SOHO中國遭黑石集團棄購　股價腰斬之後潘石屹何去何從｜企業熱評

併購是SOHO中國股價的最大變量，觀察過去三個月的股價走勢，可謂是成也收購，敗也收購。

在今年6月初曾經一度大漲90%的SOHO中國，在9月13日其股價又跌回到原點。

隨着美資投資大鱷黑石集團（Blackstone Group，又名佰仕通集團）再度放棄收購計劃之後，作為大股東的潘石屹和張欣夫婦將何去何從？

對於投資人而言，假如此前在6月初的股價高點沒有變現，那麼對於常年在2港元低位徘徊的SOHO中國，還有沒有等待下一個收購者的耐心，或者只能等待大股東的私有化？

股價單日一度暴跌40%

9月13日港股開盤，SOHO中國就成為扔向市場的一枚「炸彈」，開盤不到5分鐘就大幅跳水，最大跌幅一度達到40%，股價最低至2.1港元，創下了2021年的股價新低。

雖然其後SOHO中國的股價有所反彈，但是全天跌幅依然高達35%，截至收盤，股價報2.29港元，全天跌幅為34.57%，創下年內的最大跌幅，市值單日蒸發63億港元。

在暴跌之後，其股價較6月17日創下的4.78港元的高點，不到3個月就被直接腰斬，市值僅剩下120億港元，投資人損失極為慘重。

一波三折的黑石集團併購計劃

而此番股價的暴跌，與黑石集團放棄收購有直接關係。

9月10日，SOHO中國公告稱，鑑於目前滿足先決條件的進展不足，黑石集團決定不就收購公司全部股份作出要約。這也意味着：收購計劃就此失敗。

黑石集團對於SOHO中國的收購，可謂是一波三折，最後卻是竹籃打水一場空，對於併購雙方來說，恐怕都損失不小。

早在今年6月16日，SOHO中國對外宣佈：黑石集團以每股5港元的價格要對其進行收購合計約28.56億股股份，交易價格約236.57億港元。

一旦交易完成後，SOHO中國現有控股股東潘石屹和張欣將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。這則消息也是導致SOHO中國股價在6月17日創下年內高點的主要誘因。

不過，該筆交易在當時並未落定，8月3日，SOHO中國再度公告：其與黑石集團的收購交易被中國市場監管總局正式立案審查。儘管該申報已獲正式立案，要約方及SOHO中國仍可能被要求提供進一步訊息及材料供監管機構審查。

當時，外界一度認為，這只是正常的企業併購程序，但是從最新的公告可以猜測到，有一種可能性是，提交的併購審查沒有獲得通過，導致黑石集團最終放棄了這筆併購。

目前，雙方對於為何併購失敗，只是一句含糊不清的「滿足先決條件的進展不足」，並沒有解釋到底有哪些先決條件無法被滿足，這也給外界留下了很多想象空間。

此前股價走勢已提前預告

不過，從SOHO中國過去近三個月的股價走勢來看，似乎就已經提前預測了這筆併購的失敗結局。在6月17日創下4.78港元的年內高點之後，SOHO中國的股價就不斷陰跌。

尤其是在7月29日，股價在盤中一度暴跌至2.6港元，距離5港元的收購價已經相距甚遠，這也是9月13日之前，SOHO中國的年內最大單日跌幅。

從這樣的股價表現，就已經預示了投資人對於這筆併購極為不看好。

早在2020年，根據市場傳聞，黑石集團就一度想要買下SOHO中國，當時的報價是40億美元，較今年6月的收購價還高了10億美元，但是這筆併購也並沒有最終談成。

更大的疑問在於，對於已經喊出「跳樓價」的潘石屹和張欣夫婦而言，為何這次依然沒有套現成功，背後隱藏着什麼樣的原因？而對於SOHO中國而言，未來又將面臨什麼樣的處境。

坐擁北京上海商業地標

相比於SOHO在北京、上海兩大城市的名聲赫赫，跟當下僅120億港元的市值形成了鮮明的反差，甚至可以說是一種諷刺。

SOHO中國成立於1995年，由潘石屹與其妻子張欣聯手創立，通過與國際知名建築師合作，主要在北京和上海城市中心地段開發高檔的商業地產。

目前共持有9個項目，包括北京前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，上海SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO，這些項目被稱為SOHO中國的「八大金剛」。

以位於北京的望京SOHO為例，就是跟傳奇女建築師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）共同合作的寫字樓，在2014年完工之後就成為北京望京商圈的地標。

正如扎哈·哈迪德作為建築師，其風格引發的巨大爭議，不喜歡的人將其質疑為「紙上建築師」，喜歡的人卻認為這就是未來建築。不過在望京SOHO開業之後，還是一度頗受年輕人的追捧。

不會下蛋的金雞

只是，在SOHO中國建築風格爭議的背後，從商業角度而言卻難言成功，從財報來看，甚至可以稱之為「不會下蛋的金雞」。

2020年年報顯示，SOHO中國營業收入約21.92億元人民幣，按年增長約19%；實現稅前利潤約16億元，按年下降17%；實現毛利13.9億元，按年下降7.96%。

從淨資產收益率來看，在2015年之前，SOHO中國的平均淨資產收益率都在兩位數以上，2012年曾一度達到40%的驚人程度，但是在2015年至2020年的六年間，只有2017年回到14%，其他時間都在6%以內，2020年只有1.47%。

潘石屹也曾經公開表示：「 SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%」。

可供對比的是，在A股上市的萬科，從2012年至今，淨資產收益率常年維持在20%左右的高位。

作為商業地產項目，從過去7年的淨資產收益率來看，SOHO中國顯然不合格，更是與其地標的光環極不匹配，如果說過去一年還有疫情的緣故，那麼在更早之前，應該還是運營團隊自身的問題。

而突發的疫情，更是成為壓垮了SOHO中國股東的最後一根稻草，迫使潘石屹夫婦加快尋求下家，試圖來拯救SOHO中國的未來。

只是，在黑石集團此番宣佈退出併購之後，潘石屹夫婦可供選擇的潛在接盤方，恐怕已經不多。

有熟悉房地產業的人生大膽猜測：如果SOHO中國短時期無法找到合適的買家，考慮到目前內地房地產企業的處境，不排除其私有化退市的可能性，這對於大股東而言，也是一個潛在的選項。

只是，即使是選擇私有化退市，能否拯救SOHO中國的未來，恐怕也是一大疑問。

SOHO中國有限公司(00410.HK)