦城、虎門漢榮悦府、長安光大天奕居、望牛墩灣景公館、道滘裏岸、清溪中和居、黃江飛馬温馨家園、謝崗駿雅苑、寮步美爾頓越洋廣場等一大批項目便鮮見動態更新,不少仍為地塊,不少已為現樓。(不排除部分受其他因素影響難以入市)

    上述項目均為早年便備案投資,後遲遲未有動作,備案的建設年限不少已過期失效,這些主要集中為本地房企或小開發商項目,入市進展不緩不慢。

    孚泰錦城地塊現狀

    以寮步的美爾頓越洋廣場為例,項目位於寮步富竹山村,是一個規劃超千户的大型小區,最早於2017年完成備案投資,目前已失效,項目建設進展同樣已達到預售標準,但遲遲未入市,去年還曾傳出國慶前後開盤。

    預計今年或可入市。

    美爾頓越洋廣場效果圖

    另外,還有部分項目或由於對市場預判有誤,「捂盤」多年終入市卻未能達成「高價」成就。

    如目前在售的厚街康華云溪,所在地塊為康華集團於1993年拿下,一直到2020年才正式動工,已然屬「低進高拋「,項目入市前吹風價也一度去到快「4字頭」,市場同步發散着茶水費、內部購房、特殊渠道購房等風聲,熱度可見一斑。

    不過由於嚴格的備案價制度,康華云溪的新房可售均價難以突破,期間或因價格備不上去,曾多次推遲入市。2021年11月,項目最終取證,均價也停留在2.9萬元/㎡。

    但彼時的東莞市場熱度卻已不似以往,項目一口氣備案了895套房源,首批消耗約200多套,12月14日,項目剩餘616套房源再度上線莞e認購,截至今天,一個月時間認購人數125人。對比往期,如此成績並不優秀。

    可見,房企對市場的錯誤預判,高價未實現,等來的可能還是低去化。

    割肉自救,無奈停工項目重生

    有些項目仍在等待時機,有些無奈停工項目卻只能割肉重生。

    由於部分房企經營不善,導致旗下項目擱置不前,個別房企割肉自救下,最終靠增資擴股實現重生。

    如位於麻涌預備入市的萬科公園裏,項目前身為麻涌臻園,開發商雲南城投(雲南康旅集團),2016年地塊被拿下,2019年「臻園」項目面市,並同步開放營銷中心及別墅樣板房,2020年樓體建造基本完成,但對於項目入市情況卻始終沒有確切時間。

    終於,2021年1月,負債累累的廣東雲景旅遊文化產業有限公司(雲南城投控股)通過掛牌方式就該項目發布增資擴股訊息,擇優選擇意向投資方,後標的物由廣東衡泰文旅發展有限公司與漢邦投資集團有限公司組成的聯合體以76494.45萬元接手,拿下66.67%股權成為大股東。

    後萬科正式接手,並更名為萬科公園裏,主推建面約97㎡-126㎡三至四房,吹風價約2萬元/㎡,預計將於今年上半年入市。

    項目效果圖

    除萬科公園裏外,麻涌另一在售項目保利濱湖堂悦同樣為雲南城投所有,2019年因集團籌集資金被以轉讓股權方式出售,最終由保利接盤。洋房項目由於趕上2020年東莞樓市上行期,取得較快去化,目前在售商辦產品在售,均價1.1萬元/㎡。

    同樣的戲碼似乎仍在上演。

    去年7月,據財聯社消息,保利發展(600048.SH)已與平安在洽談收購北大資源資產事宜。「已經摸過一輪項目,是項目層面收購,還是整體入股,目前還不清楚,還在談。」一位接近保利發展方面的人士表示。

    一時間,沉睡於東莞臨深黃江鎮5年多的北大資源·頤和翡翠花園也再一次走進關注之中,不過目前來看,尚未有進一步消息。

    另外,因開發商原因導致項目未能順利入市的,還有位於石排的世茂福晟錢隆華府項目,早於2020年6月,項目便開放了營銷中心,目前仍處於待售中。

    而提及福晟,其如今局面同樣離不開曾經的「瘋狂高價拿地」。

    本文由《香港01》提供

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