順豐房託基金通過港交所上市聆訊　港股首隻物流地產REIT

2021年4月23日，香港交易所披露了順豐房地產投資信託基金 SF Real Estate Investment Trust 通過聆訊後的招股書。
從2月10日遞表，到通過聆訊，前後大概70天的時間。星展為其獨家保薦人。
外媒指，順豐房託計劃今日開始預路演，擬在香港募資3億美元。

4月22日晚，順豐控股（002352,SZ）發佈2021年一季度報告。報告顯示，2021年一季度，順豐實現營業收入426.2億元，按年增長27.07%，歸屬於上市公司股東的淨利潤-9.89億元，按年下降209.01%；扣非後淨利潤-11.34億元，按年下降236.28%。

與財報一同發佈的是高管人事調動公告，順豐在公告中稱，公司財務負責人伍瑋婷因個人原因辭去董事會審計委員會委員、財務負責人、副總經理職務，同時將聘任伍瑋婷為公司物流產業園資本運作顧問。伍瑋婷將繼續擔任公司董事職務。

公開資料顯示，伍瑋婷2013年至2016年任深圳順豐泰森控股(集團)有限公司董事，2013年至2015年任深圳順豐泰森控股(集團)有限公司財務本部總裁，2015年至2016年任深圳順豐泰森控股(集團)有限公司財務總監。自2016年12月28日起任順豐控股董事、副總經理兼財務負責人。

隨着順豐房地產投資信託基金通過港交所上市聆訊，除順豐老闆王衞擔任董事會主席，此次伍瑋婷調任或為順豐房託上市做準備。

順豐將通過境外控股子公司間接持有的三項物業設為底層資產，分別為佛山桂城豐泰產業園、蕪湖豐泰產業園、中國香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈。

根據招股書，以上所有物業均為現代物流地產,包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。於2020年12月31日，可出租總面積為307,617.5平方米，評估價值為60.999億港元，物業的平均出租率約為95.3%。各物業均位於香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

業績方面，2018-2020年，順豐房託基金的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；公司擁有人應占年內溢利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元。

近年來得益於電商的崛起，帶動物流行業的加速發展，疊加2020年4月，國內基礎設施領域公募REITs開始試行，有一定關聯的物流地產得到市場廣泛關注。

萬科、招商蛇口等房企紛紛佈局，甚至京東、蘇寧等電商企業也涉及這與領域，如近期招商蛇口試水首批基礎設施公募REITs；2018年12月，「華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃」成功設立；而此前2005年，越秀集團已成功推動越秀房地產投資信託基金在香港上市。

順豐房託初步重點投資香港和中國內地的物流地產，而順豐控股在中國投資、發展及管理物流地產。在若干情況下，順豐房託將直接與順豐控股競爭。例如，蕪湖項目由蕪湖運營管理人管理，該管理人同時也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。

順豐首席戰略官陳飛指，分拆房託上市，主要是希望將現時集團的重資產慢慢減少，套現更多現金，因物流公司的全球趨勢都是以輕資產方式經營，「未來物流需要的不是資產，是科技，所以這個交易都會將嘉里物流的倉儲業務拿走」。

以時效件為王牌的順豐，雖然市場佔有率只有約10%，但卻一直憑藉更高的單價穩坐快遞業高端賽道，被稱為「快遞一哥」。第一季度的虧損也是順豐自2009年一季度有記錄以來第一次出現一季度虧損。

順豐對此解釋稱，新業務的前置投入、緩解產能瓶頸都導致了成本承壓，因「就地過年」給員工發放高額補貼以及同行春節不打烊的安排分化了順豐的散單業務，時效件業務增長低於預期等原因都導致了順豐的虧損。

據悉，在接下來的競爭中，順豐將跳出「高端戰場」，走向「下沉市場」，佔領更多市場份額。順豐首席戰略官黃贇表示，順豐未來不僅着眼於國內市場，還會加快在國際市場的佈局。而新業務的發展，勢必需要較大的資金投入。

有券商研究員認為，順豐在下沉市場、跨境市場等方面正在跑馬圈地，虧損是暫時的。業內人士分析，現階段加大資本開支力度，長遠來看，可以進一步提升順豐在行業內的優勢。

順豐房託的上市，預期會為順豐帶來更寬的融資渠道。這或許也是順豐房託急於上市的原因之一。