物管企業高質量增長樣本，正榮服務(6958.HK)提前交出“四年四倍增長”的首份答卷

近日，整個港股市場略顯低迷的行情之下，正榮服務(6958.HK)的一份自願性公吿帶給市場驚喜。12月20日，正榮服務發佈公吿稱，截至2021年12月17日，正榮服務實現在管面積超7000萬㎡，合約面積超1億㎡，提前完成年度業績目標。 

回顧今年來物業板塊的表現，自下半年以來整個行業受到地產板塊的壓制，易跌難漲，隨着當前房地產監管政策迎來邊際寬鬆疊加多數物管公司估值跌落歷史底部，目前機構較為看好後續板塊的投資機會，且策略性關注經營穩健的低估值優質物管企業。對此結合廣發證券觀點來看，其認為具有長期增長潛力的物企應當具有以下2個特徵之一：其一，具有持續的單位面積歸母淨利潤增長能力；其二，具備外拓上的核心競爭力，且外拓的市場足夠大，能支持外拓長期增長。接下來不妨圍繞這兩點以及筆者對行業的思考，以正榮服務為例來分析公司的投資機會。

1、年底完美答卷，成估值催化重要變量

回到此次正榮的這份公吿，其背景是早在今年公司上市一週年之際，正榮服務就對外宣佈“四年四倍增長”與“一快三優”目標。其中，“四年四倍增長”指，以2020年為基數，到2024年公司營收年複合增長率達到45%以上。“一快三優”則具體指管理規模較快，發展質量優秀，盈利能力優秀，品質口碑優秀，其涵蓋了包括業務規模、財務質量、品牌實力等多個維度，且具有明確的達成指標。其中，“管理規模較快”指在2024年在管面積達到約1.7億平方；“發展質量優秀”指的是在2024年達到全國綜合實力15強；“盈利能力優秀”指的是淨利潤年複合增長超40%；“品質口碑優秀”則要求公司滿意度持續保持行業領先水準。

從正榮服務提前交出的這份年度規模成績單來看，其在管面積相比去年同比增幅達到了約72%，結合上述提到的至2024年達到1.7億的在管面積目標，這也意味着後續三年公司僅需保持約34%的年複合增長即可達成最終所定目標。而再結合公司2017年至2020年規模增長來看，其在管面積年均複合增長率超過60%，這表明公司後續達成上述目標也將是大概率事件。而從今年交出的這份成績單來看，也不難預判正榮服務已實現了目標達成之路上的“開門紅”。

業績的提前達成驗證其既定目標的可行性，為投資者帶來的超預期表現也有望進一步提振市場信心。這份成績單的公佈，筆者認為其或也將是驅動公司估值迎來修復的重要催化劑所在。

實質上，從過去表現來看，公開資料顯示，過去四年，正榮服務營收年複合增長率為59%，毛利率年複合增長率為76%，股東應占利潤年複合增長率高達104%。公司規模與利潤同步，優異的經營表現，充分滿足上述提及的兩個要素之一，即正榮服務具有持續的單位面積歸母淨利潤增長能力。

2、高品質服務力、多元化運營力備受市場認可

聚焦到第二個要素，正榮服務的服務能力與運營能力，亦是其不容忽視的亮點所在。當前伴隨前端房地產銷售的集中度提升，物管行業不可避免的面臨競爭格局向頭部集中的這一大趨勢，企業綜合能力所帶來的市場認可度，成為行業內物企在規模上實現突圍的重要路徑所在。   

迴歸到業務本質來看，物業企業市場化拓展水平的高低實質上也是物管企業包括品牌、服務、管理等在內的綜合實力的集中展現。

在此前12月16日，億翰智庫·嘉和家業舉辦的2021超級產品力創新大會上，正榮服務榮獲2021中國物企超級服務力TOP16、旗下在管項目福州市中山社區榮獲2021中國物業服務城市服務標杆項目、上海虹橋正榮中心榮獲2021中國物業服務商業物業服務標杆項目。同一天，由和訊舉辦的第十九屆財經風雲榜第12屆地產金融創新峯會，正榮服務榮獲年度物業運營能力榜樣。屢屢獲得業界大獎，彰顯了正榮服務在物管行業深耕細作、注重打造品質服務贏得了良好的業界口碑。

而這一系列優勢亦進一步增強了市場對於正榮服務的認可，成為公司在市場拓展上能夠持續脱穎而出、實現年度目標提前達成的深層次因素。

數據層面對此也給予了充分驗證，截至公吿日來看，正榮服務本年度累計新增拓展超過2000萬平米，對比2020年底的第三方在管面積，基本上實現了年內翻一倍的水平。

不論是合約面積還是在管面積，其來自第三方的佔比均已達到約七成。結合此前貝殼研究院數據，在有披露第三方在管規模的32家物企中，平均第三方在管規模佔比為50.8%。可見正榮服務保持在行業領先位置。

此外多元化的運營能力，也讓公司在服務業態上持續實現跨越式突破，服務邊界不斷突破，積極向全業態物業服務標杆的目標大步邁進。年內，公司相繼成功拓展湖北深航科技電子產業園、湖北紅盛視電子科技產業園項目；在城市服務上，落地大型風景區項目湖北隨州琵琶湖景區、並與宜春公交集團達成戰略合作簽訂首個公交系統項目、同時拓展昆明軌交二線項目實現對軌道交通城市新業態的覆蓋。

在商業輕資產方面，常州星湖廣場作為公司商業注入後首個市場化項目，項目定位、區位通過深度對標正榮服務在管的福州馬保財富中心項目，取得良好成功。而泰興鳳凰廣場在總結星湖廣場成功的基礎上，進一步對商業模式進行了優化，實現運營經驗的迭代升級，驗證了商業1+N業務拓展模式的可落地性。

在筆者看來，公司廣受認可的核心能力，是市場競爭優勢的基本支撐所在。正榮服務在行業內深耕多年，特別是在長三角和海西地區等核心區域有着長期的積累，資源豐富，口碑良好。與此同時，公司在業態拓展上也較為全面，圍繞商寫、學校、產業園等佈局積累了豐富的經驗和優勢。

3、結語

當前，房地產政策邊際改善之下，後續壓制物管行業的重要因素或將得到化解，而當下整個行業低估值狀態下，行業基本面狀況保持良好，估值迴歸的邏輯有望迎來強化。

結合管理層對年度業績的預估來看，公司物業管理服務、社區增值服務、社區增值服務將保持與上半年穩步增長的趨勢，其特別提到，社區增值服務收入還將較預期有更進一步的提升。這也表明，公司在增值服務版塊的優異表現正進一步打開其成長天花板，釋放巨大的潛能。

迴歸到投資層面，公司優質的經營水平與確定性成長機會將成為公司獲得估值溢價的重要支撐，在更高的業績彈性空間上，其吸引力也將顯著優於其他同業，後續表現值得期待。