越秀房產基金(0405.HK)：優質底層資產驅動成長，ESG評級提升強化融資優勢

隨着國內持續優化調整防疫政策，多地出台措施宣佈進入公共場所不再查驗核酸證明，三年疫情即將迎來結束的時刻，在經濟穩步復甦的良好預期下，受疫情影響嚴重的商場、寫字樓、酒店等產業亟待修復，相對具備更高的確定性。

事實上，早在防疫政策正式鬆動前，“聰明的資金”早已嗅到了中國資產的底部價值機會，加快佈局動作。

Pension&Investments網站披露的信息顯示，三季度期間，美國最大公共養老基金——加州公共僱員養老基金加倉佈局中國市場，已向一家大型中國風險投資基金承諾提供總額為2.82億美元的資金。無獨有偶，美國資管巨頭富蘭克林鄧普頓新興市場股票團隊中國股票組合經理Michael Lai、富達國際首席投資官Andrew McCaffery也不約而同地對中國資產當前的估值吸引力和未來投資前景感到樂觀。

股市之外，外資在中國房地產市場的加速佈局同樣引起關注。中指研究院的統計數據顯示，截至 2022 年 9 月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等為在國內房地產市場加速進場，國內一二線城市寫字樓、商業地產、城市更新等成為其關注重點。

一方面，房地產深層次的調控和疫情壓力下，國內大量商業資源處於沉睡狀態，價格便宜，匯率優勢將放大超額收益機會。另一方面，地產存量時代，寫字樓等能夠保障收益的成熟資產，長期價值進一步得到認可，產業修復週期下相應資產升值潛力更值得期待。

如果將外資佈局寫字樓和商業地產視作一個信號，那麼對於中國香港及新加坡股市持有中國資產組合規模最大的REITs——越秀房產基金(下稱“越秀房產基金”)其價值更應該得到重新審視。

規模優勢與資產質地共振，持續成長動力充足

從2005年抓住時代機遇成為中資REITs赴港上市“第一股”，到如今港股持有中國資產組合規模最大的REITs，17年間越秀房產基金的成長性和稀缺性不斷凸顯。

成長性的一方面反映在公司優質資產的增長上。從成立時的城建大廈、白馬大廈、維多利廣場和財富廣場4大物業，17年間，越秀房產基金陸續將廣州越秀金融大廈、廣州國金中心，上海越秀大廈，武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心、杭州維多利收入囊中，旗下物業組合增至9項。核心城市地標性建築的持續納入，優化了越秀房產基金旗下物業組合，為其增長注入源源不斷的新動能。

來源：越秀房產基金官網

數據層面，截至2022年上半年，越秀房產基金的總資產規模達到443.21億元人民幣，實現超10倍增長。

成長的另一面在於公司專業能力的持續提升。將運營資產的價值最大化是越秀房產基金始終關注的焦點，圍繞這一核心，越秀房產基金不斷創新思維，在渠道擴展和租户結構改善的基礎上，越發強調智能化、社羣化的寫字樓產品與服務打造，意圖藉助產業鏈整合不斷強化運營效率。

長線思維指導下，越秀房產基金在2022上半年頗具挑戰的發展環境中，仍逆勢實現了7%的收入增長，整體出租率亦保持在88.8%的行業領先水平，專業運營優勢凸顯。公司旗下7個寫字樓項目，5個出租率超過90%。其中，2021年末新收購的越秀金融大廈，平均出租率提升至95.5%，續租率72%，續租租金較上一個合約期增長7.5%，業績貢獻潛力持續釋放。

得益於突出的成長性，2005年上市以來，越秀房產基金的收入及分派等年均增長率常年保持在5%以上水平，連續16年將可分派收入進行全額分紅，為投資者帶來了穩定、可觀的回報。

事實上，在政策要求下國內商業地產REITs化並非易事，17年以來，除了越秀房產基金外僅有招商局商業房託基金2019年在港股上市，其他內房股均未能實現REITs，這既彰顯了越秀房產基金捕捉機遇的戰略預判性，也令越秀房產基金的稀缺價值進一步凸顯。

