實地探訪恒大海花島：許家印「賭」錯了時代

當初那個因為追求速度和擴張，背後可以享有開發特權的地產時代，現在已經落幕了。

開年房地產行業的平地一聲雷，來自於當初許家印稱為自己一生最重要作品的海南恒大海花島。

尤其是限令恒大十日內全部拆掉的39棟違章建築，在網上有很多說法、很多視頻開啟了病毒式的傳播。

而為了更靠近事實真相，我們新年的第一次異地踩盤，就登上了位於海南海口儋州，由恒大在海南十年填海打造，形狀奇似三朵花的人工島。

真的像遊客那樣，在島上整整呆了一天一夜之後，對網上熱議的關於海花島的那些敏感話題，給大家帶回來了自己親眼看到，親耳聽到的答案。

剛落地一登島，我們來到正式運營的海花島景區部分。

1號島是海花島重點打造的一個純休閒娛樂度假勝地，島上聚集了包括酒店、商業、會展、童世界樂園等28大業態。有點出乎意料的是，我們看到了這樣的場景。

島上消費看起來依然十分可觀，酒店入住人氣很旺，在調研的過程中，我們去逛了逛景區內的明清商業街，冬季旅遊旺季這裏依舊人潮湧動。

從去年試營業開始，海花島目前已經接待遊客超過了550萬人。作為一個全國都已經知名的度假勝地，恒大和拆樓事件似乎並未對這裏的景區人氣造成多大影響。

當初設計師們打造的各種風格的建築，在夜景燈光的照耀下變換着色彩，還有每天晚上在婚禮莊園綻放的華麗煙火秀，都讓身臨海花島的我們，彷彿置身夢境一般。

如果從文旅景區建設運營的角度來看海花島，恒大在這個小漁村旁，填海造城的7.8平方公里土地上，憑空打造出來一個「全球人都向往的文化旅遊勝地」。

同時成為了儋州的支柱產業，本地人或者做遊客生意，或者成為島上的基礎服務人員，也是另外一種造福於民。

從景區現狀看來，這裏看起來真的快要兑現，當初恒大填海時許下的諾言了。

而大家現在最關心的，39棟違規建築到底有沒有拆、會不會拆？為了回答這個問題，我們隔天直接動身去往2號島，親眼看看計劃要拆除的39棟，現在到底什麼情況。

還未抵達遠遠我們就看見一排已封頂，但未完工的住宅，屹立在海面上，並未拆除。

根據規劃這塊地原來計劃打造成為攬海高層產品，因為屬於一個未批先建的項目，現在面臨着拆除處罰。

從儋州市發布的公文，原本恒大違建的39棟樓需要在十日內拆除。但我們抵達海花島2號島的時候，已經是限令拆除期限內的倒數第二天

現場看到情況是除了路口封住，沒有網上所謂任何要「炸樓」的跡象。

根據最新的消息，目前恒大已經發起的行政複議，要在60天內審批迴復，那麼至少這幾個月內，39棟樓應該不會被直接拆除。

但比較魔幻的是，這裏還似乎成為了海花島上的一個另類「觀光打卡勝地」。每隔幾分鐘就會有幾位大爺大媽前來拍照留影，一位大爺離開前留下自己的看法：「無序擴張，矯枉必須過正！」

不過目前恒大已經開始採取嚴防死守的態度，幾位像是施工方的工作人員，正在準備將這個觀光勝地圍擋起來。

時不時有幾個保安過來巡邏，警告着遊客們，拍照可以但不能直播，也不要在網上亂髮視頻，否則...就會像我一樣被驅逐了

我現場和工作人員聊了會天，從他們嘴裏打探出一點風聲。為什麼嚴重到需要拆除的地步，首先是保護海洋環境的背景，還有另一個原因，這本不是居住用地指標的土地，卻被恒大拿來當作住宅建設。

所以眼前的這39棟商品房會何去何從，有兩種說法：如果不拆，將來可能會被政府接管打造為未來的人才安置房；如果拆掉，大概率土地是要重新被用來建設類似醫院、公園、商業、教育這樣的公共配套。

