七折「甩賣」3.2萬平米物業　SOHO中國償債忙

3月10日，SOHO中國舉辦了2022年首場租賃表彰會暨優質房源推介會，邀請京滬兩地多家經紀公司參加。在會議現場，SOHO中國董事長潘石屹宣佈，將以七折價格銷售京滬兩地合計3.2萬平方米的物業，這一收入將全部用來降低企業負債，不會用作股票分紅。

具體而言，SOHO中國本次計劃以七折出售的房源覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個項目，均坐落在京滬城市核心地段，業態涵蓋辦公、商業、公寓等，其中也包含了租約及市場稀缺的整層房源。

這不是SOHO中國第一次出售旗下資產，早在2014年，這家公司就開啟了「賣賣賣」模式，在短短一年裏先後出售了旗下上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場以及凌空SOHO方面的資產。2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給了國華人壽保險。

到了2019年，SOHO中國再度以85.61億元的價格出售了北京、上海兩地13個辦公物業項目，以及位於北京的9個商業項目共計2583個停車位組成的資產包。

除了不斷出售資產外，SOHO中國也鮮少拿地。據市場公開數據顯示，自2013年開始，公開土地交易市場中就鮮少有SOHO中國的身影。

與出售國內資產一同進行的，還有潘石屹的美國佈局計劃。據統計，其至今已經投資了包括紐約曼哈頓廣場旁港務局長途都市站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場、通用汽車大廈等資產，累計花費人民幣超百億。

雖然沒有正面回應過大手筆購入美國資產的原因，但潘石屹本人曾於2019年公開表示對中國地租的不滿，稱國內地產的租金回報率「低得不好意思說」。

「在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率還不到3%，銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本。但即便如此，全年的物業經營仍然虧損2%，這個生意怎麼做呢？」潘石屹如是說。

2021年或許是潘石屹與SOHO中國受質疑最多的一年——去年6月，資管巨頭黑石集團（Blackstone）對SOHO中國發出收購要約，擬以236.58億港元收購其總股本的91%。潘石屹夫婦將保留約4.68億股股份，僅佔公司總股本的9%。雖然這筆交易因為反壟斷審查而終止，但潘石屹準備「跑路」的傳言，仍然成為了那幾個月裏地產市場熱議的話題。

如今，就算SOHO中國不賣身於黑石，它仍然要解決自身收入不斷減少的問題。據2021年半年報，它在去年上半年的營收只有8.05億元，按年減少了45%，且收入全部來自租金。

細分來看，位於京滬的「九大金剛」項目——北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、朝陽門/銀河SOHO、麗澤SOHO，以及上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO——是它的業務頂樑柱，出租率均在70%以上。

2021年，古北SOHO成為「九大金剛」中出租率最高的項目，達到98%；而最低的則是新竣工交付的麗澤SOHO以及朝陽門/銀河SOHO，均為74%。值得一提的是，與朝陽門SOHO共為一個項目的銀河SOHO也在本次潘石屹「打折」甩賣的大禮包中，或許正是因為該地段出租率不理想，SOHO中國才利用打折出售手段提升收入，順便加強償債能力。

從財報來看，SOHO中國在2021年上半年的流動負債為59.14億元，而其流動資產總額則為58.19億元，顯然無法完全覆蓋流動負債。本次折扣出售商業項目，固然能夠填補這一空缺，但今後SOHO中國又能否繼續維持自身流動性穩健，還值得我們持續觀察。