GRESB評級升至四星，助力綠色金融格局打開

與成長性相得益彰的是越秀房產基金始終堅持的可持續發展能力。

越秀房產基金是ESG發展的堅定踐行者，早在2017年度，其就開始單獨發佈上一年度ESG報吿，並不斷藉助技術手段將ESG理念融入現有的商業和運營模式當中。

較直觀的案例是公司在樓宇開發環節的綠色建築概念融入。比如，越秀房產基金旗下的廣州國際金融中心項目，就通過電梯電能回饋、太陽能充電桌椅、ISO 50001能源管理體系運用、紅外線技術監測等多個方面，進行綠色能源管理，越秀金融大廈亦獲得美國綠色建築LEED EBOM V4鉑金級認證。截至目前，越秀房產基金獲國際綠色認證標準LEED金級或以上認證的綠色建築產權面積佔比達到56%。

此外，通過在樓宇內與租户簽訂綠色公約，倡導綠色採購，成立綠色健康委員會，與國內標杆商辦項目聯動開展綠色環保主題活動等方式，越秀房產基金將更多綠色生活觀念植入普羅大眾的生活，推動ESG理念持續落地的同時，也為城市的可持續發展提供了更多“綠色樣本”。

越秀房產基金的綠色實踐得到的權威機構認可。在房地產公司和基金可持續發展績效最佳指標之一——全球房地產可持續性標準(GRESB)的評估中，越秀房產基金的評級穩步提升。2021年越秀房產基金首年參評GRESB，獲得綠色“三星”評級，2022年度，GRESB對越秀房產基金的評級升至綠色四星，越秀房產基金可持續發展勢能不斷增強。

來源：公開信息

在ESG概念日益升温的投資市場，越秀房產基金出色的ESG表現極大地提升了公司融資優勢，為公司拓寬綠色金融渠道打開了局面。2021年，星展銀行就為越秀房產基金收購廣州越秀金融大廈，提供了首筆48億港元綠色俱樂部貸款，成為越秀房產基金綠色融資的里程碑。

今年11月，越秀房產基金憑藉綠色和可持續金融方面的優異表現，成功簽署三年期總值36億港元的可持續發展掛鈎貸款，繼續助力公司多項可持續發展目標的實現。在香港品質保證局（HKQAA）12月1日舉辦的“香港綠色和可持續金融大獎2022”頒獎禮中，越秀房產基金榮膺“傑出綠色和可持續貸款發行機構（房地產信託行業）－卓越遠見可持續發展掛鈎貸款績效指標”及“氣候披露規劃先鋒機構”兩大獎項，預示着官方機構對越秀房產基金在綠色金融、可持續發展領域成績的充分肯定。

隨着越秀房產基金GRESB綠色評級繼續提升，綠色實踐不斷深化，其核心競爭力得繼續鞏固，為公司穿越行業市場週期提供更大助力。

小結

根據仲量聯行的統計數據，2022年港股房託持有的底層物業資產公允價值逆勢維持正增長，核心商業/寫字樓抵禦通脹的穩健優勢不斷釋放，疊加港股房託REITs投資者的分紅免税優勢，短期超跌的REITs對險資等長期投資者的吸引力正在增強。

就越秀房產基金而言，17年的風雨兼程令其逐步塑造起領先的規模優勢，基金旗下底層資產優質，融資渠道多元且成本控制得力，分派率有望繼續保持行業領先。尤其在國內地產利好政策頻出的背景下，有競爭力的房企將更加註重盤活存量資產，以獲得更好的流動性，房企的資產證券化需求有望加大，為越秀房產基金攬獲更多高性價比項目，以及持續的良性增長創造空間。

此外，市場對於REIT可能會納入內地和香港互聯互通機制也保持樂觀期待，有望帶動香港房託板塊的流動性和吸引力提升，為越秀房產基金進一步壯大股東基礎提供契機。可以預見的是，下一個十年，越秀房產基金將更值得期待。