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    香港開出地價90萬/m²!深圳灣看了沉默,珠江新城看了流淚

    香港開出地價90萬/m²!深圳灣看了沉默,珠江新城看了流淚

    當中國香港重返全球第三大金融中心之後,資本對香港的信心,重新點燃!

    這次的風暴眼位於香港淺水灣,那個富豪、明星雲集的頂尖豪宅區,香港娛樂新聞的頭版常客……

    01 相當於上海地王的6倍、深圳地王的10倍

    香港淺水灣,將迎來新的豪宅小夥伴,而且貴到沒朋友,貴到創紀錄:

    2月16日晚間,港股公司爪哇控股(00251.HK)公告稱,於2022年2月15日,成功以港幣11.88億元地價,拍下位於香港淺水灣南灣道一地塊。

    摺合樓面價約90萬元/m²,再次刷新全球樓市的極限值。

    這麼貴的地,是商業用地還是住宅用地?

    據悉,該地塊為香港淺水灣南灣道的鄉郊建屋地段第1203號用地,指定作私人住宅用途,批租期為50年。

    這塊地具體在哪呢?位於老牌豪宅區淺水灣區域

    地塊面積約為1967平方米,最低及最高的樓面總面積分別為1063平方米及1770.3平方米。

    最令人驚訝的是,它的樓面地價。我們來算一筆賬:

    若按最高樓面總面積算,該地塊的樓面價約為67.12萬港元/平方米,約合人民幣54.52萬元/平方米;

    若按最低樓面總面積算,該地塊的樓面價約為111.78萬港元/平方米,約合人民幣90.8萬元/平方米!

    每平米90.8萬元!這是一個什麼概念?

    可在廣州郊區買一套正兒八經的小三房了!還有網友戲稱:「足夠在鶴崗購買一棟。」

    橫向對比的話,該地塊足以吊打內地城市單價地王,甩開北上廣深的地王N個level!

    目前中國內地的單價地王,出自上海。

    2016年8月,融信豪擲110.1億元總價拍下上海市靜安區中興路一宅地,以10萬元/平方米名義樓板價、14.3萬元/平方米可售面積樓板價,創下內地土地成交史上最貴單價紀錄。

    但新鮮出爐的香港淺水灣地塊,按照最高樓面價算,是內地單價地王的6.35倍,無情碾壓!

    縱向來比,香港上一任地王是位於中環的一塊商用地。

    2017年5月,恆基兆業以總價233億港元、樓面地價47.4萬元人民幣每平米的價格,拿下中環一塊商用地,此後一直穩坐香港單價地王寶座。

    而香港淺水灣這塊地,如果按照最高樓面價算,是香港前單價地王的1.9倍!

    再來看看京穗深三大的城市單價地王:

    北京單價地王,是豐台樊家村一地塊,商品房住宅部分摺合樓面價達到7.5萬元/平方米。

    廣州宅地單價地王,是越秀區一宗宅地,樓面價約6.46萬元/平方米。

    深圳宅地單價地王,是前海一稀有居住用地,可售樓面價為8.74萬/平方米。

    而香港淺水灣這塊地的地價,是北京「地王」的12.1倍,廣州「地王」的14.06倍,「深圳」地王的10.39倍!

    完全是無情地吊打啊……

    這還不夠!請注意,90萬一平米,這個是樓面地價,還不是房價!

    如果是房價,那就更讓人瞠目結舌了。

    大家知道,香港是全球房價最貴的城市,沒有之一!而淺水灣又是香港房價最貴的地方之一。

    目前,淺水灣在售的洋房最貴145萬元一平米

    這個價格,讓深圳灣看了沉默,珠江新城看了流眼淚,因為140萬元的單價,已經5倍於深圳灣壹號、7倍於廣州匯悦台。

    壕到讓人窒息!

