內地房地產的底　還有多深？

2022年3月15日，2則房地產大消息。

第一，3月15日，央行月度中期借貸便利（MLF）操作如期而至，儘管放量2000億元，但利率並未下調，繼續維持在2.85%。這意味此前各界預期的本月央行降息（LPR調整），大概率落空。

第二，我國統計局3月15日發布了一系列1、2月經濟數據，其中，房地產數據撲街。

當然，國統局說，1-2月的經濟恢復好於預期。那麼，本來的預期應該怎樣？

不廢話，槓桿地產圍繞最新數據，談談房地產到底有多慘，還要慘多久？

房地產有多慘

先說房地產有多慘，我們看最新的官方數據。

第一，房地產開發投資情況有隱患。國統局披露，1-2月份，全國房地產開發投資14499億元，按年增長3.7%；其中，住宅投資10769億元，增長3.7%。

1-2月份，房地產開發企業房屋施工面積784459萬平米，按年增長1.8%，其中，住宅施工面積553514萬平米，增長2.0%；

房屋新開工面積14967萬平米，下降12.2%，其中，住宅新開工面積10836萬平米，下降14.9%；

房屋竣工面積12200萬平米，下降9.8%，其中，住宅竣工面積8915萬平米，下降9.6%。

新開工和竣工數據非常不好看，說明開發商的信心和建築進度不太理想，當然有過年影響。不過槓桿地產要說，哪年不過年呢？

第二，銷售撲街。1-2月份，商品房銷售面積15703萬平米，按年下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；

商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

如果看細節，我國東中西東北地區的銷售，無論面積還是銷售額，全面下滑的。

2月末，商品房待售面積57026萬平米，比2021年末增加6003萬平米。其中，住宅待售面積增加5552萬平米。

數據看得人心驚肉跳，雖然月度趨勢上說，這個情況已經有些月份，且我有準備，但是1-2月的數據一出，還是讓槓桿地產感到悲傷。

第三，房企資金到位情況很不好。1-2月份，房地產開發企業到位資金25143億元，按年下降17.7%。其中，國內貸款4105億元，按年下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；

定金及預收款8027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

我就不多說，開發商資金壓力多大，可以想見。

第四，國房景氣指數很低。2月份，房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為96.93，當然比1月的96.83略有提升。

但是，和過去比，跌破100，確實是有點讓人擔憂。

這是官方的數據，我想很說明問題。

為什麼這麼慘

上文槓桿地產根據官方數據，談了目前房地產的困境，很多杆友要問一句，為什麼這麼慘？可以找一些例由：

第一，歸根結底是信心問題。信心比黃金還重要，這句話，經歷過上一個10年的朋友肯定都記得。

「房住不炒」已經成為共識，這是官方不久前說的，此前我也有寫文章。多數人已經對投機不感興趣了。甚至部分群體，連投資都不想做了，那麼市場自然冷卻。

第二，信心背後還涉及很多方面，比如人口普查後發布的數據驚人，這幾年出生持續堪憂，你說房地產投資者信心何來？同時，一些城市家庭，已經很明顯出現一家人有多套房，或者要繼承2套以上房子的情況，你說咋整。

還投資，有些人會覺得，你說的是笑話嗎？

第三，房地產行業2021年去槓桿、房企財務狀況堪憂且信心較弱，甚至一些項目停工、房企持續暴雷。買房子說起來容易，你敢買嗎？誰不怕爛尾，都是血汗錢啊。

這需要打多少雞血，才能恢復到過去？

各地鼓勵住房消費、合理需求、改善需求非常努力，央行寬鬆、貨幣政策也會繼續發力，這些部分在進步有點效果了，但要全局性改善，要給一些時間。

耐心一點，肯定會變化。

第四，黑天鵝事件持續，人類面臨安全威脅，反壟斷、反資本無序擴張等，很多人就業、收入受到影響，這當然對購房形成掣肘。

昨天槓桿地產和朋友聊天ta說，慶幸去年沒有買房，否則真斷供的地步。

最近網絡在傳，哪些大的網路、科技巨頭又減少員工了，我就不發截圖，我也不知道真假，但壓力我想是真的。

比如我們看3月15日發布的經濟數據，2月份，全國城鎮調查失業率為5.5%，比上月上升0.2個百分點，與上年同期持平。

本地户籍人口調查失業率為5.5%；外來户籍人口調查失業率為5.6%，其中外來農業户籍人口調查失業率為5.6%。16-24歲、25-59歲人口調查失業率分別為15.3%、4.8%。

