內資地產大佬紛紛在還債

位於深圳南山區的卓越後海大廈，一度是外界描述許家印商業帝國的關鍵地點。

從許老闆的家深圳灣1號出發，沿着中心路往北走1.5公里，就能看到矗立在深圳先行示範區的卓越後海大廈。這裏成了許家印過去5年間的日常辦公場所，高達400 米的超高層大樓，不但拔高了深圳的天際線，也掩蓋了周邊其他建築的風頭。

2017年，恒大總部正式從廣州搬到深圳，而那一年，也是房地產最風光、許家印成為中國首富的一年。有錢任性的許家印，一口氣租下了卓越後海大廈的十多層樓，辦公面積達到了2萬平米以上，外玻璃牆高達282米，很符合喊着「大大大」口號的許家印。

但到了2021年年底，恒大的形勢一改往常，「還債」成為了新的主題。面對年租金超過6000萬元的卓越後海大廈，恒大已經開始打起新算盤。2022年1月7日，幾個工人拆除了卓越後海大廈頂部的恒大集團LOGO，卓越集團官網及寫字樓下，也已經掛出了最新的招租廣告。

恒大多數工作人員已從深圳撤回了廣州。搬離恒大深圳總部，不僅成為了許家印的關鍵一刻，也成為房地產歷史中一個不可忽視的註腳。2022年2月6日，恒大集團舉行了2022年保交樓新年開工動員大會。許家印在會上提出了2022年要交樓約7000萬平米、60萬套的目標。他還說公司不能靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。

過去的2021年裏，房企債務纏身的故事上演的格外多。走上還債路的不僅有恒大，還有藍光發展、福晟、中國奧園、佳兆業、花樣年、協信等房企，步入2022年，陽光城、正榮地產又排隊取着償債的號碼牌。

某種程度上看，這場危機早已埋下種子。房地產行業的發展，逃脱不了「高周轉、高槓杆、高負債」的規模擴張依賴，這讓很多企業嚐到了業務擴張的甜頭。

據公開數據統計，2020年房地產行業債務償還規模約9154億元，按年增長28.7%。2021年債務到期規模達到12448億元，按年增長36%，歷史性突破萬億元大關。

當行業步入下行周期、監管收緊等調整時，它們普遍遇到了流動性危機。

市場潮漲潮落間，房企的繁榮和沒落也跟着交織更迭，這已經成為周期下房企的宿命，即使是融創孫宏斌、萬達王健林、華夏幸福王文學等富豪榜常客，也逃脱不了時代的漩渦。他們的還債故事，也同樣再次成為大時代的註腳。

債務開始膨脹了

2004年的10月是個非常微妙的月份。這一年，往年的樓市「金九銀十」盛景並沒有出現，成交量依舊在萎縮，不斷創下歷史新低。更重要的是，馬上就要到年底了，房地產企業還債的高峰時刻即將到來。

所有開發商都在密切關注着市場的方方面面，尋找大環境可能改變的蛛絲馬跡。人們期待着，出現一些戲劇性的改變。但誰都沒料到的是，來自北方大地的代表性企業順馳中國，卻傳來了破產的消息。

事情發生的太突然了。

2003年7月，順馳中國的創始人孫宏斌在出席中城房網論壇發言，豪氣雲天的他公開放言：「順馳今年銷售額要達到40億元，我們的中長期戰略是要做全國第一，也就是要超過在座的各位，包括王總（萬科集團創始人王石）。」

台下坐着的老大哥王石馬上紅着臉駁斥道，「睜眼說瞎話」。「順馳要超過萬科是可能的，但要在三五年內超過萬科是不可能的；萬科還在發展，按照順馳現在的規模，三五年怎麼超萬科？」

但孫宏斌哪裏聽得下去。畢業於清華大學，投身聯想的孫宏斌，在不到兩年的時間裏，就坐到了聯想主任經理的位置。年輕的小孫，還信奉着心有多大舞台就有多大的夢想。當時的萬科已是上市12年的行業龍頭，2002年結算收入已達44億元，而順馳只是天津一個小小的地方房企，2002年銷售額才14億元。孫宏斌公然發起對萬科的挑戰，引起眾多同行的側目和嘲諷。

