2021誰是中國最強CBD？　有一棟樓超納稅百億足以打敗一座城

CBD（中央商務區），往往是一座城市最醒目的物質空間，同時也是一座城市最榮耀的精神空間。

無論是紐約的曼哈頓、倫敦的金融城，還是上海的陸家嘴、香港的中環、廣州的珠江新城、深圳的福田CBD，無不是一座城市的榮耀和象徵。

從2017年開始，我們每年都關注各大城市CBD的排名，希望能給城市研究帶來一些新視角。

近日，中國社科院發布《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No.7（2021）》（以下簡稱「藍皮書」），我們從中找到生產總值、總部經濟、納稅額、開放水平、租金等五個維度來盤點一下各大城市CBD的排名。

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CBD產值排名：陸家嘴5300億，一騎絕塵

以下是我們從藍皮書中找到的各大CBD的生產總值，相關排名如下↓

注：部分CBD未提供相關數據，暫未納入本年度評價

據此，中國城市的CBD可以劃為五個梯隊:

第一梯隊，上海陸家嘴金融城，中國內地唯一的5000億級別的CBD。

陸家嘴位於上海浦東新區濱臨黃浦江畔，與浦西外灘隔江相望，總面積為31.78平方公里，貢獻了上海44%的金融業產值。

2020年度，上海陸家嘴金融城的GDP超過5300億元，以「一騎絕塵」之勢領航中國CBD。

其中，陸家嘴金融業增加值超過3000億元，占上海全市的44%，是中國金融要素市場體系最為完備、集中程度最高的區域之一，包含上海證券交易所、上海期貨交易所、中國金融期貨交易所。

陸家嘴持牌金融機構超過900家，包含了約佔全國1/2的外資法人銀行、基金管理公司、保險資產管理公司。

第二梯隊，廣州天河CBD、深圳福田CBD、北京CBD，地區生產總值都1500+億元。

不過，廣州天河CBD、深圳福田CBD沒有披露最新數據，藍皮書引用的是2019年數據。

綜合歷史數據，2020年全國CBD的GDP排名預測值應該是，上海陸家嘴第一，廣州天河CBD第二，深圳福田CBD第三、北京CBD第四。

北京CBD，2020年的地區生產總值為1795億元，按年微增0.84%。 而在2018年，北京CBD生產總值超過2000億元，而最近兩年均跌出了2000億陣營。有分析認為最近兩年，不少外企因為租金壓力搬出北京CBD，取而代之的是各種民營企業。

第三梯隊，武漢CBD、上海虹橋CBD、杭州武林CBD，地區生產總值都1000+億元。

第四梯隊，重慶解放碑CBD、大連人民路CBD、廣州琶洲CBD，地區生產總值都500+億元。

第五梯隊，鄭東新區CBD、重慶江北嘴CBD、銀川閲海灣CBD、南京河西CBD，地區生產總值都不超過500億元。

從地均GDP來看，重慶解放碑路CBD位居全國首位，達到445億元/平方公里。

深圳福田CBD以395億元/平方公里位列第2，北京CBD、廣州天河CBD分別位列第3、4，它們都是地均GDP200億+的優等生。

我們再來比較下，2019年與2020年，已更新數據的CBD發生了哪些變化？

上海虹橋CBD，以地區生產總值1196億元、地均GDP8億元每平方公里，空降榜單，GDP位列全國第五，成為全國CBD的一匹黑馬。

另外，廣州琶洲CBD也擠進全國前10，生產總值超過500億元，是大灣區上升最快的CBD。這還只是一個開始，因為琶洲絕大多數商務樓宇還在建設中。等到這些樓宇全部交付之後，琶洲CBD的產值有望突破2000億元。

杭州武林CBD退居第六，但相比2019年，地區生產總值增加83億元，地均GDP增加3億元每平方公里。

進步的還有重慶江北嘴CBD，相比2018年，2020年的GDP增加了46.4%，地均GDP增加了38.6%，榜單排名前進一位。

南京河西CBD，2020年的GDP按年增加了40.9%，地均GDP增加了44.4%，榜單排名前進一位。

還有表現欠佳的，鄭東新區CBD的GDP按年下降32.84%，地均GDP按年下降33.33%。

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CBD總部經濟排名：天河CBD為何留不住大企業？

要了解CBD的真實含金量，僅看GDP排名是不夠，還得看總部經濟的情況，下面是各大CBD的總部企業以及世界500強分支機構的情況??

