前海錢海　全球資本還在搶購大灣區這類資產

前海，「錢」海。

世界的前海，大資金正跑步進場。

13家房企超百輪競拍，一個半小時鏖戰，剛落下帷幕的前海雙11土拍激戰攬金近82億。

時間追溯到半年前，今年5月，16家房企103輪混戰搶地，龍光以115.97億元競得前海宅地。

深圳年內出讓的兩宗前海宅地攬金逾百億，房企紛紛「組團團購」圍剿前海，這更是一場世界級的圍獵。

正如深圳業內此前的評價，任何一宗前海土地都是「稀缺中的稀缺」。「搶食」背後體現的是房企對於前海未來的長期看好。

不斷進駐前海寫字樓的企業即有力佐證。

數據顯示，從2010年到2020年，前海深港合作區註冊企業增加值增長44.9倍，年均增速高達89.2%。

從2010年起勢，歷經初創、起步、爆發，再到現下的深化拓展階段，10年期間關於前海定位便多達16項：

深圳前海自貿區，「一帶一路」戰略支點，現代服務業示範區，國際化城市新中心……

政策紅利、產業聚集、高端金融加持，聚集了深圳未來20年最高規格規劃的前海將代言中國打造成世界級城市新中心，是深圳在全球城市角逐的核心競爭力所在，也是中國對外展示的關鍵名片。

1.　特區40年　前海代表深圳未來

特區40年，深圳城市中心一路向西，從羅湖、福田、南山，再到如今的前海。

作為深圳與世界接軌的平台，前海已勢不可擋發展成為比肩紐約曼哈頓、倫敦金融城的世界級城市新中心。

遙想十年前，國務院正式批覆《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》，前海成為當時全國唯一一個未建成即獲批的新區。

白紙作畫，歷經十年建設，佔地面積近15平方公里的前海已成為中國唯一集深港現代服務合作區、前海蛇口自貿區、海上絲綢之路三大國家戰略於一體的片區，是世界關注的焦點。

另外，前海規劃整體商務量約1600萬㎡，堪比倫敦金融城、紐約曼哈頓等全球金融中心商務容量，而現目前上海整個城市的高端商務總量也才1500萬㎡左右。

據瞭解，目前前海已建成有200多棟建築主體。截至今年上半年，前海共計吸引累計18萬家優質企業入駐於此。

十年後，在深圳特區成立40周年大會上，國家領導人特地提出要深化前海深港現代服務業合作區合作開放。

在去年國務院印發的長達2.7萬字的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，便有14次提及「前海」，可見中央對於前海區域發展的高度重視。

近日，據深圳本地媒體披露，前海將以前海石為核心，拓寬前海石公園，打造深港廣場、六大產業小鎮、深港金融創新港以及深港智慧創新港，合稱為前海「1+1+1+6+2」創新舉措。

值得注意的是，今年10月份，因在廣東省統一身份認證平台中，前海有了一個新的名字——「前海新區」，市場便有風聲傳出，前海10周年之際或將推出新規劃。

時隔一月，雖然未等到設立新區的消息，但等來了前海「1+1+1+6+2」重磅創新舉措，種種利好推動之下，前海也將由之前的艱苦創業的「白銀時代」走向「黃金時代」。

11月11日，前海第三宗雙限地出讓，以最高限價81.519億成交，樓面價8.5萬/㎡；今年5月，龍光以總價115.97億競得前海第二宗雙限地，折合樓面價6.32萬/㎡。

兩宗雙限地相隔不遠，且所建商品房入市最高銷售均價都是10.71萬/㎡，配建一定面積的人才住房再加「7090」政策，嚴苛出讓條件卻並不影響房企爭相逐買，本質上與房企看好區域前景不無關係。

11月7日，林鄭月娥訪深，在討論推動粵港澳大灣區建設及深港合作時表示， 希望就前海深港現代服務業合作區充分發揮雙方優勢，攜手打造國際科技創新中心，促進深港雙城經濟發展。