    另據觀點機構,「有地產分析師指出,由於項目投資金額不算高,可興建三至四幢洋房,該地塊預料落成後單價可達 120 萬港元或以上。」

    爪哇控股稱,擬將該土地發展為豪華住宅發展項目,作為長期投資以賺取租金。

    02 香港9大豪宅區,居然沒一個在CBD

    那麼問題來了,這塊地為啥可以這麼貴?

    要知道,當前香港樓市並不火熱,甚至處於下行,但架不住這地皮稀缺啊!

    香港樓市的邏輯和廣州不太一樣,其CBD中環是一個純粹的商務區,沒有配備高端住宅,所以最貴的房子不在CBD,甚至都不在維多利亞港兩岸。

    以下是媒體整理的香港九大豪宅區地圖

    圖片來自「劉曉博說樓市」

    如上所示,香港有九大豪宅分佈區,分別是淺水灣、深水灣、山頂、半山區、赤柱和春坎角 、九龍塘、多加利山、銅鑼灣以及石澳。

    這9大豪宅區,其中8個不在維多利亞港沿岸,可見香港富人對豪宅的偏好是鬧中取靜的山水區域,不像內地富豪那樣熱衷於CBD。

    其中,淺水灣的房子更是出類拔萃,一套200多平方米的洋房別墅售價動輒近2個億,每平米100萬元,而且供應極少,想買都不一定能買到。

    據悉,淺水灣內上一次出售地皮已是 2012 年,大昌地產以16.68億港元、樓面地價約44萬元/平方米拿下淺水灣道近110號地塊。

    八年過去,才出讓了這一宗地塊,非常稀缺,地價自然也翻了一倍。

    03 香港地價為何這麼貴?

    話說回來,香港房價為啥可以這麼貴?

    一般認為有三個原因:

    一是香港是全球著名的自由貿易港,整體稅負低,又背靠中國內地這個全球第二大經濟體,全球資本和富豪明星蜂擁而入,需求非常旺盛。

    截至2021年12月,香港的資金總量15.186萬億港元,摺合12.39萬億人民幣,超過深圳一萬億,僅次於北京、上海。要知道,香港常住人口只有深圳的42%,足見香港的資金密度之高。

    另一方面,香港人口密度高,但土地供應極少。

    香港是世界上人口密度最高的城市之一。但是,香港規劃高度重視生態,全境土地面積1106平方公里中,房屋用地面積僅佔6.9%。

    由於財政高度依賴賣地和地產相關收入,香港政府非常稀地,每年推向市場的新房供應量也少。

    公開數據顯示,2018年,香港的新房供應量只有約20000套。

    但彼時香港有250萬個家庭,供需比率還不到1%。

    早在2019年,香港知名商人劉鑾雄之子劉煒鳴就曾對媒體說:

    「香港房價確實比較高,但是香港房價高不是開發商的問題,而是供應關係的問題。

    能夠被用來蓋房子的土地供應得太少了!

    他還坦言,賣良心價是不可能的,即使他願意賣良心價,其他發展商也不可能賣良心價。

    錢多、人多,但宅地供應少,房價自然高。

    相比而言,北上廣深住宅用地的供應要多很多,地價、房價就不會像香港那麼離譜。

    所以,香港房價之高,只是一個特例,內地城市的供應充足,再加上強有力的樓市調控,房價肯定不會這樣脱繮。

    第三個原因常常被忽略,那就是香港樓市的高度分化,超級豪宅與普通房子的價差可以拉到十倍以上。像淺水灣、半山區、山頂區的房子,已經完全成為超級富豪的「內循環」,與香港樓市的基本面無關。

    簡單來說,這類房子被高度圈層化、高度資產化,其行情與香港普通人沒有任何關係。這種情況在內地城市還沒有出現,即使是北上廣深的超級豪宅,目前還沒有完全脱離市場的基本面。

    所以,這些超級豪宅的價格體系,已經不能用傳統的樓市邏輯去解釋,它更像高端藝術品市場,有錢人只講喜歡與不喜歡,不講值不值得。

    本文由《香港01》提供

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