土地成交面積暴跌50%　地產板塊反彈但可持續性不足｜巨子點評

2022年第一季度，A股房地產板塊大漲7.27%，結束連續5個季度下跌的頹勢。在申萬一級行業中表現僅次於煤炭股，漲幅遠超滬深300指數的-14.53%。

房企股價反彈的首要因素是各地寬鬆政策密集出台。截至3月底，已有18城放寬公積金貸款條件、11城調升公積金貸款額度、9市已下調貸款首期比例、13城通過財稅託市刺激購房消費、3城取消限購、限售等限制性政策。

數據顯示，2022年一季度各地共發行地方債18,246億元人民幣，是去年同期發行量的兩倍多。其中，新增專項債發行12981億元，約佔今年「提前批」額度的89%，約佔全年額度的36%。已發的新增專項債有近七成投向基建領域，園區基建和交通基建是主要發力方向。一系列利好政策讓投資者情緒轉暖，紛紛出手抄底地產企業。

與火熱的股價相比，房地產企業的銷售數據和財務報表卻慘不忍睹。高頻指標顯示，3月30個大中城市商品房日均成交面積為30萬平，按月小幅回升，但按年下降接近50%，為2020年3月以來最大按年降幅。3月100大中城市成交土地面積也按年下降接近50%，顯示市場仍處於尋底狀態。租賃市場貝殼研究院4月1日發布數據顯示，一季度百城租金水平為每平方米35.4元人民幣，按月跌2.6%，按年跌2.8%。

曾經的房企一哥萬科地產淨利潤大幅下滑。年報顯示，2021年萬科實現營業收入4528億元，按年增長8.0%。歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元，按年下降45.7%。是繼1995年、2008年後，萬科淨利潤出現上市31年以來第三次下滑。

在3月31日舉行的業績發布會上，萬科董事會主席鬱亮致歉，「不管我的反思多全面、檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業績表現不好，讓股東失望了，在這裏，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。」同時，鬱亮也亮出了2022年的工作任務：「止跌企穩，穩中提升」。

現在的房地產行業與過去30年有很大的不同。中國人民銀行調查統計司原司長盛松成近日表示，中國房地產市場運行的底部邏輯已發生變化，房地產調控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去，也不會再通過房地產大幅拉動經濟增長。所以即便在低基數效應下，2022年房企業績「止跌企穩，穩中提升」，其增長空間也未必有多大。

各項利好政策從出台與市場真正反轉還需要時間檢驗。年初以來A股房地產持續反彈，也許僅僅是超跌之後的情緒修復。真正有助於房企股價持續上漲的因素是「併購重組」。復旦大學特聘教授黃奇帆表示，中國獨立法人的房產公司有9萬個，開發商數量比全世界其他國家的開發商加起來還多。今後十來年，中國房產商多有1萬個就足夠了。2021年下半年開始，中國有關部門多次鼓勵機構穩妥有序開展併購貸款，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目。

從長時間視角來看，中國房地產高速發展已經結束。未來房企之間將進入「零和博弈」的狀態，誰的綜合組織能力強，誰的股價就表現的好。