十年，前海成功從一片灘塗變身為摩天大樓拔地而起的新區，下一個十年，前海也將迎接更多挑戰，同時開創更多可能。

2.　前海成全球資本競逐之地

近年來，因粵港澳大灣區、先行示範區、5G數字經濟產業等利好加持，前海基建再加速，尤其是媽灣核心區「東方曼哈頓」的氣質愈發彰顯。

基於這一宏觀背景，各路資金也越加看好前海城市價值，不斷湧進前海買進頂級資產。

作為收益率最高的物業類型之一，優質寫字樓資產備受投資者青睞，在近年來大宗交易市場總額佔比逐年增長。

戴德梁行數據顯示，2019年全國大宗交易總額下降12%，上海更是下滑36%，但深圳大宗交易市場卻逆勢而上，成交總額首次突破500億元大關，達549億元，按年增長75%，佔全國大宗交易總額近20%。

而在2017年之前，深圳大宗交易市場總額均不超200億。從2017年首次突破300億大關到再破500億大關，深圳僅用了三年時間。

值得一提的是，去年深圳共產生8宗超20億大型成交案例，其中中信保誠人壽斥資80億購買的華潤前海大廈便是其中之一。

根據戴德梁行監測，2018-2019年，前海大宗交易總額約177.68億，佔全市大宗成交的20.57%。其中除一宗為公寓外，其餘均為寫字樓，佔比達82.58%。

受疫情突發「黑天鵝」影響，今年以來全國寫字樓市場表現普遍不景氣，但市場承壓下，前海的寫字樓市場回暖趨勢並未受阻。

萊坊研究部數據顯示，第三季度前海寫字樓租金為155元/㎡/月，按月上漲1.3%。其中，科創、金融兩大板塊在市場上最為活躍，租戶搬遷率大幅提升。

「前海以制度創新為核心打造『前海模式』，成立10年來，在深港合作、金融創新、投資貿易便利化、服務業開放等領域形成一系列先行先試的政策體系，極大的提高了對企業的吸引力。」張曉端表示。

可以明晰的是，隨着大灣區和先行示範區的建設推進，深圳的開放營商環境和經濟發展將持續看好，投資吸引力或將持續提升，着重發力科創與金融產業的前海，後期將進一步「彎道超車」更上層樓。

3.　灣區塔尖資產價值大爆發

後疫情時代，全球經濟發展面臨諸多風險與不確定性，貨幣縮水，一些傳統避險資產如黃金、債券也波動極大。

持幣是不能持幣的，因為那是必敗的選擇，若持有資產，其實真正可選標的也並不多。

那麼地產下半場，如何選擇投資避風港？

擁抱核心資產，投資稀缺物業，成為時代風口下大勢所趨。

號稱「全球最貴寫字樓」的香港中環即使租金高達3466美元/㎡，但在商業地產市場上依舊是香餑餑，每年的空置率低企到個位數以下；

受疫情影響，紐約曼哈頓的寫字樓交易也未有動搖，下城沃特街175號、面臨松樹街80號等多宗大筆交易成交；

今年以來，倫敦金融城寫字樓市場投資量和交易量雖相對減少，但租金水平未受影響，表現出硬核投資潛力。

可見，優質資產才是跨越周期、長期穩健經營的「硬通貨」。

政府力推，民間資本湧入，前海塔尖資產在更明顯地進入「加速兑現期」。

定位示範區的超級門戶，世界級的前海塔尖資產一直備受關注。

01　全鏈條優惠政策加持

「近年來香港寫字樓的投資環境不容樂觀，香港大型機構投資者在大灣區尋找寫字樓標的的頻率有增無減。」

第一太平戴維斯指出，「香港投資者傾向投資前海、南山等熱門片區。」

為了讓更多企業入駐片區辦公、租賃寫字樓，建設日趨完善的前海推出專項產業扶持、減免企業和人才税收、企業租金補貼等一攬子政策：

如普通企業也可以享受到20-30%的租金返還，租金返還最高可達50%；如果是前海管理局認定上一年度在前海合作區直接經濟貢獻不低於1000萬的企業，可以申請30%-50%的租金返還……

此外，政府還通過加提速商事登記，優化審批事項，構建完善法律服務體系等手段，吸引全球高端企業、資源、人才聚集前海。

公開數據顯示，2020年第一季度，前海新增130家港企至12232家，新增總註冊資本88.11億。

從2015年的2172家，到港資企業入駐過萬，前海逐漸成為深港青年的造夢夢工廠。

根據規劃，前海商辦面積需求2380萬㎡，但商辦面積規劃僅1600萬㎡。

目前前海累計註冊企業將達18萬家，隨着後續企業相繼搶灘進入，片區寫字樓市場將更為緊俏。

張曉端認為，大量的優質辦公物業是支撐前海商務區發展的基礎，疊加獨特的地理位置、政策優勢，前海商務市場的發展前景值得期待。

02　地鐵＋商業引流　價值爆發

當地鐵和商業綜合體碰撞在一起，「流量+服務「的人流導向化學反應速率也將越快，助推片區商業價值爆發性釋放。

近年來，隨着前海區域配套的逐漸兑現，數條軌道交通匯聚於此。作為前海門戶擔當的前海世茂大廈項目三面看海，俯瞰大小南山公園，無縫接駁已開通的地鐵5號線與規劃中的地鐵15號線，為片區首個雙地鐵上蓋物業。