從總部企業數量來看，第一梯隊，陸家嘴金融城、北京CBD、深圳福田CBD。

上海陸家嘴金融城在2019年，便以600家總部、340家世界500強企業的成績空降榜單第一。

北京CBD、深圳福田CBD位列TOP3，總部數量都在400+，遠遠拉開與其他小夥伴的差距。

從已更新的CBD成績來看，表現最好的是，北京CBD，2020年一年實現總部企業增加27家、世界五百強增加68家的好成績。

至此，北京CBD擁有的總部企業達到455家，世界五百強達到170家。

從世界500強企業進駐的情況來看，陸家嘴達到340家，排名全國第一，其次是北京CBD與廣州天河CBD，分別為238家、204家。

從數據來看，天河CBD的總部企業不算太多，但世界500強企業非常青睞它，這與廣州的門户城市屬性有很大關係。因為廣州有白雲國際機場，國際航班非常密集，還有60多家外國總領事館，方便給外資企業提供服務，這是珠江新城吸引外資企業最大的籌碼。

至於吸引總部企業，珠江新城在政策支持上並不佔據優勢，很多企業一旦做大了，更願意到海珠、黃埔修建總部大樓。

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億元樓宇排名：上海有棟樓可創稅100億

近年來，樓宇經濟已經成為引領CBD經濟高質量發展的重要形態。

下面，我們再來看看各大CBD的樓宇經濟排名↓

論納稅過億元樓宇數量，上海陸家嘴金融城以110棟的數量遙遙領先，數量與2019年一致。

至此，2020年全國內地CBD排名中，上海陸家嘴已拿下五個全國內地第一：GDP總量、總部企業數量、世界500強企業數量、納稅過億樓宇數量、納稅過十億樓宇數量，堪稱全國CBD的冠軍收割機。

更讓人驚喜的是，「浦東發布」稱：2020年，陸家嘴金融城稅收億元樓110幢，超10億元樓32幢，超20億元樓20幢，超60億元樓4幢，其中1幢（即上海國金中心）2021年有望突破百億元稅收，成為中國最新的「納稅樓王」！

100億元是什麼概念？超過很多地級市一年的財政收入，真正是一棟樓打敗一座城。

另外，廣州天河CBD、深圳福田CBD、杭州武林CBD的納稅過億元樓宇數量也超過50棟。

至於10億元樓宇，陸家嘴有30棟，天河CBD有17棟，北京CBD有10棟，它們是中國10億元樓宇最集中的區域。

如果說上海陸家嘴金融城贏在了數量，那麼廣深CBD則贏在了高效性上。

廣州天河CBD和深圳福田CBD的納稅過億樓宇佔比分別居全國第一、第二，都超過了50%，是全國唯二的兩家。

我們再來看看，那些進步較大的CBD。

相比2019年，納稅過億樓宇增加的有：

大連人民路CBD，新增10棟納稅過億樓宇，以總樓宇150、納稅過億樓宇22棟，排名全國第六，比2019年提升了四個名次，是全榜單進步最大的CBD；

上海陸家嘴金融城，新增了8棟納稅過億樓宇，達到110棟，納稅過10億元的樓宇不變，為30座，樓宇經濟效益穩居全國CBD之首。

此外，重慶江北嘴CBD，新增5棟納稅過億樓宇；南京河西CBD，新增5棟納稅過億樓宇；北京CBD，新增3棟納稅過億樓宇；四川天府總部CBD新增1棟。

值得注意的是，位於中部地區的鄭東新區CBD表現亮眼，坐擁納稅超億元樓宇19棟、超5億元樓宇10棟、超10億元樓宇5棟、超20億元樓宇1棟。

鄭東新區CBD的納稅億元樓宇數量佔整個鄭東新區的41%，全口徑納稅額佔整個鄭東新區億元樓納稅額的76%，每平方米稅收產出約1500億元，樓宇經濟的集約型和高效性位居中部前列。

