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    開盤“撲街”!深圳剛改盤的尷尬,從前海宸灣開始

    新盤的尷尬,有時候是對比出來的。

    市場認可不認可,數據最能説明問題。

    南山今天開盤的前海宸灣,備案均價約10.43萬/㎡,單價區間約8.63-11.98萬/㎡;總價區間約為954-1547萬/平,246套住宅,僅79批意向登記客户,去化的結果已經寫在認籌的數據裏了。

    難道連南山的新盤都不香了嗎?

    沒有對比就沒有傷害

    近期眾多10萬+/平的新盤扎堆,前海宸灣的入市似乎多少有點不起眼了。

    二季度入市備案均價超過10萬+/平的新房,包括前海宸灣共有6個。

    福田海德園A區5月推出239套住宅,備案均價約12.6萬/㎡,單價區間約為12.06-13.14萬/㎡,總價區間約為1755-3240萬元,成功吸引686批客户登記,開盤以6小時的速度售罄。坊間更是傳出實際提交資料達到1820人。

    南山招商士林臻邸同樣5月推出187套住宅,備案均價約11.5萬/㎡,單價區間約10.5-12.1萬/平,總價區間約1232-1847萬/套,251批客户登記入圍,開盤當天售出178套,去化率約95%左右。

    南山華潤城潤璽二期6月推出344套住宅,備案均價約13.20萬/㎡,單價區間約12.00-14.72萬/㎡,總價區間約1406-1747萬/套,589批客户登記,開盤當天去化約88%。

    福田崗廈花園(中心天元)近期推出159套住宅,備案均價約11.67萬/㎡,單價區間約9.00-13.04萬/㎡,總價區間約2824-8604萬/套,吸引346批客户凍資,去化約9成。

    這4個新盤雖然沒有全部都達到日光的效果,但總體去化成績還不算太差。

    福田天健天驕西築今天公佈項入圍名單,49套住宅,備案均價約11.67萬/㎡,單價區間約10.42-12.94萬/㎡,總價區間約832-1825萬/套,共176批客户凍資成功,入圍達到1:3,日光也是沒有問題的了。

    可見,深圳不愁有錢人不夠用。

    但對比之下,前海宸灣79批認籌的結果,傷害一下子就出來了。

    就算是今年1月福田入市的富通九曜公館,入圍人數也沒這麼不樂觀。

    今年1月富通九曜公館入市,備案均價10.9萬/平,單價區間約7.58-13.03萬/平,總價區間約729-4691萬,共推283套,認籌都還有105批客户,開盤當天賣了116套。

    前海宸灣這樣的認籌,不説去化一半,79批客户全部都不棄選就已經很好了。

    兩百多套的住宅,不知道什麼時候才能賣得完。

    市場的冷,不是真正的冷,前面開盤的豪宅多少都有點熱賣的跡象,但前海宸灣的入市,無疑給南山的新房市場澆了一盆冷水。

    為何不受待見?

    前海宸灣得到這樣的認籌結果,毫無疑問去化註定是不太好看的了。

    但這樣的結果,恰恰説明市場並不太認可這個項目。

    那麼二百多套住宅,只獲得79批客户,出現這樣的差距主要原因是什麼?

    這得從項目兩個方面來説。

    一方面是市場接受度的原因,受同價格段位的項目擠壓。

    項目位於深圳市南山區港航路66號(赤灣地鐵站C出口旁),在入市前面向大眾的名稱由伴山伴海改為了前海宸灣。

    從項目名稱變更情況來看,可以看得出開發商一開始想把項目定位成伴山伴海的高端項目,但隨着入市腳步加快,似乎又不僅僅滿足於看山看海,更多的是往前海概念靠攏。

    但顯然,把赤灣當前海市場是不買賬的。

    雖然前海已經擴大範圍,但在深圳人眼裏,月亮灣大道以東大家就基本已經默認不再屬於前海的範疇了。

    而且就深圳整體的新房市場來看,10.59萬/平買赤灣,不如直接等真正的前海5盤,均價格預估也差不多是10萬/平左右,甚至桂灣的深業雲海灣以及天健悦桂府二期都是毛坯限價9.2萬/平的項目。

    這幾個項目都在預熱了,距離入市也不遠。

    只要它們還沒入市,對深圳10萬+/平左右的剛需改善項目來説,都是一個前置的擋風玻璃。

    並且項目旁邊還有待入市的開雲府以及琅玥家園,前海宸灣想做市場最靚仔,可以説,非常困難。

    再加上,對比周邊二手房價格,前海宸灣開盤單價區間約8.63-11.98萬/㎡,沒有什麼價差紅利。

    距離項目直線距離約370米的山海津,當前市場報價約9-11萬/平,而實際成交價格在9-10萬/平。

    所以前海宸灣冷門,恰恰也説明市場還是不太認可赤灣‍備案10萬+/平。

    另一方面,項目位置以及配套,受到市場質疑。

    就項目具體位置而言,景觀方面受到周邊大小南山、文天祥公園以及高層建築的影響,看海視野需要打上折扣。

    項目的正南向是文天祥公園,最高峯海拔213米,而前海宸灣的最大建設高度也是兩百米左右,所以正南向看海的視野是比較受限的。

    正西向是一字排開的開雲府和赤灣總部大廈,項目部分視野也會被開雲府和赤灣總部大廈遮擋,而且在開雲府朝西的前方未來預計還會有琅玥家園,視野也可能會被進一步遮擋。

    如果想看海,東南向的高層視野,海景才比較開闊

    但正如實景圖所示,項目也需要越過西北向太子灣的建築羣才能看到大範圍的海景。

    至於西北朝向,需要錯開小南山、大南山、半山臻境及其旁邊的小區遠,眺海景視野才會更加開闊。

    除了海景景觀受限,周邊商業配套需要依賴後期開雲府帶來的綜合商業,居住氛圍才會好一點。

    距離項目比較近的大型商業太子灣K11和海上世界步行都超過2公里。

    除此以外,周邊教育配套也是大家當前比較介意的地方。

    區域內配套的學校,在南山學校過往的考試成績中,不算特別突出,對追求學校教育的羣體來説,花了千萬購房,但學校不夠給力是難以接受的。

    再有就是交通問題,有人認為不算特別方便。

    一方面自駕到南山中心區,差不多需要半小時,去到福田的中心區就更遠了。

    另一方面,周邊主幹道興海大道、港航路、赤灣六路常年走大貨車,出行體驗感,和鹽田港的住宅類一樣,會打折扣。

    所以在市場看來,項目整體配套除了地鐵能拿得出手,其餘都不太如人意。

    那麼綜合這些因素來看,也就不難怪會出現這樣的認籌結果了。

    作者 | 醉酒大鯊魚

    本文由《格隆滙》提供

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