預期回升，政策寬鬆持續刺激！房地產板塊掀起漲停潮

3月23日，房地產開發板塊持續走強，陽光城、美好置業、天保基建、信達地產、津濱發展、陽光股份、中交地產、中國國貿、冠城大通漲停，綠地控股、榮安地產、萊茵體育等跟漲。

港股房地產板塊也在拉昇，佳兆業漲近15%，中國宏泰發展、易居企業控股、新天地產集團、中昌國際控股、新明中國、裕田中國漲超10%，中泛控股、綠城中國、正榮服務等跟漲。

消息面上，哈爾濱市人民政府網站消息，經報請市政府同意，鑑於《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。此前哈爾濱實行區域性限售政策，政策規定在主城區6區區域範圍內，取消建設單位網籤合同備案信息註銷權限，凡新購買商品住房的，自商品房網籤合同簽訂之日起滿3年可上市交易。

上週開始，房地產板塊表現活躍，如今市場對板塊的熱度再次回升。地產板塊的持續走強，主要原因之一是近期國內多個重要城市下調個人住房貸款利率及房貸首付比例。

今年以來，各方共同努力持續穩地價、穩房價、穩預期，樓市呈現企穩復甦態勢，目前市場分化趨勢明顯。

近日，國務院金融委召開專題會議提出，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。隨後，中國人民銀行、中國證監會、中國銀保監會、國家外匯管理局等部門也相繼釋放積極信號。

五部委發聲後，多地還下調了房貸首付比例和貸款利率。據克而瑞市場監測，廣州四大行同步下調20bp，首套、二套均累計下調55bp至5.4%和5.6%。招商銀行首套利率更是低至5.2%，二套利率低至5.45%；房貸利率最低的當屬匯豐銀行，首套、二套房貸利率分別為4.8%、5.2%。多家銀行加大住房按揭貸款投放規模，最快半天審批、一週放貸的。

不僅僅是廣州，各城房貸環境寬鬆。據貝殼研究院監測，2022年3月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點。蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低於5%，蘇州首套利率為4.65%，在重點城市中最低。

3月103城平均放款週期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款週期不足一個月，19城放款週期低於20天，其中長三角城市佔13城。

隨着近期多地政策力度的明顯加大，政策也將由紓困步入實質改善階段。

在“房住不炒”與“三穩”基調下，政策及樓市將步入平穩期。隨着激進型房企退出或萎縮，以及本輪陣痛期教訓，傳統開發模式將由土地、金融紅利轉向管理紅利，強運營企業表現將相對更優。

在該階段，投資邏輯將回歸基本面，部分房企儘管成功度過危機，但由於陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產出售投資放緩，未來規模及業績均面臨壓力；而在本輪週期低點持續獲取優質土儲、已經釋放毛利率下行及資產減值壓力的房企，將具備更好的投資機會。

同時本輪危機也暴露了傳統高槓杆模式帶來的資金端風險，外部融資順暢及內部經營現金流穩健、資金利用效率高的強運營企業將更有潛力成為未來優質企業。

政策實質改善+基本面修復期，當前房地產房地產板塊迎來機會。平安證券預計，受益按揭端持續改善及政策利好信號頻出，二季度或將看到更多城市樓市企穩，但由於各地基本面及庫存差異，城市區域將呈現分化。

中信證券認為，現在看來，政策手段足以推動基本面見底反彈，而信用風險之下政策介入的意願也達到了最高點。2022年3-4月是繼續超配地產藍籌的重要時間。

東興證券認為，在當前政策基調與鼓勵方向都較為明確的情況下，需求端政策的支持有望更為精準與密集，金融機構對供需兩端的支持力度也有望進一步加強。

華安證券認為，雖然政策面出現短期信貸放鬆趨勢，但是長期回暖仍要依賴於供需兩端改善。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。

萬聯證券表示，繼續看好房地產板塊的市場表現，建議關注、基本面表現較好的物業管理公司、具有央企/國企背景的財務穩健型優質房企、擁有優質持有型物業或轉型類企業，或有效形成“開發類+”的良性資金循環的房企。