黑石收購SOHO中國背後，潘石屹和蘇世民打什麼算盤

在「子彈」飛了近一年後，黑石收購SOHO中國的傳言終於塵埃落定。

6月16日晚間，SOHO中國在港交所公告稱，Two Cities Master Holdings II Limited（由黑石集團控股）現金要約收購公司全部股份，收購價格為每股5港元，總額236.58億港元，按照最後交易日收市價每股3.80港元算，溢價約31.6%。

交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

事實上，早在去年3月黑石就曾與SOHO中國進行私有化談判，但最終以失敗告終。當時有傳言稱是因為雙方對收購價格沒達成一致。

那麼此次究竟是什麼原因讓黑石集團最終決定買下SOHO中國了呢？近幾年業務表現並不好的SOHO是否還有收購價值？賣掉SOHO中國後潘石屹會徹底退出地產圈嗎？

當年SOHO中國極盛之時，潘石屹曾意氣風發，「北京的CBD一半是我們建的。」如今，這些繁華的CBD仍在，只是不再屬於潘石屹。

收購SOHO中國的黑石集團是何來頭？

此次收購SOHO的黑石集團，圈外的人可能對其所知甚少，但若提起其創始人「蘇世民」這個名字，很多人可能會覺得有點耳熟。

沒錯，被稱為「精英集中營」的清華大學「蘇世民書院」，就是由蘇世民在2013年捐贈建立的。

2013年4月，蘇世民以個人名義捐贈1億美元在清華大學創立「蘇世民學者」項目，資助來自世界各地的學生在清華大學攻讀碩士項目。

「蘇世民」是這位資本大亨給自己起的中文名，他本名叫史蒂芬·施瓦茨曼（Stephen A.Schwarzman），施瓦茨曼在德語裏是「黑色」的意思。

1985年他創辦黑石時的合夥人叫彼得森，彼得森在希臘語裏的意思是「大石頭」，所以公司叫黑石（Blackstone）。業務領域涉及私募股權基金、房地產基金等，素有「PE之王」之稱。

黑石的主要投資風格是以低於重置成本的價格來收購成熟的物業資產，通過精準化管理與本土化收購擴大市場份額，然後將這些收購的成熟物業資產都整合到統一的投資管理平台上，實現品牌統一擴張和物業資產升值。

用一個簡單的比喻來講，黑石就像一個輕食沙拉店，低價批發一些蔬菜肉禽（整體購入），後將這些食材進行配菜加工處理（對資產包進行切割與處置），將低成本的零散食材組合、升級為輕食套餐（收購、管理、運營），以較高價格出售，並且通過快速配菜來實現高訂單量，達到更高的總收益。

以2007年收購希爾頓為例。當時黑石斥資260億美元收購了陷入危機的美國希爾頓酒店集團，經過管理整改後，在2013年將其送上紐交所。2014年之後，黑石逐步清倉希爾頓股票，獲取140億美元左右的利潤，成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。

這一次精準的「抄底」，是蘇世民最得意的資本運作作品之一。

黑石集團新發布的財報顯示，2019年黑石集團總收入73億美元，較上年增長7%。淨收入38億美元，較上年增長18%。

蘇世民在財報電話會上表示，2019年對黑石而言是里程碑式的一年，1344億美元的募資額和630億美元的投資額都創了紀錄，自2007年IPO以來，黑石的AUM已經增長了6.5倍。

蘇世民為什麼要買SOHO中國？

知道了黑石集團的背景和其一貫的投資風格後，或許就不難理解其為什麼會收購在別人看來業績表現並不好的SOHO中國了。

一個重要的原因或許是，在當前的市場環境和各種因素影響下，SOHO中國的價值實際上是被低估了的，而蘇世民又熱衷於「抄底」。

SOHO中國持有的資產一般都位於CBD區，例如望京SOHO、光華路SOHOII、外灘SOHO、等，這是北京和上海地理位置和物業條件最好的一些寫字樓。

據媒體報道，這些寫字樓按照每平米9萬元計算，其淨資產也達到620億元。而公司的市值卻只有180億港元，大約165億元人民幣，只有淨資產的四分之一，顯得非常便宜。

從這次最終的交易價格來看，黑石集團成功的將去年40億美元的傳聞收購價壓到了30億美元左右，收購成本再次降低。

黑石最終以30%的溢價就成功拿下SOHO中國，即便其不對SOHO中國做過多的經營管理，僅僅是將寫字樓分拆賣掉，就能大賺一筆。

另外，黑石收購SOHO中國或許也和其在中國的商業佈局有關。

黑石雖然是一家美國公司，但是對中國市場興趣濃厚。收購希爾頓酒店的第二年，黑石便來到了中國。

2008年，黑石創建了面向中國商業地產的經營管理機構——盈石資產管理有限公司，開始探索在中國的商業佈局。

據投中網報道，自2008年黑石完成第一筆投資起，據不完全統計，黑石在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資範圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發生在2018年以後。