總之島民們告訴我的是，以後海花島的土地上不會再新建任何一棟商品房

接下來說說，我們親眼看到了海花島的真實樓市現狀。因為拆樓事件，最近不少短視頻平台上，流傳着海花島各種恐慌拋售房子的視頻。

所以這趟旅程我還有一個更關心的問題，目前海花島上樓市情況如何，是否出現房東恐慌拋盤，或大幅降價的現象。

於是我佯裝要投資海花島房產，找了一家中介門店打探情況，巧的是帶我看房的小哥居然是一位前恒大員工。從他的口中我打聽到了現在島上房產交易的各種魔幻現實。

他告訴我們，現在島上拋售最多的有兩類房子，一種是恒大的員工更名房，另一種是二手協議房。

員工更名房，其實就是去年下半年恒大割的一波員工韭菜，當時恒大把海花島差不多700套房子，全部都5折賣給了內部員工。

比如價值50萬的房子，花25萬買下來，再以低於市場價10萬的價格，40萬賣出去，還能淨賺10萬。對於員工來說，只要恒大給出的折扣足夠低，房子搶到就是賺到。

因為價格便宜且好辦產證，小中介交易最多的就是這種「員工更名房」。另一種叫做「二手協議房」，此類房源中介不建議購買。

因為海花島二號島上有一半房源目前還沒有拿到產證，加上島上有限購，必須有海南户口且要繳滿2年社保才能買。

因此實際上海花島上並太可能存在大量合規的二手房流通，且海花島上目前有近一半房子都沒有拿到產證。

所以即便房東和你簽訂協議得到產證後可以過户，但如果沒有正規中介作為中間擔保，這樣的交易也存在着較大的風險。

我們每隔一段路就會看到一個大展板，醒目的寫着「海花島購買二手房存在巨大風險」。

但是即便如此，島上還是存在不少灰色房產交易地帶，各種不正規的房源在流通，似乎大家也默認了這樣的規則。

背後的原因就是喪失了信心，最近恒大39棟樓的風波，也徹底讓海花島房價見底了。去年到今年短短一年時間，海花島房價從漲到最巔峰，現在直接攔腰砍掉一半。

我那天一共看了三套房，全都比去年房價降了至少三分之一，最狠的還要數恒大內部員工的房子。

比如這套40平的公寓， 現在價格賣11000元/平，實際上去年可以賣到18000元/平。

還有這套總價58萬的看海LOFT公寓，去年可以賣到80萬，還有降價的空間。

從中介口中得知，去年海花島房價最巔峰的時期，公寓單價可以賣到2.5萬/平，遠遠高出島外房價的二倍還要多。

我們在調研的時候發現，島上不少小中介門店出現關門倒閉的情況。因為預測今年的成交量會萎縮，所以老闆直接把鋪面轉讓，尋找下一個致富機會。

原來這樣一家小中介門店，去年一年可以賣出80套公寓，今年如果能有20套，他們已經覺得很知足了。

和中介說拜拜的時候，他留下了自己的名片，說是要是那套房子再降價的話會再聯繫我：「真心喜歡海花島的話，你就買一套唄。」

恒大的債務危機和39棟拆除的事件，讓這裏高漲的房價徹底畫下了休止符，觀望、降價、拋售、倒閉。都是我們親眼在海花島上看到的樓市殘酷一面。

純路人觀感，這座人工島的開發密度，實在大到恐怖。從整體規劃版圖來看，恒大足足往這裏塞了400多棟的商品房。高空俯瞰，可以說是密密麻麻，見縫插針地在島上建樓。

從我們登島的那一刻起，看到的全部都是這樣的商品房，整個島上已經建成的，差不多有300棟這樣高而密的公寓高層。

雖然當初恒大宣稱邀請了全球600名設計師參與設計，但利益驅使下，二號島還是逃不過盲目的無序開發的命運。

户型產品基本都是這樣的酒店式公寓小户型，面積段以20平、30平、40平為主。

剛開始覺得人氣還算熱鬧，馬路啊，小館子，小超市都有人，但一打聽才知道，如果二號島全部住滿，實際上可以裝下6萬户，近10萬人。

雖然現在已經是海南旅遊旺季最熱鬧的冬天，但如果你仔細一算，這裏竟然10%的居住率可能都不到。「6萬户要是全住進來，那島上早就堵死了」。

單純以6萬人的居住人口來看，島上的配套也是嚴重不合理的。

你幾乎看不到任何餐飲以外的公共配套，沒有什麼大型公園、教育、大型商業，僅有一個菜場，夾雜着一些賣東北菜的小館子。除此之外...最多的還是中介門店。

因為過度開發商品房，導致現在海花島上大部分公寓處於空置狀態，租售比極低。

如果純粹旅遊的話，這裏的民宿倒是便宜，78元一晚的很常見，純月租的話便宜的還有1000元以下的。

如果純粹以投資角度看，中介推薦給我的58萬的公寓，算了一下50年都回不了本。

因供應過多，大量公寓面臨空置和拋售，都是當初恒大無序擴張留給海花島的頑疾，也是海花島房價奇蹟故事背後的另一面。

回頭看當初海花島有多輝煌，那些奇蹟場景還歷歷在目。

這個項目開盤第一期就賣了122億，打破三項吉尼斯世界紀錄的銷售神話，依然被人津津樂道。

它還是唯一能夠在央視六個頻道黃金時間段，播放長達5分鐘宣傳片的房地產項目。而現在海花島奇蹟般消失的背後，不僅是因為恒大的倒下。

同樣告訴我們是當初那個因為追求速度和擴張，背後可以享有開發特權的地產時代，現在已經落幕了。這也是我們這趟旅程看到海花島現狀後，最感慨唏噓的地方。