最猛樓市調控組合下　深圳樓市發生這些變化

《證券時報》7月6日報道，嚴查購房資金、出台二手房參考價、打擊代持及眾籌炒房，嚴查深房理事件、堵各種政策漏洞等等。回顧整個上半年的深圳樓市，相關部門相繼出台一系列房地產調控政策積累疊加，被稱為史上「最猛」樓市調控組合拳的威力，讓高温的深圳樓市正在發生微妙的變化。

優質學區房也降價 6月二手房網簽按年下跌76.2%

根據深圳市住建局房地產訊息平台公示的商品房成交（完成產權過户）數據顯示，2021年前6個月全市一手住宅共計成交26410套，較去年同期的16727套成交量按年上漲57.8%。

二手房市場則呈現不同的畫面，今年上半年深圳全市二手房網簽套數30505套（含自助），按年去年同期下滑48.0%，從月度走勢上分析，2021年的二手房市場以「2·8二手房參考價」新政為節點，從6月份3216套二手房網簽套數的表現來看已呈現「五連跌」態勢，按年去年6月的13492套二手房網簽數據，下滑幅度達到76.2%。此外，6月深圳二手房過户2575套，按月下跌14%，按年下跌75%，比2018年「730」調控新政出台時的市場還更低迷。

「剛剛給了定金，業主竟然答應可以推遲3個月湊齊首期。」剛剛在福田區園嶺購房的黃先生也親歷了去年深圳樓市的瘋狂，但這幾個月的降温讓他終於決定出手，「我一直在關注這個片區的價格，由於是優質學區房，價格在去年漲得特別猛，一套接近90平方的房源掛牌價一度超過1300萬元，現在降到1000萬出頭。」對於業主願意推遲湊齊首期的時間，他也表示沒想到，「要放在去年，又是學區房，絕對不可能發生這樣的事。」

黃先生的經歷雖然是個案，但也可以在一定程度上說明深圳二手房市場整體已經明顯降温，甚至包括被稱為「硬通貨」的優質學區房。除了成交量大幅減少，樂有家研究中心數據顯示，最近半年深圳二手房成交均價自參考價新政出台後，按月一改以往上漲態勢，出現了下跌狀態，其中3月份下滑幅度最大。與此同時，價格按年也出現下跌。

今年上半年，深圳樓市還呈現出許多特點。深圳市房地產中介協會認為， 根據二手房住宅類各户型網簽佔比數據分析，小於90平米的首次置業型户型佔比持續走低，而大於144平米的改善型户型佔比則持續走高。此外，根據對各行政區的二手房網簽數據分類分析，以龍崗為代表的東部二手房網簽佔比持續走高，並遙遙領先於其他各區，而去年表現火爆的南山等西部地區，二手房網簽佔比呈現持續下滑態勢，這一特徵也與近期市場「西冷東熱」的態勢基本吻合。

炒作之風連受打擊

二手房市場降温，房產中介經理可以說最有切身體會。

近日，網上開始傳出深圳出現房產中介門店大面積倒閉的現象。

記者在深圳羅湖、福田多個片區調查時，的確發現一些中介門店關閉的現象，但倒閉潮的現象還未出現。此前在羅湖區寶安南路與紅桂路交匯處，一家房產中介店貼出了旺鋪招租的廣告；目前該店鋪已經變成了一家廣告製作店鋪。而在園嶺片區，也發現有中介門店關門的現象。有附近的房產中介經理表示，關門的門店主要是採用加盟方式發展起來的門店，二手房降温、業務萎縮，加盟店的日子不好過。

也有房產中介告訴記者，今年上半年的樓市調控政策之密集和威力之大，讓人出乎意料，門店也暫時沒有招人的打算，今年註定是要「吃老本」的一年，沒資源沒客户基礎的新人會有點難。「你看這十字路口附近就有至少4家中介門店，數量太多了。」

深圳市房地產中介協會的數據顯示，今年上半年深圳全市實名登記的從業人員雖然存在部分下滑現象，但總量仍處在平穩的水平。短期內，二手房參考價等新政對於從業人員的衝擊尚可應付，但若現階段成交量低於「榮枯線」（月均二手房網簽持續長時間低於5000套）的市場成為「新常態」，則從業人員規模或將在下半年出現較大幅度的波動。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，從目前的市場情緒及交易走勢來看，下半年深圳二手房市場的交易量預期並不樂觀，而價格也有進一步下行的可能性。政策方面，下半年有關二手房市場交易規則的政策有機會出台，市場可能會出現一個適應期，屆時交易量有機會產生波動。

深圳市房地產中介協會認為，現階段市場觀望情緒依然濃厚，雖然部分業主報價已開始鬆動，二手房出售掛盤量也呈現持續上升態勢，但這並未能轉化成有效的成交，而近期各大城市銀行信貸收緊的消息不絕於耳，更是加重了市場觀望情緒。同時，從上半年的月度二手房網簽量的走勢分析，現階段市場顯然未能走出政策適應期，或許，這種低迷平穩的市場行情短期內將成為一種「新常態」。