目前，盈石中國官網上的信息顯示，2008年美國大型私募基金黑石成為戰略投資人成立盈石（中國），至今盈石已從商業地產諮詢顧問的身份蜕變成為商業地產資產管理人，旗下所運營管理服務的項目總資產價值近達120億(RMB)。其參與的知名項目包括北京西單大悦城、上海第一百貨商業中心等。

此次收購交易，也並非黑石與SOHO中國的首次交易。2008年之後，蘇世民多次來到中國，並和中國的一眾房產大亨相識，這其中，就包括潘石屹。

2012年，黑石與SOHO中國成立合資公司「盈石搜候(上海)有限公司」，雙方各持股50%。潘石屹成為蘇世民在中國最早的合作伙伴之一。

2018年4月，黑石集團宣佈，前SOHO中國總裁閻岩加入公司亞洲房地產部，並出任董事總經理一職。

2019年10月，根據財新網報道，SOHO中國有意分批打包出售旗下8個核心資產，估值超過500億-600億元，計劃未來2年內完成交易。

彼時黑石集團聯合新加坡一家國有控股公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。

也正是由於這次結緣，為此後黑石集團私有化SOHO中國打下了合作基礎。

潘石屹為什麼要賣掉SOHO中國？

如果從近幾年潘石屹的一系列動作來看的話，賣掉SOHO中國其實也在意料之中。

2014年之後，潘石屹就開啓了「賣賣賣」的模式，並在很長一段時間裏被質疑是套現離場。

2014年，SOHO中國以52.3億元人民幣向金融街控股出售了SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場；緊接着以30.5億元人民幣向攜程旅行網出售位於上海的凌空SOHO部分物業部分。

2016年7月，SOHO中國宣佈以32.97億元人民幣向國華人壽出售SOHO世紀廣場。

2017年6月，SOHO中國宣佈以35.73億元人民幣向吉寶置業出售虹口SOHO。

2017年10月，SOHO中國宣佈以49.44億元人民幣向基匯資本出售凌空SOHO。

2019年6月，SOHO中國宣佈78億出售北京、上海的13個辦公物業項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業，出售金額近300億。

縱觀SOHO中國手握的樓盤，全都是位於CBD或者中心城區的優質資產，租金也都不便宜。潘石屹本可以舒舒服服當個「包租公」賺錢，為何要將這些資產賣掉呢？

有業內人士分析到，SOHO中國的這些地產項目，雖然表面看起來很漂亮，但是資產的回報率卻並不高，也就是説，SOHO中國的資產雖然稀缺，但產生的現金流有限。

財報信息顯示，2020年SOHO中國租金收入約為13.9億元，按照600億元資產計算，租金回報率不足2.5%。而2020年淨利潤只有5.43億元，按年減少58.83%；歸母淨利潤5.36億元，按年減少59.77%。

而SOHO中國的寫字樓生意之所以越來越難做，或許也與市場逐漸飽和，大公司自建寫字樓而小公司付不起昂貴租金等因素有關。

但不管怎樣，600億元的資產只產生不足6億元的淨利潤，只有1%的回報率，可以説是很低了。另外，SOHO中國2019年和2020年都沒有分紅，可能實在是可分的利潤有限。

潘石屹也在今年4月透露出面臨的困境，「去年四月底，因為許多租户的經營舉步維艱，SOHO中國成熟項目的出租率下滑至低位。」「我們退租的面積，欠費的金額是從公司成立以來最多的。」

而對於賣樓套現離場的質疑，潘石屹此前曾表示：「做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則。永遠判斷什麼時候是價位低的時候，什麼時候是價位高的時候。」

除此之外，今年已經57歲的潘石屹，近些年來似乎也有了隱退之意。他醉心於攝影、寫作、木工，並且樂於在社交平台分享。

2019年5月，潘石屹還去參加了綜藝節目《嚮往的生活》，化身「潘木匠」，教何炅鋸木頭給小鴨子做鴨舍，又找到寶典《木工全書》愛不釋手。

或許，這種悠閒、恬靜、舒適的田園生活，才是潘石屹真正「嚮往的生活」？