而那個時候的中國房地產市場，萬象新生，孕育着無數個可能。1998年，房地產市場正式拉開房改大幕，商品房銷售的大門打開，一個時代的財富通道被開啟。

開發商老闆如過江之鯽，成為富豪榜上的常客。譬如，靠借高利貸300萬元，抵押給銀行貸款1000萬元，在海南炒地皮發家的「萬通六君子」。2002年後，房企們更是成為了資本市場的常客，天鴻寶業、天房發展、金地、金融街等一眾房企紛紛借殼上市。

順馳是搭上這輛時代列車的典型代表，但卻倒在了2004年的那輪調控之下。最後的結局大家都知道了，2004年4月到5月期間，政府出台了一系列調控政策，銀行收緊了對房地產行業的放貸，順馳遭遇資金鍊危機，最終以12.8億元賣給了路勁。

順馳的這次「生死債劫」，震驚了當時的地產界。事後，孫宏斌也不得不承認，之前做得不夠穩健，高速度、高負債的發展模式是一種錯誤。

順馳雖然失敗了，但一個脱胎於順馳模式的融創中國，又很快在房地產市場脱穎而出。靠着一路買買買的決心，孫宏斌再次豪賭房地產市場回暖，在全國大範圍拿地。老孫帶着經驗而歸，走出了一條幸運的路，踩準了新的行業增長步伐。在順馳賣身4年後，融創又很快在房地產行業站穩了腳跟。

那輪危機中，同樣沒少鬧心的還有綠城老闆宋衛平。2008年的4萬億經濟刺激計劃推出，也讓綠城中國成了逃脱債務困境的倖存者。靠着四萬億元救市政策，綠城從債務泥潭中被拯救出來。次年，綠城逆勢而動，拋出了400多億元在全國大肆買地，頻頻成為「地王」。要知道，2008年末，綠城的現金額僅有17.18億元，而公司總借貸卻高達161.18億元，一度逼近破產邊緣。

不過，這種僥倖也讓宋衛平高估了自身對於調控的駕馭能力。後續的幾輪調控中，綠城每次都沒能倖免，不得不說，這跟當時老宋好賭的性格和他的思維方式有着莫大的關係。最終，綠城還是倒在了2015年的債務困境下，當年度債務增長了6%-10%。到2018年底， 綠城總負債達到了2051億元，按年淨增加了超過450億。在中交集團入股成為大股東後的第五年，綠城中國的創始人宋衛平在2019年7月正式卸任了綠城中國董事會聯席主席之職，宣告着綠城中國一個時代的落幕。

某種程度上看，這一時期的房地產企業的創始人們，遵循着「人有多大膽，地有多大產」的夢想。這一時期的調控，對於這些商界大佬們，還僅僅是一個小小的絆腳石，房地產在這個時期大多成了一夜暴富的生意。小鎮青年來到城市變成了大亨的故事，上演的格外多。

有些雷提前爆了

2008年到2017年，房地產業飛速發展，人人都有一個造富之夢。很多人對房地產的感知，正如範偉在電影裏所說的：我感覺我的智商，遠遠跟不上我的財富增長速度。

很多房企抓住了歷史機遇，搖身一變成了「黑馬」。比如，恒大在2016年實現登頂，碧桂園在2017年後拿下了「宇宙房企」的稱號，融創加足馬力衝到了TOP4，旭輝常年穩居在TOP20，名不見經傳的中梁、祥生也開始進入TOP行列。

身處2017年，房地產行業到處充斥着極度樂觀的情緒，很少有人能預料到，2018年行業的天空會出現烏雲。2018年成為了新的分水嶺，更有許多中小房企沒撐住那一輪調整，像泡沫一樣升起、跌落，破碎在空中。

2018年，一則萬達負債4000億元的消息曝出，讓萬達遭遇「股債雙殺」，王健林從首富變成了「首負」。陷入債務困境的王健林，一下子甩掉了13個萬達城，70多個酒店以及萬達百貨。

儘管萬達遭遇了一定困境，但那總歸還是房企間規模競逐的年頭，萬達的資產並不缺買主。王健林雖然賣掉了2000億元資產，但在孫宏斌、富力地產董事長李思廉面前，總還是能講講價，迅速賣掉資產後恢復元氣，並在2021年更大一輪的調控時，重新謀劃萬達商管衝擊港股市場的新故事。

