中國試行干預樓市抑制房價

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中國深圳市正在嘗試通過對二手房設置被稱為「參考價」的最高價來抑制房價上漲,但對此持懷疑態度的人士擔心此舉可能導致市場扭曲。

《華爾街日報》6月9日報道,中國一些城市正加大力度控制疫情後國內經濟面臨的一大難題:不斷瘋漲的房價。

南方城市深圳時下成為房價調控的重要陣地。該市一套中等户型公寓的售價通常超過100萬美元。近幾個月來,深圳市政府已嘗試多種策略,來限制炒房和控制房價漲勢。

其中力度最大的政策之一是計劃通過設置參考價來管控房價,把參考價作為銀行在批准房貸時的重要參考。這一政策在中國應屬首例。

根據新規,深圳市政府在2月份發佈的一份84頁文件中列出了全市超過3,500個住宅小區的最高限價。幾家銀行已承諾,將對售價超過參考價的房產進行貸款限制。

購房者可以自願接受高於參考價的房價,但這將意味着首期提高,而這可能會遏制購房需求。幾家大型在線房地產交易平台也刪除了二手房掛牌價,並代之以政府的參考價。

上述參考價政策出台之前,中國還採取了其他措施,包括打擊以經營貸款購房,限制眾籌購房等。有關部門還試圖堵上先前有縫可鑽的政策漏洞,比如對已婚夫婦可擁有房產數量的限制。

深圳官員正計劃今年為新建住房供應更多土地,希望此舉能夠緩解價格壓力。

包括華東的南京和合肥在內的其他城市正在實施本地化政策來管理房地產市場,包括對熱門地區的住房限購。

在靠近深圳的東莞,有關部門在3月份時公佈了自己的二手房指導價格。5月底,中國西南城市成都表示,將對200多個小區的二手房實行指導價,並每六個月更新一次價格。

正如高盛集團(Goldman Sachs Group Inc., GS)在最近一份報告中所描述的那樣,這些外科手術式的措施為中國領導人控制房價提供了更大的靈活性,而無需採取加息這種會衝擊整體經濟的舉措;加息可能會出現過度調整並破壞中國的經濟復甦。

高盛表示:「決策者即不希望看到房價大漲,也不希望看到房價大跌。」該報告稱,房價若進一步飆漲,人們將愈發負擔不起,房價若出現滑坡,則可能破壞經濟的穩定。

其中一些舉措似乎正在起作用。據來自萬得(Wind)的數據,深圳二手房市場在4月份迅速降温,當月二手住宅過户近4,900套,按月下降28%,按年下降近36%。到5月份,這一數字進一步降至3,000套左右,按年下降65%。

深圳二手住宅銷售價格4月份不再按月上漲,今年前三個月分別漲了1.7%、0.9%和0.4%。在合肥,新規生效一個月後,4月的二手住宅成交量下降了27%。

少數城市的房價正在下降,特別是在中國北方;中國北方經濟以重工業為主,其表現不及更具活力的南方經濟。

但在全國範圍內,房地產熱潮目前幾乎沒有減退的跡象。據中國國家統計局的數據,4月份70個大中城市新建商品住宅價格以八個月來最快速度上漲。

深圳二手房價格仍比上年同期高出12%。根據房地產網站房天下(Fang.com)的數據,深圳5月份現房均價約為每平方米11,000美元。一套1,900平方英尺(約合176.5平方米)住房的均價約為190萬美元;1,900平方英尺是美國最常見的住宅面積。

一些房主對上述較為本地化的措施在中長期內是否會奏效表示懷疑,因為許多促使人們將資金投入房地產的因素依然存在。

資本管控導致中國家庭很難在海外投資,同時一些人對國內股市沒有信心。許多中國投資者認為房地產是一個更有把握的押注,因為他們認為,鑑於房地產對社會穩定的重要性,如果房價大幅下跌,政府將進行干預以保護市場。

專家表示,中國購房者也有避開政府規定的長期經驗,現在可能會嘗試這樣做。一些購房者稱,他們計劃開始將資金轉移到沒有嚴格管控的城市,或者參與其他投機活動。

Liu Weiqiang從2006年初開始投資深圳房地產。他説,前幾年,為規避政府的限購措施,他費了不少功夫。為繞過深圳舊版的每個家庭最多隻能擁有兩套住房的限購規則,他甚至與妻子假離婚。

到2010年,他和他的前妻總共投資了11套公寓,其中一些是以朋友的名字購買的。

Liu先生説,他現在將更多精力放在了投資中國股市上,但不排除投資深圳以外的房地產。

45歲的Liu先生説,深圳政府今年好像動真格了,炒房者被打擊得不輕。不過,他説,考慮到全球市場流動性過剩,這些規定不會從根本上改變房價上漲之勢。

萊坊(Knight Frank)亞太區研究主管Christine Li表示,中國政府正在使用的各種微觀管理工具有助於人為抑制房價,同時給予政府在必要時收手的靈活性。

但她説,在某些情況下,買家和賣家可以通過私下交易來規避這些政策。

深圳是騰訊控股有限公司(Tencent Holdings Ltd., 0700.HK, TCEHY, 簡稱﹕騰訊)和華為技術有限公司(Huawei Technologies Co.)等一些中國科技巨頭的大本營,也是中國的一個金融中心。深圳仍然是增長最快的中國城市之一,對年輕人有着巨大吸引力。

深圳市在5月末發佈了《深圳市居住社保積分入户辦法(徵求意見稿)》,這將收緊入户申請條件,從而減緩外來人口落户深圳的步伐,抑制深圳的購房需求。

但恒生銀行(中國)首席經濟學家王丹(Dan Wang)表示,積分入户的新規可能將深圳市發展建設所需的勞動力拒之門外,與此同時也並不能改善購房者的置業能力。她指出,年輕人並不是購房的主力人羣。

深圳市的房價收入比在2019年時為36.1,這是能查到的最近一年數據,該指標衡量的一套大約1,100平方英尺(約合102平方米)公寓的平均價格與人均可支配收入的比值。CBRE Research的研究報告顯示,深圳的這個房價收入比在中國超大城市中是最高的,相比之下,上海和北京的房價收入比約為25。

新的樓市限制措施可能會打擊到投機者並在一定程度上遏制住房屋業主期望的房價上漲幅度,但與此同時,至少有一個羣體會從中受益:那些到目前為止還買不起房的購房者。

Li Hao在大學畢業後,於五年前來到深圳,她目前是一名銀行職員,她希望在購買首套住房時能享受到深圳新政策帶來的好處。

她説道,找到合適的房源並不難,關鍵在於是否有錢買得起。

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