9隻公募REITs今日開始認購！該不該搶？

2021年和2022年，首批公募REITS的平均現金分派率分別為6.52%和6.34%，扣除交易費成本及可能發生的所得稅，仍高於當前的十年期國債收益率及過去五年滬深300的平均股息率。

國內首批9單公募REITs即將在5月31日面向公眾發售，戰略配售及網下投資者認購的詢價階段過後，各項目的發行定價均已確定。普通投資者即將迎來「躺着收租」的投資機會。

公募REITs從籌備規則到發行上市，經過了一年多的時間，在此之前討論了近十年的時間。但對於普通投資者，REITs仍是新生事物，還有許多需要了解的細節。本文將從REITs的風險回報特徵、首批公募REITs性價比以及REITs的多種參與方式三個角度，進行討論和解析。

風險回報特徵：分紅為主 漲價為輔

公募REITs的全稱是公募房地產投資信託基金，這裏要區分REITs與類REITs以及大家常見的房地產信託之間的區別：

類REITs也是依靠不動產的租金回報進行分紅的基金，但主要是私募發售，投資者以銀行資管、保險資管、私募基金等機構為主，不在交易所公開上市流通，普通投資者基本沒有渠道參與；

國內的房地產信託，名為信託，絕大部分是明股實債的固定收益產品，本質上是債券，作為非標準化資產也不在交易所上市流通，在資管新規出台之前是銀行理財的主要投資標的。近年來由於房地產融資監管趨嚴，發行規模被大幅壓降。

根據發行架構，國內首批公募REITs基金，投資的不是一攬子房地產股票、債券，而是不動產的資產支持證券，以此間接持有不動產的權益，分享其租金收益。也就是説，有了REITs，人人都可以是包租婆、包租公，但不需要直接收購體量龐大、資產負債結構複雜、估值模型難統一的不動產。

公募REITs的回報特徵介於股票與債券之間。規則上強制要求它按一定比例將可分配租金收入分給基金持有者，經過公開發行後可以在交易所上市流通，普通投資者既可以在本月31日參與發行的申購，也可以後續在二級市場買入基金份額。首批公募reits都是封閉型的，期限短至20年，長達90年，所以投資者不能申請贖回，想要在到期前退出只能在二級市場賣出，類似IPO打新。

但筆者並不建議投資者以打新的邏輯投資REITs，因為根據美國、香港、日本市場REITs的長期回報構成看，分紅佔比要超過價格漲幅。REITs的回報特點介於股債之間，有類似高評級債券派息般穩定的分紅，也有類似股票價格上漲的價差收益，還有資產升值帶來的回報。

對應地，REITs投資者既要承受二級市場市場價格波動，也要承受經濟基本面及底層不動產經營變化帶來的租金收入及資產價格的波動。同時，作為公募基金的一種，REITs也要收申購費、管理費，二級市場交易也有手續費，這些都是不可迴避的交易成本以及投資風險。

首批公募REITs性價比分析

第一批公募REITs全都是以基建資產為基礎，這是為了服務國家戰略，一是降低宏觀槓桿率，特別是地方槓桿，二是盤活老基建、發展新基建。

從底層資產類別看，首批9單公募REITs裏有三個工業園區、三條高速公路、兩家物流倉儲、兩家環保處理廠，也可劃分為有產權類及特許經營權類，區別在於，前者到期後可以通過轉售資產回收資本金，而後者到期後估值趨於零，不涉及到期末資產處置的問題。

從發行結構看，九個項目的大部分募資份額由原始權益人及戰略配售的機構投資者持有，募集資金金額為近300億元，但面向非戰略配售方（網下+公眾）發行的額度僅為86.27億元；由於戰略配售及原始權益人都有較長的限售期，所以REITs上市初期的流動性將弱於一般的LOF及ETF基金，可能出現一定的流動性折價，參考香港REITs的月換手率一般不足1%。這一點值得投資者注意。

從認購熱度看，大多數項目的定價位於詢價區間中位數附近，戰略配售及網下發售獲得了機構投資者的踴躍參與，機構資金認購最火爆的是博時蛇口產業園REIT，認購倍數高達15.31倍，募資規模前三名是平安廣州廣河、中金普洛斯以及博時蛇口產業園，分別達到91.14億、58.35億、43.6億。

從投資者最關注的分紅率看，根據招募説明書的信息，2021年和2022年首批公募REITS的平均分派率分別為6.52%和6.34%，扣除交易費成本及可能發生的所得稅，仍高於當前的十年期國債收益率及過去五年滬深300的平均股息率。

上圖中的預計現金流分派率，可以作為投資者的重要參考。需要注意的是，現金分派率也會隨着基金淨值漲跌而波動，如果一隻REIT由於投資者搶購而出現淨值溢價，相應地也會降低其分紅率，而受到冷落的REIT可能出現折價，同理會提高其分紅率。這並不是租金回報變化導致的，而是基金價格波動影響的。類似債券的到期收益率，在不變的票息回報下，債券價格與到期收益率相反。

這麼多項目怎麼選？按照長錢長期持有、享受分紅為主的原則，建議優先考慮規模相對大、分紅率相對高、底層資產收租穩定增長的REIT，兼顧流動性、分紅收益及資產升值前景。暫時不建議選擇特許經營權的REIT，因為到期後無法實現資產重估交易的劣勢，往往使其出現估值的相對摺價。相當於一個NBA球員，假如簽了五年合同，其交易價值在最後階段趨近於零，因為到期之後他就是自由人了，其他球隊可以免費與其簽約。

從資產類別角度看，筆者個人比較傾向於物流倉儲類的REITs，這符合新基建、新經濟的發展趨勢，同時在長三角和大灣區，這一市場也遠沒有飽和。

想要認購公募REITs的投資者，現在就可以打開自己的證券交易APP，進入基金頁面搜索具體名稱，即可申購，最低門檻在100元至1000元之間。由於前期超額認購及公眾關注度極高，預計中籤率會很低，不過也不用擔心，後續還可以在上市後通過二級市場直接購買，與買入場內ETF及LOF的規則基本一致。

中籤後如果不想持有，可以在上市當天就賣掉，預計前期認購倍數較高的REITs也有不錯的打新回報。

REITs的多種參與形式

除了這9單公募REITs，國內的普遍投資者還可以通過QDII基金、海外市場、港股通基金等形式進行REITs投資。

QDII基金方面，比較有代表性的是廣發美國房地產指數基金和嘉實全球房地產。前者跟蹤MSCI美國REIT指數，投資於MSCI 美國 REIT 指數成份股及指數基金（包括 ETF）的比例不低於基金資產的 90% ；後者投資於REITs的比例不低於基金資產的60%，持倉相對分散一些，北美、歐洲和亞洲的REITs都有投資。

海外REITs方面，最直接標的是美股市場的指數基金，比如SRET（Global X SuperDividend REIT ETF），也可以直接買入單一REIT，例如美國成立最早、目前資產規模最龐大的基建REIT——AMT（American Tower Corporation），即美國鐵塔。但這需要投資者開立美國證券交易賬户。此外，澳洲、日本、加拿大、新加坡及中國香港都有成熟的REITs標的，但目前無法通過國內證券賬户參與。

港股通基金方面，目前尚未納入香港市場的REITs，但此前香港金髮局表示將努力讓上市REITs納入港股通，即容許合資格的內地投資者投資香港上市REITs，相信不久的未來內地普通投資者也可以持有港股通基金間接地分享香港REITs的回報。