2022年，大灣區買中心二手房or買外圍一手房？

在堅持「房住不炒」定位的背景下，住房的根本始終要回歸至居住屬性，因此作為購房主力的剛需群體通常會將滿足自身居住的舒適度作為首要條件，這份舒適度的組成不外乎教育、醫療、商業、交通等相關配套。

在為什麼選擇購買外圍區一手住房這個問題上，已「上車」的朋友較有發言權，在他們的購房過程中，心裏就有着一份「需求清單」，這份清單以外的要素並不會左右他們的判斷，因此往往不被過多考慮。羊城晚報記者在採訪過程中了解到，選擇外圍區一手住房的買家都有着相似的原因，即所選樓盤周邊或多或少都有已落地、能帶來利好的配套，以及區域可以預見的美好未來。

買家故事

軌道交通淡化心理問題

8年前曾就讀於廣州某知名大學的小張在2021年底購置了一套黃埔區香雪板塊的一手住房。談起一二手房之間的選擇，小張堅決認為「買新不買舊」，「城市發展的趨勢、更新的配套、更多置換的可能性，都是我選擇買新的原因。」

雖然蘿崗香雪是曾經的羊城八景之一，但在廣州讀本科的四年裏，小張卻因為交通的不便從來沒有去過那裏，「當研究生畢業回到廣州工作才發現，黃埔早已成為了一片熱土。」小張表示，黃埔區近年的GDP在廣州各區排名靠前，且數據顯示保持着較多的淨增人口。「選擇買在黃埔，就是對它未來的發展比較有信心。」小張說。

軌道交通的發展也是促使小張購買外圍區域一手住房的重要原因。小張告訴記者，廣州地鐵六號線和二十一號線大大縮短了蘿崗片區到中心城區的距離，「從小區步行十餘分鐘即可到達香雪地鐵站，40分鐘的車程即可到達上班地點。軌道交通的發展讓外圍區域不再偏遠，雖然地理距離不變，但人們對其的心理距離不斷拉近。隨着軌道交通的日益完善，外圍區域距離的弱勢將被逐漸淡化。」

此外，談及如何選擇樓盤，小張認為預算需要想清，但這並不絕對。起初，小張的預算是500萬元左右，但他購房時廣州樓市一片向好。原本他相中的老黃埔板塊裏樓市雖然火熱，卻讓他產生了猶豫。隨着看房的深入，他逐漸將目光放至性價比更高的蘿崗片區。

先選位置，再選樓盤，最後看產品，是小張的買房思路，靠近地鐵以及各方面交通的便利是他最先考慮的要素。户型方面，他最終選擇了約110平方米的三房兩廳户型，「這樣的户型可以實現南北對流，總面積並不算太大，總價也可以接受，多出的一大筆預算可用在裝修、傢俱、購車等方面。」

體量較小（只規劃4棟住宅）和沒有配建學校，是小張所購樓盤的不足。然而，小張並沒有對此表示太多的憂慮，「我尚未成家，子女教育還是10年之後的事。因此這方面並不是我購房的主要考慮因素，不會因為相對長遠的事情而影響當下的判斷。」

外圍區概念盤定位高端，配套不差

計劃近期結婚的「90後」趙先生在尋覓房源有一年的時間後，於今年1月份下定決心購買，他所選擇的是主打番禺區萬博CBD概念的一手住房，在購買前，他曾在一二手住房之間產生猶豫。

「我的父母就居住在番禺區萬博片區，在這裏買房能和家裏有個照應，同時這裏是目前番禺區發展較好的地段，所以在位置的選擇方面我是比較容易作出決定的。」趙先生表示，自己的購房目的很明確，就是剛需自住房，要求面積在100-120平方米之間。

番禺區萬博片區有不少二手住房小區可選，趙先生先從這些房源開始篩選，「二手住房的優點是現房，可以馬上入住，但是缺點也比較明顯，要麼樓齡較老（接近15年或以上），要麼就是離地鐵較遠（走路1公里以上），交通不便。」同時，趙先生認為，二手住房參考價政策對市場影響比較明顯，目前萬博片區二手住房的價格還處於不穩定的狀態，擔心以後置換時出現麻煩。

一番思考過後，趙先生選擇購買一手住房，該片區主打萬博CBD概念的樓盤不少，「但總體看來，真正距離萬博商圈較近的樓盤不多。」趙先生通過實地考察，最終選擇了距離廣州地鐵七號線、十八號線交會處南村萬博地鐵站較近的某樓盤，從該盤的三期樓棟步行至地鐵站大概十分鐘，「雖然價格稍高，但總體來看這個樓盤定位比較高端，規劃有中央公園、圖書館、藝術文化中心等，所在商圈成熟，離大型商超都很近。」

教育是趙先生所購房子的短板——該樓盤暫時只規劃了幼兒園，不過他在購房前就列出了自己的買房需求排位：「舒適度=交通>商圈>醫療>教育」，趙先生表示：「教育和產品方面都留了一些容忍度，樓盤整體滿足了我的選房需求，看了一年的房子總算塵埃落定了。」

市場行情

市場進入春節前淡市

外圍四區仍有新增供應

與中心區域產品「買少見少」的情況不同，外圍區域產品的供應量始終保持着高位狀態。據專業機構預計，2022年廣州全市一手住房供應量將達到11萬套，雖然中心區域不少優質地塊項目將在今年集中入市，但外圍區域仍是供應主力，近80個項目將上新。

以近期的成交表現來看，據廣州中原研究發展部統計，上周（1月10日至1月16日）全市一手住房網簽1313宗，按月下跌4.2%；貝殼研究院廣州分院統計，上周全市一手住房供應量按年下降59%，該分析機構表示，市場正進入春節前淡市，供應量縮減，成交節奏放緩，但屬於正常現象，並不代表市場變差。

不過，外圍區域的表現依舊有亮點可圈，上周新獲預售證的四個項目分別位於黃埔、從化、花都、增城，共計591套單位；與此同時，據廣州中原研究發展部統計，雖然全市成交下滑，但上周黃埔、花都、南沙、從化、增城的成交宗數按月均有所增長，該分析機構表示，近期央行宣佈「降息」以及國家統計局發布的經濟數據向好，預計都將對廣州春節前的樓市產生刺激作用，促進成交。

記者手記

選擇外圍區域，是心之所向、身之所往

在商品交易中，消費者偏好是影響市場供需關係的重要因素，房屋銷售也不例外。選擇外圍區域的買家雖然會受到當地發展規劃利好的驅使，但更多地還是自身需求可以在當地樓盤得以滿足，從而偏好於從該區域的產品裏作出置業的選擇。產品好壞並不完全因為它的設計定位有多麼出類拔萃，難得的「適合」往往更加令人心之所向，身之所往。

購買一套外圍區域的房子意味着需要時間來等待價值的兑現，在某種意義上是一種雙向選擇行為，這種關係不存在於買家與開發商之間、也不存在於買家與房屋中介之間，而是存在於入住者與房子本身之間。買家相中的房子必定有能觸動他產生購買行為的區域規劃或獨特設計，房子本身也會因為有業主的入住而發揮出最大的價值。