舊改大震盪　開發商紛紛撤退！這座城市無數村民的「土豪夢」碎了

拆不動了！

廣州舊改政策生變，一場大震盪來襲。

再加上不少房企面臨「流動性風險」，宛如驚弓之鳥，紛紛開啟了大撤退。

無數村民的「土豪夢」，碎了……

廣州曾寄望於舊改，徹底改變城市面貌。豪言壯語，言猶在耳：

「三年內完成83座舊村改造，五年內推進183座舊村改造，十年內推進389座村全面改造。」

最典型的是黃埔區，去年曾立下軍令狀，力爭三年內完成66箇舊改拆遷項目。

整個黃埔區，拆遷橫幅掛滿多個村落，挖掘機轟轟隆隆的場景仍歷歷在目，場面甚是壯觀。

不過，就在廣州舊改熱火朝天之際，多盤冷水兜頭潑水，讓這場舊改運動瞬間熄火：

8月底，住建部發文，防止大拆大建；

10月，廣州住建局發文，鼓勵國企參加舊改；

10月底，黃埔規自局發文修訂城市更新工作；廣州住建局發文跟進防止大拆大建；

12月，黃埔城市更新局發文，推進城市更新實現產城融合促進高質量發展；

緊接着，省政府辦公廳發文城市更新要讓古樹名木、留住鄉愁……

情報哥統計，從去年下半年到現在，已有17家房企對自身的所持舊改項目有所動作：

它們或主動退出舊改；或減持權益，尋求國資幫助；或能力有限，被「炒魷魚」……

舊改新一輪大洗牌正在悄然行進，這將成為廣州樓市的最大變數。

為什麼房企紛紛撤退？

剛剛過去的2021年，太難了。「暴雷」、「流動性危機」成為整個行業最刺眼的關鍵詞。

這個時候，剛好又碰上了舊改政策大轉變，房企處境更是雪上加霜。

不少行走在暴雷邊緣的企業，紛紛斷臂求生，舊改項目從「香餑餑」變成了「燙手山芋」。

去年下半年奧園債務違約連環觸發，為挽救危機，開始陸陸續續出售旗下資產進行「回血」。

而在廣州，因舊改風向突變，舊改項目成了其率先拋售的對象。其手握5箇舊改項目，當下已有3個項目傳出要退出：

黃埔旺村舊改，今年1月，由三家公司組成的聯合體拿下，其中奧園佔股達60%，近期傳聞將退出；

4月，其奪得黃埔新田村舊改，如今也將要退出；

更重要的是，其首個位於廣州主城區的舊改項目荔灣東塱村，本來是彰顯企業入駐主城區的決心和信心；如今面臨的債務危機重重，也不得不引進新的合作伙伴，減持權益；

自住建部「防止大拆大建」令頒佈之後，舊改進入調整期，疊加房企「錢荒」等多重因素，成本低、利潤高的舊改項目，紛紛成了燙手山芋。

恒大暴雷後，對於舊改項目還在苦苦掙扎，不肯放下口中的這口「肥肉」，想努力引入合作方，在減輕自身壓力的同時保留部分權益。

當下來看，黃埔廟頭村項目已引入廣州城投，但滄聯村仍在苦苦等待資本的加入。

佳兆業的危機，近期也藏不住了，多項目疑似爛尾，欠薪停工。

其100%佔股的荔灣海南村舊改，是整個荔灣區最大的舊改，此前估計未來項目可售貨值達440億。簡直就是待兑現的人民幣。

如今，為了緩解流動性危機，項目也只能將這塊肥肉分一點給別人。

近期，該項目出售該舊改項目部分股權給國資，持股從100%，下降至51%。

困於流動性泥潭的寶能，拿出了壯士斷臂的勇氣，成立資產處置小組，將旗下的黃埔雙子塔寫字樓項目和楓下村舊村改造項目出售回血。

當然，還有不少處在暴雷邊緣的企業，也在紛紛自救。

時代中國除了將大部分項目降價大甩賣之外，部分舊改項目也擬出售，包括黃埔重崗村舊改項目、永崗村舊改項目等；

號稱「舊改大王」的富力退出出天河吉山村舊改、龍湖退出永崗村北片舊改、雪松退出何棠下村舊改……

當然，除了企業應付流動性危機主動退出外，還有項目是被迫退出。

黃埔夏園村舊改，則是由於升龍違約，被村民投票取消舊改合作。

「潮水」退卻，民企紛紛離場，而國企則扮演「白衣騎士」，翩翩而來。

在此之前，廣州住建局就有發文，鼓勵國企參與舊改。

目前來看，已早有區域開始試行這個方案。

其一，便是黃埔區。

從上述民企退出的舊改當中，絕大部分都是由國企來接盤，其中不乏區屬和市屬的國企。

目前來看，黃埔區民企退出的舊改項目是最多的，其中絕大部分都是由市屬和區屬國資接盤。

如恒大廟頭村舊改，由廣州城投介入，旺村、何棠下、金坑村銀嶺片區等舊改項目均有黃埔科學城集團的身影，重崗村則由廣州開發區投資集團接手……

據情報哥不完全統計，黃埔當下47箇舊改項目當中，有國企身影的項目已多達29個，佔比61.7%。其中，涉及科學城集團的就有18個。

在黃埔，舊改格局已開始逆轉，國企儼然成為了舊改的主力。

另外一個區域便是白雲。

白雲面積廣闊，舊改空間很大。目前來看，白雲的模式和黃埔的有點差異。

白雲舊改國企的介入更多的是服務前期的工作，負責的是牽頭的工作，引入合作企業。

荔灣舊改，國企操刀開始出現成新趨勢。

海南村舊改，荔灣國資開始入場兜底。

和此前的集中拍地一樣，舊改市場開始出現了「國進民退」。

民企退出，國企進場，可見官方的意圖並不是要叫停舊改，而是要防範大拆大建帶來的種種問題。

畢竟，民企開發商入場舊改，更多考慮的是利潤，對於後期出現的問題或難以把控，如會出現房租後期上漲過快，巨量供應帶來房價擠壓，古樹文物保護不當等情況。國企入場則能較好防範風險。

近期官方對11區的舊改項目進行了核查的舉措，沒問題的項目，舊改仍能繼續推進；

而存在拆建比大、容積率大、古樹文物保護不當等問題的項目則需要停下來改進才能繼續推進。

從中也能看出，官方其實並未阻止舊改。近期來看，停滯的廣州舊改也已漸漸有破冰趨勢。

總的來說，接下來的舊改方向其實已越來越清晰，舊改不會停止，節奏會放緩，審批會從嚴。

只不過，很多盼着舊改變身「土豪」的村民，一下跌入夢醒時分，不知何時才能重來。

部分實力不夠的企業，會退出舊改，畢竟大拆大建時代已過去，舊改整個周期也將拉長，實力不足的房企付出的成本也將劇增，舊改利潤空間也會被切薄。

而實力強的民企仍能分到舊改的一杯羹。

國企入場，也能發揮其應有的擔當，讓舊改能夠朝着高質量的方向發展。

舊改的未來，或將柳暗花明又一村。