項目地下B2層商業與鐵路公園地鐵站及周邊高樓實現了無縫銜接——

與金立大廈、香江金融、順豐總部等多棟高樓串連，形成多入口的立體式商業循環中心，是前海片區首個正式亮相的地鐵接駁集中式商業。

值得注意的是，項目集中式商業街區有2.3萬㎡，目前已入駐的商家有30餘家，潮流大牌分布在B2-L4層，通過精心的設計將聚合娛樂、社交、購物等功能的商業業態結合在一起。

作為前海的地標建築，前海世茂大廈以約300米高的高度挺立於媽灣，為前海城市天際線代言。在這裏，不僅可以看到城市的過去，還看到了城市的未來。

立於前海世茂大廈62層頂樓：騰訊佈局大鏟灣的企鵝島、歡樂港灣摩天輪、廣深沿江高速、廣闊的大海……一覽無遺。

據張曉端透露，媽灣已投入使用的寫字樓總量約31萬㎡，因租金成本較低，TMT企業積極進入，成為片區租賃面積佔比過半的主力客群。

疫情之下，深圳寫字樓租賃需求市場尚處於逐漸復甦的過渡階段，而對標香港企業的前海樓宇CBD經濟圈恰又有一定數量寫字樓新增供應，加之價格相對處於窪地，投資潛力不言而喻。

資本搶灘進入、產業高度聚集、金融技術快速發展，也將使得前海的頂級商辦在時間和空間雙重維度上高效集約，實現資源的效益最大化。

03　智慧賦能　用設計彰顯能量

作為世茂佈局灣區的首個綜合體項目，前海世茂大廈致力為辦公人群提供高效智能服務與綠色健康環境，是前海片區擁有5G網絡支持的商辦項目。

BIM技術可視化管理、LEED 金級預認證&綠建三星標準、34部最快6M/S電梯自動派梯、人臉ID識別通行、大堂禮賓機器人服務……追求創新與極致的世茂在辦公體驗升級方面自有一派打法。

101次建築方案推倒重構是世茂對建築的尊重，力邀「全球十大旋轉建築」之首的Gensler設計團隊原班人馬操刀建築設計是世茂對建築觀賞性的情懷抒解。

全球首創約45°扭轉內外雙螺旋藝術設計，在簡潔又不失高級的外立面幕牆映襯下，前海世茂大廈的獨特、璀璨更加顯現無遺。

兼顧面子與裏子的前海世茂大廈很好地繼承了世茂的企業文化精神和建築造詣。

縱觀紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德芳斯等世界級CBD，可以發現，在其街頭除了高聳林立的寫字樓排列成陣，永不落幕的就是源源不斷湧入的企業與「高精尖」人才。

前海，深圳經濟特區中的特區，CBD經濟集群效應堪比紐約第二個市中心的洛克菲勒中心。

以深圳特區成立40周年為節點，致力成為國際化城市新中心的前海潛能無限，站在新的時代高度，不斷髮力的前海後期也將成為連接深圳與世界對話的起點。

如果說粵港澳大灣區是國家經濟發展的重要引擎，那麼榮膺「2020中國房地產區域公司卓越榜TOP10」獎項第一名、在灣區土儲貨值已超4000億的世茂則與國家、城市發展的大動脈可以說是緊密相連。

今年6月28日，世茂海峽發展公司將灣區總部遷往前海世茂大廈，深耕前海，進一步為灣區速度發展賦能。

隨着前海片區的國際化道路推進，前海世茂大廈項目在灣區中的價值也將進一步凸顯。

政策東風下，三天一層樓的「深圳速度」也很好投射到「前海速度」上，大量商企湧入前海掘金，風景、「錢」景獨好的前海正在緋紅的黎明之中噴薄走向下一輪的新生。