而相比王健林，更加鬧心的是華夏幸福的老闆王文學了。2017年環京區域出台的「限購令」，讓樓市大幅降温，重倉環京的華夏幸福，陷入嚴重的資金流動性困境。

被債務大山壓得喘不過口氣的王文學，不得不宣佈華夏的戰投計劃。2018年，中國平安帶着180億元的鉅額資金，兩次入股華夏幸福，成為其第二大股東，同樣也給華夏幸福帶來了商業地產的新藍圖。只可惜，平安的入股，並不沒有換來華夏幸福的安穩無虞。商業地產和產業新城的雙業態模式下，華夏幸福再一次踏入了債務困境的漩渦。

直到2021年春節前的十六天，焦頭爛額的王文學罕見地舉行了一場自我批評會，那場會議上，王文學心灰意冷的說道，「今天我幹到這兒，願賭服輸。」他反思道：「突出問題是在公司取得成功後個人有所膨脹」。

2018年後的房地產地產領域，開始充滿着更多不確定性，外界既無法預料接下來會有哪家房企陷入困境，也無從得知現已處在流動性危機中的地產商，有多少能轉危為安。不過，回頭來看，儘管萬達、華夏幸福等爆雷的房企們提前退出了牌桌，但也因此有了更多的流動性操作空間，可謂是「禍兮福所倚」。

逃不掉還債的宿命

事實上，在2020年之後，房企們就悲觀地發現，寄希望模仿萬達降負債重新站起來的方式，已經很困難了。

2020年，撼動房地產行業的「三道紅線」調控剛剛啟幕，房企們忙不迭着手準備降負債、達目標，2021年金融端又再度收緊。

這期間，大部分房企們其實都是自顧不暇。找錢和還債成為關鍵的主題，因此，不僅「白衣騎士」不會出現，連拋售資產都要被買家挑肥揀瘦。三道紅線的金融規則下，大佬們都忙着優化自家的負債數據，手中的餘糧早就不多了。在相當一段長時間內，人們很難再見到地產收併購市場的「大玩家」。

無論是一些令人信賴的國企央企，還是人們耳熟能詳的民企，無差別地都面臨着資金層面的困境。考慮出售資產的企業名單越來越長。除了恒大、佳兆業外，中國奧園、陽光城、世茂、新城、首開都有項目出售，束手無策的情況下，美元債債務拉響警報的企業也越來越多。

房企的自救局面空前壯烈。從「出售物業等優質財產」、「低價配股」，再到「老闆自掏腰包」，大佬們開始無所不用其極地積極自救。

比如，一直以來都以「買買買」姿態出現的融創，也鬆口將要「賣賣賣」，其曾在2022年初表示要賣掉一些持有資產，比如酒店、商業甚至是一些樂園。更早之前，出現債務違約風險的房企更是加速出售物管上市板塊，如藍光嘉寶、彩生活被碧桂園服務收購。

在還債這件事上，老闆們更是使盡了渾身解數。

2021年的中秋佳節，「富力雙雄」李思廉及張力為公司獻上了一份厚禮，自掏腰包80億元給公司還債。也是同一天，碧桂園服務以不超過100億元的價格，把李思廉及張力口袋裏的富力物業，收入囊中。

而進入2022年，房企變賣資產的隊伍排得更加長，但掏得起錢的企業越來越少。

雅居樂將持有的廣州亞運城項目26.66%股權，以18.44億元賣給了央企中海。粵系房企中國奧園也在積極轉讓、退出包括廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等多個項目。融創也先後轉讓了武漢、昆明、杭州、常州等多個城市項目的股權。

細心一些的人會發現，這個時候有實力接盤的，大多是國有房企，比如中海買了雅居樂把廣州亞運城項目。此前被認為有實力接盤的萬科、龍湖等公司，則沒有出現在買家行列。

不過，在房企「普遍錢緊」的大環境裏，要成功找到接盤方並不容易。陷入流動性困境的房企們，不得不低價變賣資產。2021年12月，世茂更是以總代價20.86億港元出售香港維港匯項目22.5%股權。這筆交易讓世茂虧損了7.7億港元，顯然是筆虧本的買賣。但這些算盤，房企們已經算不清楚了。

在「房住不炒」的監管基調下，房地產行業的遊戲規則生變。所有企業必須正視的一個事實是，隨着行業回歸理性後，這個行業很難再有黑馬，高負債高周轉的路徑走不通了。棋至中局，理性穩健的發展步伐，仍將是房企們長遠發展的關鍵。