樓市宏觀數據疲軟　熱炒房地產時代走向終結｜巨子點評

7月15日，中國國家統計局發布了中國經濟上半年的宏觀數據，2021年上半年國內生產總值（GDP）按年增長12.7%，比一季度回落5.6個百分點；兩年平均增長5.3%，兩年平均增速比一季度加快0.3個百分點。分季度看，一季度按年增長18.3%，兩年平均增長5.0%；二季度增長7.9%，兩年平均增長5.5%。

總體來看，由於疫情導致的低基數，中國經濟上半年錄得12.7%的按年增幅，是全球經濟表現出色的經濟體之一，但也應當看到，目前疫情的形勢錯綜複雜，經濟依然面臨很大的不確定性。

過去幾十年，中國經濟雖然取得了舉世矚目的成就，但經常被人詬病嚴重依賴房地產。房地產行業有周期之母的稱號，房地產行業景氣能帶動上游的建材水泥，下游的家電傢俱等一系列消費，更別提貸款對於金融行業的貢獻。但隨着房價節節攀升，居民負債的逐漸走高，房地產給中國經濟帶來的負面效應已經超出了其對需求的拉動。各類調控政策應運而生，中國經濟正在尋找新的經濟增長動能，擺脱政府對於土地財政的依賴，這在宏觀層面也有體現。

從投資來看，中國1至6月固定資產投資按年增12.6%，與預期持平，前值增15.4%，兩年平均增長4.4%，處於低位；其中基礎設施投資和房地產投資下滑明顯，房地產投資增速從今年前兩個月的38.3%下滑至15%。

從房地產銷售數據來看，6月商品房銷售面積、住宅銷售面積按年增長7.5%、6.7%，均低於前值9.1%和11.2%。另外，6月當月新開工面積按年下降3.9%，住宅新開工面積按年下降3.4%。

雖然宏觀的數據變化或許感受不強，並且「堅持房子是用來住的、不是用來炒的」也已經是三令五申，但從高層會議的表態到買房、賣房、貸款、賣地等各個環節都在加碼的樓市調控，這一次似乎真的有所不同。

從個人購房來看，在原有的根據社會保險等實際居住為門檻的限購基礎上，不論首套還是二套貸款利率基本均有上浮，考慮到從去年開始，貸款市場報價利率幾次下調，而個人房貸利率仍然保持高位，引導資金流向真正需要融資的實體經濟，政策意圖已經十分明顯。

今年，針對房地產開發商的「三條紅線」正式實施。對於房地產公司的資產負債率、淨負債率和債務規模都有硬性約束。不符合條件的房地產企業被限制參與土地拍賣，基本從根源上遏制了房地產企業利用高槓杆急速擴張的可能。

對於個別房價漲幅過快的城市，政府出台二手房交易參考價。2月8日，深圳市房地產和城市建設發展研究中心，發布了一份覆蓋全市3,595個住宅小區的「二手房參考價」。同時，銀行根據這個參考價設定貸款金額上限，貸款總額降低，自然限制了買方的購買力。效果可以說立竿見影，深圳的二手房成交量從3月的4,869套，驟降至6月的3,112套，降幅近四成。

更重要的是，2021年2月，針對地方政府土地拍賣，自然資源部出台文件對22個重點城市實行土地集中招拍掛，且要求全年賣地不得超過三次。土地集中招拍掛主要是為了消除土地出讓環節的訊息不對稱問題——房地產企業不知道地方政府全年的土地出讓計劃，因此只能「寸土必爭」。新政實施後，全國22個主要城市都需要按照統一格式，發布全年的供地計劃。各個城市的計劃同時公布，房地產開發商的選擇變得更加理性。

多措並舉，熱炒樓市的時代正在走向終結，隨着樓市調控政策的不斷出台和財稅體系改革的推進，倒逼地方政府降低對於房地產的依賴，房地產也將回歸居住的屬性，其對於產業的帶動作用也將更多地以正面效應在經濟增長中發揮作用。