31個大城市城鎮調查失業率為5.4%——槓桿地產看到，這個數據是2021年4月以來首次低於全國城鎮調查失業率。

有分析說，大城市就業或有改善。

第五，央行的水也好，政策面的鼓勵也好，轉換成全國性的購房回升，要一點時間。比如，降息、降準如果再搞一下，部分人信心會好一點。

目前的情況是，金融數據不是很好看。比如剛剛發布的2022年2月金融統計數據報告：

2月末，廣義貨幣(M2)餘額244.15萬億元，按年增長9.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和0.9個百分點；狹義貨幣(M1)餘額62.16萬億元，按年增長4.7%，增速比上月末高6.6個百分點，比上年同期低2.7個百分點……

2月末，本外幣貸款餘額203.93萬億元，按年增長11.1%。月末人民幣貸款餘額197.89萬億元，按年增長11.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.1個和1.5個百分點。

2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，按年少增1258億元。

當然，有2月有過年的因素，比如1月數據就還行，槓桿地產不舉例。

無論如何，槓桿地產要說的是，既然2月金融數據乏力，那麼想辦法加碼，算正常反應。等着吧，總會想辦法的。

就算3月不降息，4月等一季度經濟數據出來後，或許也會。

還有救嗎

我不知道上面是怎麼思考的，到底是希望製造一輪堪比2016、2017的房地產大牛市，還是2018、2019、2020那樣幾個月高潮、幾個月平穩的小周期。

兩個玩法都是可以的，均可以實現。

但是，槓桿地產認為，如果再像2016-2017那樣的瘋狂，未來真要完蛋。

因此，在我看來，房地產有救沒救是個偽問題，真希望刺激一下的話，無論短期的還是中長期目標，都可以實現。

西南證券總結了2000年以來的房地產4輪穩增長周期。每輪地產周期的演變會經歷：基本面下行→政策放鬆→基本面改善→政策收緊的過程。

研究表明，行情通常從政策放鬆開始啟動，直到政策收緊或預期證偽時開始結束，區間漲幅與政策寬鬆力度有關。

目前大概行至中間。

同時，此前國海證券的夏磊團隊也做了一份政策研報。

研報總結過去14年，在房地產下行周期，中國有2輪較大的刺激。西南證券和國海證券說法有一定不同，但大周期的判斷本質一樣。

第一，2008-2009年：全國範圍下調首期比例、貸款利率，銷售增速5個月後回正。2008年8月，全國商品房銷售面積增速一度下探至-35.7%，10月政策出台後，銷售增速逐步回升，2008年11月-2009年3月全國商品房銷售面積增速分別為-32.9%（11月）、-2.2%（12月）、-0.3%（2月）、16.4%（3月）。

第二，2014-2016年：四波組合拳，銷售增速6個月後回正。以14年930為時間節點， 2014年2月-2015年3月全國商品房銷售面積按年持續為負，2015年4月，在政策全面寬鬆6個月後，銷售面積增速由負轉正，當月增速7%，並於2016年4月增速攀頂至44.1%。

通過系列組合拳，包括降息、首期比例、稅費等優惠，全國性調控逐步退出，開始強調「因城施策」，銷售開始越來越好，如幾年前我們看到的瘋狂。

此前，我朋友槓桿遊戲也注意到這份研報。我想說，如槓桿地產上文所述，地產下行壓力也大，現在經濟承壓問題大，同時金融風險或許更高，怎麼辦？

讓人恢復買房的信心重要，讓風險不陡增也重要。

最後談談央行的智慧，所謂降息預期落空——央行和市場的關係，就是既做好訊息的溝通，儘量撫平劇烈波幅，同時又有一定的不可琢磨性避免市場偏執形成。

這是央行的智慧，在槓桿地產看來，大概也是調控到今天的一種智慧。既希望市場恢復、回穩，又擔心大「牛」市出現。

問題是，這樣的智慧預期，真的可期嗎？