王健林旗下萬達商管赴港IPO　前華人首富有望翻身｜企業熱評

王健林又回來了！

這次是帶着珠海萬達商業管理集團有限公司（簡稱萬達商管）衝擊港股IPO，這位前中國地產首富和海外投資巨鱷，在地產業的至暗時刻，又重新回到資本市場的舞台之上。

現在回頭來看，2017年王健林以「跳樓價」甩賣資產，將酒店、商業地產等項目打包出售給融創及富力，其實是賣在了一個市場高點上，讓萬達成功實現了業務的重生，又獲得了寶貴的現金流，而接盤方在「抄底」之後，現在的日子並不好過。

尤其是聯繫到恒大出售的總部大樓和物業資產都已擱淺，更彰顯了王健林當年在出售資產上的當機立斷，絕不拖泥帶水。這應該與王健林的從軍經歷有關，這種危急關頭「殺伐果決」的軍人性格，或許正是能讓萬達走出泥潭的重要因素。

如果萬達商管在未來幾個月可以順利完成港交所聆訊，相信王健林再度登場敲鐘的那一刻，將成為了中國地產史上的經典一幕。

萬達商管赴港IPO，騰訊、螞蟻集團是基石投資人

10月21日晚間，萬達商管向港交所遞交了招股書，公司成立日期為2021年3月23日，註冊資本1,000萬元，註冊地址在珠海市橫琴新區寶華路，經營範圍包括企業管理一般項目。

從股東來看，珠海萬達商管目前由大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達與基石投資者分別持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股權。此外，基石投資人名單裏面還出現了騰訊與螞蟻集團的身影。

此次萬達商管的基石投資者中，包含了騰訊控股、螞蟻科技集團、中信資本、星匠、合眾人壽保險股份有限公司、碧桂園服務、金逸環球(碧桂園香港發展有限公司的全資附屬公司)、招商局輪船、周大福鄭裕彤家族、PAG等22家公司，另外還有六位高管，總計持有21.17%股權。

具體來看，螞蟻科技集團入股25.95億元，持股比例1.4421%；騰訊集團入股15.12億元，持股比例0.8401%。此外，碧桂園物業和金逸環球共向珠海萬達商管投資32.3億元，持股比例為1.7945%；鄭裕彤家族投資1.29億元，持股比例0.0718%；中信資本入股5億美元，持股比例1.7857%；

市場估值超過兩千億港元，市盈率過百倍

從估值來看，萬達商管曾經獲得了中信證券6.49億元人民幣的投資，入股價格為每股24.84元，以其總股本72.47億股來計算，市場估值約為1,800億元，約合2,200億港元。

從財務指標來看，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，淨利潤為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

若以2020年的收入與淨利潤來計算，萬達商管目前估值下的市盈率高達153倍，市銷率也高達10.5倍，遠高於目前房地產行業的平均估值。

業內排名第一，管理380個商業廣場

如此高的市場估值，應該與萬達商管的諸多業內第一有直接關係。

根據招股書披露的數據，按照在管建築面積計算，萬達商管在全球以及中國均是排名第一，在管建築面積在中國超過第二名至第十名的總和。按儲備項目建築面積計算，在中國排名第一，按照管理的獨立第三方商業廣場數量計算，在中國排名第一。

截至6月30日，萬達商管管理380個商業廣場，在管建築面積0.54億平方米。其中獨立第三方商業廣場數量為106個，佔總在管商業廣場數量的27.9%。2018年至2020年，在管商業廣場平均出租率為98.8%，截至6月末有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。在管萬達廣場1年總客流量46.07億人次。

王健林二度赴港，2015年曾超越李嘉誠成為華人首富

萬達商管曾計劃在A股上市，並排隊了六年之久，但在2021年3月宣佈放棄排隊，轉向港股市場尋求IPO，並於同期在珠海橫琴註冊了新公司，珠海國資委也出資30億元作為戰投入股。

王健林最終選擇滬港上市，應該與港股審核時間較短有直接關係。坊間傳聞，2018年王健林引進騰訊、蘇寧等戰略投資人入股萬達商管的協議中就規定：公司需在2023年10月31日前完成上市。

值得注意的是，這也是王健林二度赴港上市。2014年12月23日，萬達商業地產在香港聯交所主板掛牌交易，招股價格定於48港元，募集資金達到288億港元，成為當年最大的一宗地產公司IPO。

雖然萬達商業在港股掛牌一年半之後就宣佈私有化退市，但是王健林在2015年的彭博富豪榜上，還是以369億美元的身家，成為了中國首富和華人首富，超越了香港的傳奇人物李嘉誠。

可以說，這是王健林的最高光時刻，而他的那一句經典語錄：「定個小目標，先掙他一個億。"也成為當時不少中國年輕人的奮鬥目標。

只是，隨着萬達甩賣商業地產和海外資產，全面轉向輕資產運營模式，王健林也變得極為低調，很少出現在公開場合之中，其媒體曝光率還遠遠不如其獨生子王思聰。

此次萬達選擇再戰港股市場，王健林手上的股票估值也超過了700億元，但是這時候的心情和期望值，恐怕跟2014年底就完全不一樣了。

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