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CBD開放水平排名 ：誰最受外資青睞？

改革開放以來，我國的國際化水平不斷提高，外資、外商積極參與到我國城市的經濟發展中。

最直接體現在，CBD利用外資情況。

由於金融業高度集中，各地CBD成為了我國金融業對外開放的前沿陣地，其利用外資的規模也可以看作是CBD金融開放水平、國際化水平的一個指標↓

報告顯示，北京CBD對外開放水平最高，利用外資規模達到55億美元，遙遙領先其他CBD。

廣州天河CBD以11.99億美元位列第2，是榜單中唯二的邁入10+億美元的選手，深圳福田CBD、杭州武林CBD、鄭東新區CBD位居其後，利用外資規模在5億美元以上。

值得注意的是，鄭東新區CBD外資利用規模大增，從2019年的1.28億美元，增長至5.35億美元，按年大增317.97%！

鄭東新區為何會有如此好的表現？

據悉，鄭東新區位於河南省鄭州市區東部，規劃面積7.1平方公里，是國務院批覆的「中原經濟區規劃」中明確推進的金融集聚核心功能區。

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各大CBD租金排名

寫字樓租金、空置率反映的是一座城市的商務活力。

新版藍皮書沒有公布各大CBD最新的平均租金、空置率情況，以下是仲量聯行發布的「2021年上半年主要城市甲級寫字樓相關情況」，聊當參考↓

從甲級寫字樓租金來看，內地主要城市的樓宇經濟可以分為三檔：

北京一騎絕塵，位列第一檔，租金高達332元/m2/月，也是唯一一個租金超過300的城市，穩居中國商務第一城。

上海、深圳、廣州為第二檔，租金高達160+元/m2/月；

杭州、南京、青島、武漢等城市處在第三檔。

除了租金水平，還有空置率高低可以有力佐證，城市甲級寫字樓的搶手程度到底如何？

廣州的空置率仍是主要城市中最低的，為10%。北京僅次於廣州，為14.2%。

深圳的空置率有所降低，大約從25%降到22%，但仍是一線城市中空置率最高的。不過，與二線城市動輒30%以上的空置率相比，深圳的空置率真的不算高。

從淨吸納量來看，上海遙遙領先，上半年淨吸納量達到73.8萬平方米，遠超其他城市。

其次是深圳47.2萬平方米，北京33萬平方米，廣州28.1萬平方米。

可見，論高檔寫字樓的需求，一線城市還是遙遙領先的。

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CBD滿足了企業的裝逼功能

有人問，CBD又昂貴又擁擠，為何那麼多企業都要往裏面擠呢？

原因其實很簡單，上班和居住不同，上班是需要儀式感的，是需要有裝逼功能的。無論是曼哈頓的摩天大樓，還是硅谷的科技公司總部，都有這方面的強烈需求，只是表現形式不一樣。

所以大家看到，寫字樓的造型往往爭奇鬥豔，而住宅樓總是平庸無奇。因為二者追求不同，前者追求的是儀式感，後者追求的是實用價值。

而且，對大部分企業來說，還是在CBD辦公，最划算。

為啥？雖然CBD的辦公成本高，但品牌展示成本、招聘成本、社交成本低啊！

總而言之，CBD對城市來說，絕對不只是用來炫耀的形象工程，而是和水電煤一樣的基礎設施。它既是產業高度聚集的必然產物，也是一座城市不可或缺的精神空間。

一個優秀的城市，必須要有一個優秀的CBD，來承載城市的精氣神，以及光榮與夢想。