奧園「暴雷」　舊改體量全市第一的這家企業「斷臂自救」

面對即將到期的美元債兑付，中國奧園自曝「無力償還」。

1月19日晚間，中國奧園發布一則「內幕消息」，稱經審慎考慮流動性狀況，公司將不會按時償還於1月到期的美元優先票據本金及最後一期利息；同時，在30天寬限期屆滿後，也將不會支付於2023年6月及2024年6月到期的兩筆美元優先票據項下的最新一期利息。

一時間，市場再度聚焦這家承壓房企。

東莞：舊改為主，或預出售資產

由於企業生存環境的風聲鶴唳，對於普通購房者而言，同樣是憂心忡忡。隨着奧園「暴雷」的討論此起彼伏，購買了集團項目的準業主們也開始焦慮起來，

於東莞，奧園入市新盤一共有3個，分別是2018年首進東莞的塘廈奧園觀瀾譽峰，目前已告罄；2019年入市的樟木頭奧園城市天地，以及現主力在售的萬江奧園翡翠瀾灣。

東莞陽光問政平台上，便不乏購房者擔憂的詢問官方部門萬江奧園項目的情況，但結果顯示超時未有響應。

奧園翡翠瀾灣位於主城區的萬江，是奧園目前在莞主力銷售項目，樓盤約300米便是在建中的地鐵1號線萬江站點，臨近家匯生活廣場，距離華南MALL商圈也不過約10分鐘車程，地理位置較好。

但由於受市場下行影響，從入市情況來看項目整體去化一般。2021年10月奧園翡翠瀾灣備案324套住宅，而截至目前，據政府系統顯示，網簽僅82套。

此外，無論是入市前期與萬江另一新盤碧桂園雲樾半島之間打響的「低價」搶客，還是入市時搶跑莞e登記提前「預落位」，抑或是在售期間推出的「特價房」活動，似乎都可見項目為加快出貨，儘早回款做努力。

據項目人士表示，目前樓盤處於正常銷售、施工狀態。

萬江奧園翡翠瀾灣為舊改項目，2021年10月8日，集團萬江另一舊改項目「奧園翡翠瀾庭」也完成了投資備案，另外待入市新盤列表中還有位於石排的舊改項目奧園譽松湖。

於東莞市場，舊改是奧園進軍的主力方向，其舊改版圖深入全市多個鎮街。

僅過去的2021年，奧園便先後拿下8宗城市更新單元，擴充超200萬㎡的舊改版圖，也是同年拿下東莞舊改體量第一的房企。

截至目前，據奧園官方口徑，其在莞獲取前期服務商項目已達16個，分佈於萬江、南城、清溪、長安、橋頭等多鎮街，是東莞獲取更新單元面積最大的開發商。

另外，集團還拿下了面積達10平方公里的橋頭東太湖項目綜合運營服務商，為東莞目前出讓的面積最大運營項目。

攤子雖鋪的較大，但由於城市更新周期相對漫長，在債務風險壓力下，集團在莞這麼多項目能否轉變出成果仍需觀望。

而據知情人士透露，因集團資金問題，目前或正在出售部分項目。

為開源節流，在19日晚間的「內幕消息」公告中，中國奧園也同步提到將繼續物色機會釋放現有城市更新項目的價值。

早於「自爆」債務違約之前，奧園已開始積極「自救」，其中據公開資料顯示，便也包括處置部分舊改項目股權，如將廣東奧園城市更新集團19.62％的股權質押給科學城（廣州）城市更新集團，將奧園荔灣東塱村舊改項目的49％股權被轉讓給了世紀金源等。

東莞的舊改項目何去何從，仍待時間檢驗。

提前宣佈違約，進入債務重組

官宣違約後，中國奧園也即將進入債務重組階段。

從2021年10月開始，各大國際評級巨頭便對中國奧園預警並下調評級，進入11月，下調更為密集。

據悉，中國奧園在境外存續的美元債有10只，存續規模約29億元，正常是在未來數年陸續到期。而由於海外評級的頻繁下調，不斷引發境外美元債的提前集中擠兑，帶來巨大的償還壓力，這也是包括奧園在內的多家民營房企陸續宣佈對境外債進行重組的關鍵原因。

奧園的公告中同樣提到，為求保留有限現金資源且對所有債權人保持公平以等待整體債務重組，擬就其他境外金融債務採取相同原則。

也就意味着，接下來中國奧園或還將觸發更多交叉違約條款。

「完成必要的評估及盡職調查之後，會盡快向債權人及其他持份者提出重組建議以供考慮。」對於債務重組，奧園方面就此表示。此外，據「內幕消息」，集團同樣在積極引入戰投以渡過難關，「一直積極物色潛在機會，按符合奧園及其持份者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者。」

不過在出售資產以緩解流動性方面，中國奧園稱，市場持續低迷，打擊消費者信心，令奧園難以按合理條款變現存貨及出售資產。

經營上，「內幕消息」提到，截至2021年12月31日，奧園取得未經審核物業合同銷售金額約1210.3億元，按年下跌約9%。

房地產項目按計劃及進度推進

儘管內外部環境相對嚴峻，中國奧園稱，董事會對集團的長遠前景抱有信心，並致力於改善中國奧園集團的營運情況。

「於本公告日期，集團的大部分房地產項目按計劃及進度進行，本集團亦繼續確保項目竣工交付，及降低營運開支。」在境內，中國奧園表示將着力保交付。

中國奧園陷入當前的流動性危機，與此前集團的盲目擴張規模不無關係，不過同樣也給集團留下了相對充裕的土地儲備、與城市更新資源。

為開源節流，中國奧園提到不認為將來會有任何重大新購土地事項，同時繼續物色機會釋放現有城市更新項目的價值。

據集團方面近期披露，2021年12月以來，其在重慶、長沙、郴州、南京、惠州等城市的近10個項目進行了提前交付。

保交付一定程度穩定着市場信心，但現階段，正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍表示的，「眼下只有解決了戰略投資者的問題，後續企業其他問題的解決才會更加順暢。」