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土地拍賣大面積流拍 第三次集中供地調控鬆綁|巨子點評

土地拍賣大面積流拍 第三次集中供地調控鬆綁|巨子點評

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11月25日,深圳市本年度第三輪土拍共計11宗居住用地成功出讓,總土地面積約38.07公頃,成交地價總額368.37億元人民幣。其中,4宗用地現場競價後轉入搖號環節確定競得人。在第二輪集中供地大面積流拍的情況下,很多城市放鬆了限制政策。

今年土地拍賣政策變動較大。第一輪集中供地,多個城市出現了房企搶地風潮,土地價格被變相抬高,過程中甚至出現房企註冊多個馬甲公司提高搖號中籤率等鑽政策空子的情況。這導致房企利潤被嚴重壓縮,疊加銷售下滑、融資收緊、投資信心不足,加上很多城市拍賣的地塊位置不佳等多種因素,很多房企選擇了觀望。

這也造成了第二輪土拍市場的冷清,熱點城市中,長沙、北京、瀋陽、杭州、廣州的流拍率均高達50%以上。中國指數研究院數據顯示,從2021年6月開始的三個月內,各城市涉及住宅的土地流拍達到612宗,其中一二線城市流拍99宗,三四線城市流拍513宗,7、8月各線城市合計流拍317宗。

總體來看,樓市價格的分化同樣體現在土地拍賣市場,一線城市消費更強勁,但調控也更嚴格;三四五線城市缺乏產業支撐,隨着房地產調控的深入,市場可能會處於長期低迷狀態。但不論是一線城市,還是二三線城市,位置偏遠、交通條件欠佳、配套相對弱勢地塊即便低價掛出,依然可能流拍。

為了調動房企積極性,糾正過於嚴厲的調控措施,陸續開始的第三輪土地拍賣已經出現了提高房價銷售上限、放鬆土地出讓規則等給房企讓利的措施。

在廣州,政府取消了此前在部分區域試行的限房價政策,其中,南沙和黃浦區取消「限房價」試點,南沙區進一步取消「未來銷售50%房源傾斜無房家庭」要求;而福州溢價成交時銷售指導價的上浮比例由0.1%提高至0.3%,最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。

而重慶在拍賣時降低了起始樓面價,相比第二批集中供應地塊下降了6%;相比於第一批成交地塊平均樓面價下降了27%。

為了緩解房企資金壓力,廣州、蘇州、合肥等城市放寬了土地出讓價的支付條件。其中,合肥對土地出讓金支付期限進行了調整,不僅可以「分期支付」,且最長期限由兩個月放寬至三個月。成都、無錫、濟南、蘇州等城市還下調了保證金繳納比例。

據中指研究院統計數據,截至2021年11月18日,已有11個城市在第三批集中供地中,將第二批30多宗回爐地塊重新掛牌。其中,廣州、合肥部分地塊下調初始樓面價或取消了第二批中的配建要求;成都部分地塊上調清水房最高限價,預計項目利潤空間將有所改善;南京、蘇州等城市回爐地塊的初始價格變化不大,但保證金比例、開發資質、聯合競買限制等出讓條件有所優化,房企參拍門檻下降。

與此同時,金融機構針對房企融資也有放鬆。截至2021年11月23日,11月房地產企業融資總額為617.5億元,比10月全月總金額增長69.2%,單月融資規模在連續3個月下降後,出現上升勢頭。從結構來看,信用債發行規模達到425.4億元,佔比接近7成,發行量達到10月的227.2%,信用債發行明顯提速。信託融資182億元,比10月份增長20.8%,也出現一定的回暖跡象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此前土地拍賣市場降温,在很大程度上與土地交易市場面臨的各類壓力有關。一是各類土地交易受到的約束越來越多;二是房地產企業普遍資金吃緊,不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢,壓制了房企參與土拍的熱情。

考慮到第三輪集中供地是今年最後一次土地拍賣,也是今年拿地的最後機會,第三批集中供地可能會回暖。不過,各家房企依然會保持較為謹慎的態度,首先保證自身現金流安全。

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本文由《香港01》提供

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